什么是降准？
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超预期，央行定向降准！房价会受影响？！
9月30日消息，央行宣布对普惠金融实施定向降准政策，并从2018年起实施。
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具体如下：
根据国务院部署，为支持金融机构发展普惠金融业务，聚焦单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款，以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款，人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。
凡前一年上述贷款余额或增量占比达到1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。
上述措施将从2018年起实施。
降准的呼声在二级市场早就有了，央行此举对市场来说，似乎并不意外。有一个细节值得关注，就是该政策需要到2018年才会生效实施。
这一点与以往每次降准降息通常都是立即生效相异，背后的含义，可能代表央妈并不认同当下的金融市场真正面临流动性紧张的问题。
说人话就是，下面的龟儿子们别闹，你们缺钱自己想办法解决，不要哭哭啼啼来找老娘，老娘不吃那套！
简单来说，央妈虽然定向降准了，但是这并不代表央妈认怂，货币政策发生转向宽松的重大逆转。
相反，央妈很清楚下面的结构性问题，也很清楚房地产泡沫的问题。所以并没有按照市场预期的那样，开展全面的降准，且按照以往惯例那样，立即生效执行。
留下足足一个季度作为政策执行前的缓冲时间，除了表达央妈的立场之外，实际上也是在配合马上即将召开的关键性大会，以及对金融经济去杠杆和房地产调控继续深入的支持。
为了方便大家理解，我们用白话来解释一下：
小白将100块钱存到A银行，在小白未取出之前这100块构成A银行的资产，为了赚取利润A银行会将这笔钱拿去放贷，如果有可能100块钱全部用来放贷最好，但央行有规定，银行每吸收一笔存款需要将16.5%即16.5元存到央行准备金账户里，其余83.5元才能拿去贷款，这16.5%就是存款准备金率，16.5元就是存款准备金。
如果央行下调存款准备金率，比如下调到16%，那么银行需要上缴央行的存款准备金只有16元，其余的84元可以放贷，这样一来市场上的流动资金就比之前增多了。现在是84元，原来是83.5元，达到“放水”的目的。（目前商业银行的存款大约是160万亿左右）
目前商业银行和政策性银行在央行的存款大约有22.49万亿，这当中绝大部分是存款准备金，这部分钱是不能提取出来的。这样产生的一个问题：虽然央行近几年大幅“印钞”，但可流通的钱并没想象的多，大部分资金被“冻结”。
存款准备金是存量资金，如果下调存款准备率即意味着当中部分钱可以“解冻”，好处是利用存款准备金（存量）解决流动性不足问题。
这次降准的力度到底有多大？
首先，央行有关负责人答记者问时说，按现有数据测算，对普惠金融实施定向降准政策可覆盖全部大中型商业银行、约90%的城商行和约95%的非县域农商行。也就是说大部分商业银行都能够享受到降准0.5%的待遇，有全面降准的味道。
另外，前一年普惠金融领域贷款余额或增量占比达到10%的，存款准备金可以最高下调1.5%，现在有多少家银行能达到这个标准不知道，但可以知道的是，如果达到这个标准，那么该银行可以免向央行上存1.5%的存款准备金。比如银行A吸收的存款是1万亿，那么A可以解冻150亿的资金。（目前商业银行的存款大约是160万亿左右，你可以算算）。
也就是说央行的这次定向降准并不亚于一次全面降准，甚至大于一次全面降准（部分银行可以下调1.5%的存款准备金）。
需要注意的是，放出的这些钱是长期的钱，如果央行没有反悔（上调存款准备金）这部分钱会一直流在市场里，与我们平常的逆回购、MLF等撒钱方式完全不同。
为何此时定向降准？
前海开源基金首席经济学家认为，首先，人民币贬值预期已根本扭转，今年以来进入升值趋势，央行降准的政策空间较大；其次，鼓励金融机构发展普惠金融是既定方针，之前已给市场关于定向降准的充分预期，不会对市场形成较大影响。
中国人民大学重阳金融研究院研究员董希淼表示：这个时点央行实施定向降准，一方面是对7、8月经济增速放缓的反应，一方面则有益于在重要会议召开前稳定市场情绪。定向降准从总量投放来看虽然意义有限，但对当前的金融市场而言，无异是政策上的边际利好，有利于稳定政策预期。
社科院金融研究所银行研究室主任曾刚：货币政策转向稳定中健之后，实体经济融资成本正在上升，小微企业会受到的影响更加明显，比如在融资额度和融资成本上。
楼市企稳难跌
加入定向两个字，就是要绕开楼市。但是能绕的开吗？实际上，民间中小微企业投资意愿一直在持续下滑。
根据8月份最新公布的民间固定资产投资数据可以发现，三大产业民间固定资产投资完成额累计同比增速均出现下行，中小微企业投资乏力，受经济下行影响更为显著。
具体来看，8月第一产业民间固定资产投资完成额累计同比涨幅较前值收窄1.7个百分点，增速回落幅度远超第二、三产业，“三农”和小微企业面临的压力较大。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进：要警惕此类贷款资金变相流入房地产领域，后续对于专款专用的政策思路必须强化。要防范各类工商个体户借经营性贷款来获取资金，进而流入到消费型的住房购房领域中要严肃以创业为目的的各类消费经营贷款，尤其是对各类贷款需要规范，比如说贷款后的资金流向和各类凭证需要审查。
机构人士：
要警惕此类贷款变相流入楼市
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，要警惕此类贷款资金变相流入房地产领域，后续对于专款专用的政策思路必须强化。从此次降准政策来说，充分体现了当前金融政策一松一紧的政策导向。其中对于去产能较为严峻的行业以及部分带有灰犀牛式资产泡沫风险的领域，金融政策会有继续收紧的可能。
严跃进强调，从房地产领域来看，其对于房地产业务没有直接的关联，但因为商业银行的贷款政策对房地产业务有很大的关联，所以实际上也需要研究一些潜在的影响：
第一、要警惕此类贷款资金变相流入房地产领域，后续对于专款专用的政策思路必须强化。
第二、要防范各类工商个体户借经营性贷款来获取资金，进而流入到消费型的住房购房领域中。
第三、要严肃以创业为目的的各类消费经营贷款，尤其是对各类贷款需要规范，比如说贷款后的资金流向和各类凭证需要审查。
当然从地产领域来说，要结合此类非地产领域潜在规模提高等因素而做出新的调整。
第一、农村经济发展机会加大，后续适当关注集体建设用地等