吴晓波说别买房银监会前副主席说买不起房，可京沪房子再贵，也不如这千只股票贵

北京“317新政”出来后，猫哥的“中产阶级”朋友们一片哀嚎，“认房认贷”，这下可糟了——本来先买一套小房子，等攒够钱再改善的，这条路被堵死；本来在外地买套房抗通胀，然后卖掉当在北京买房的首付，这条路也被堵死。

看着蹭蹭上涨的房价。进退两难，抱头痛哭。

一些“处女贷”还在的小年轻本来还幸灾乐祸的，结果3月22日晚，北京市地税局、市住建委联合发布公告，北京购房资格审核中的纳税记录进一步从严——外地人在京需连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，限购1套住房。

而根据此前关于纳税记录的认定，是5年期间每年至少（只要）一次纳税记录即可。此次新的公告发布后，就改为往前推算的5年里，每个月都要有纳税记录，必须60个月连续交满。

多少还在路上的小年轻也熬白了头。

真是不懂政策害死人。

今天早上，“中产阶级”之友吴晓波老师的一篇公号刷遍朋友圈，标题是“吴晓波：90后就别买京沪深的房子了”，咋一看，吴老师忽悠完“中产阶级”去日本买马桶，现在是忽悠90后不买房？仔细一看，不是，不过是建议政府补贴租金、租金管制“帮助”年轻人在大城市立足。

先不说北京严控人口总数是基本政策，就说说租金管制也是不符合经济学常识的。吴老师设想了一座天堂，可现实很骨感。

骨感到银监会前副主席蔡鄂生在博鳌年会上都感叹自己买不起房子，当然，他用不着买。

那么，买房无门的“中产阶级”还有什么办法抗击通胀吗？买股票？

猫哥的朋友融金术士君研究了下，发现比起链家挂出单价15万以上的房子，股市里大把大把的几百倍、几千倍PE的垃圾股。

他说，“和股票相比，这儿的房子到底有多特么便宜。”

猫哥征得他同意，转载过来，让大家清醒清醒。

“北京上海的房子贵，

不如那1000多只股票贵”

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房子总在涨涨涨

一个月以来，这个话题正在成为不少术友朋友圈分分钟都能看到的刷屏。

但要强调，包括京沪在内，一线城市房价的上涨绝对没有像某些公众号所说的那样打破了经济学常识。相反，它恰恰是经济学规律的集大成体现。

我总觉得，那些一边对这房价望洋兴叹抱怨现世不公人心不古，一边用键盘焚烧《经济学通论》的人，大多数压根就没见过这书长啥样。

从亚当斯密至今的几百年，经济学的各门各派（《马政经》除外）都在价格理论上用了很多篇幅来叙述，但剥丝抽茧后最根本的无非只有两个字。

那就是：

供需是决定价格的根基。

供给端：政府垄断供地的情况下，一线城市新增建设用地不增反减，土地市场的IPO空间所剩无几。

需求端：留京进京、一室换二、二室换三、三室换大别野、外汇管制下的资产配置，最后直到人们象征性的总结出一句“X套以内，都是刚需”。

不是因为房子好，是你的钱没得选。

滚滚货币，历史洪流。

房子死的，所以它是是承载我们这一代人财富无处安放的最终坟墓。

但不安放于房子上，财富就会死无葬身之地。

于是，我们也就看到了这一幕。

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觉得贵吗？

本术今天想论证的是，如果将一线城市的房地产当作资产配置，从纯粹资本估值的角度看，东三环的房子要比很多A股公司都便宜。

“很多”是多少？这个数字很可能会超过1000只。

不少人听到这里可能不解，甚至会以为不可思议。

这是因为他们没有理解，如今帝都魔都的房子贵，其实是贵在门槛上，而并非贵在单价上。

有时，人们直觉上也会把“贵”等同于“要花的钱多”。

动辄300-400万的首付投入，自然比买十手民生银行门槛高多了。

那么，我们用市盈率这种资本市场中最原始的估值方法，来看看北京的房子到底贵不贵。

如果将市盈率的方法在房地产中套用：一套房子的总价可以被视为股价，年租金相当于每股收益，此时的租售比正是楼市的市盈率。

用这种方法，我们测试了一下3月22日的实盘价格。

东三环双井富力城一套101平米的房子，售价1250万。落在同等面积的房子年租金是15万。

此时租售比为83.33，折算成市盈率是83倍多。

有着和这套房相似市盈率的一只股票，叫御银股份（002177.SZ），比它贵的股票数量有多少呢？

1290只

占全部A股总比例的40.95%。

换而言之，仅从估值角度看，40%以上的国内股票，比东三环这套上千万的豪宅，还要贵。

无论是北漂还是土著都知道，富力城已经算是北京比较好的知名楼盘了，这里也住着不少的达官显贵。

根据地理位置不同、新旧差异，户型有别，有的是小区的房子比这个便宜。

比如这套：

和百子湾附近金港国际比，富力城不知道高到哪里去了。

算一下年租金8.4万元，而金港国际的这套一室一厅总价是470万，市盈率才56倍。

56倍的市盈率放在A股市场中，那简直就是便宜到了没节操的地步。 

同等估值的股票，是富森美（002818.SZ），往上数还有1783只股票享受着更高的估值，占比达56.60%。

这说明什么——这套位于3.5环的一居室，比我国一半以上的股票还要便宜。

也许会有人反驳，股票和楼市不可简单类比。毕竟股票充满了无限的可能性，某个公司也许就是明日BAT，房子却是死的，缺乏想象空间，没有故事。

可换个角度想，有潜力的公司哪个不在京沪深呢，当这些公司成为风口龙头，员工收入的上涨，也就成了推高当地房价及租金基础动力，这是房地产价格里最大的故事。所以，术友们不要小看未来西二旗和后厂村路码农们可能会撑起的那片霾天。

（这也是我认为杭州房价目前是被低估了的原因）

事实上，楼市和股市的相似性远不止这些。

同爱讲故事的创业板逻辑类似，楼市里也充满了各种概念。一旦沾染上市政府搬迁、新机场、学区房这些因素，房子的市盈率铁定一飞冲天。

譬如“全是学区房”的大西城，市盈率即便放在A股里也毫不示弱。

一套毗邻金融街的新文化街老房子，有着将近14万的单价和区区9.6万的年租金，这直接让它的市盈率冲上了100倍。

960/（8*12）=100倍。

对比到A股中去，有着相同估值的公司是中坚科技（002779.SZ）。

但请注意，即便是有学区房概念，这套老旧小的估值水平在中坚科技上面那1054家公司面前，仍然要俯首称臣。

别的不说，本术就好奇一件事，凭什么住建委不允许链家挂出单价15万以上的房子，而交易所却有勇气允许散户对着好几千倍PE还不退市的垃圾股买买买。

万国之上，还有人类。

京沪深之上，还有那1000多只股票比它贵。

我觉得，链家APP如果想进一步完善产品体验，应该在每套二手房上面加一个租售比估值区间，和它在我国A股市场中的估值实时排行。

这样才能更直观的告诉人们，和股票相比，这儿的房子到底有多特么便宜。

用这个简单的方法，一线城市的术友们也可以测算下自家房子在A股估值榜中的排名程度。

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房子的估值问题

那些成天盯着现金回报周期来鼓吹楼市泡沫问题严重的，绝不只是格局小就能解释的。

总有人善于拿着一线城市房子的租售比太高找茬说事儿吐槽房价高。说到底，是它的估值方法出了偏差。

我一直有个观点，那就是对一线城市的住宅，必须坚定的用可比公司法来估值。但对于商住房、写字楼，究竟采用现金流折现法还是可比公司法，则要取决于它的品质段位和稀缺性。

京沪深终究是要（可能已经开始）东京化纽约化香港化的。泡沫蜂拥而至时，房价也必定超越东京纽约香港，甚至重蹈当年东京买下整个美国式的荒唐。但目前价格看，这种趋势也才刚刚开始。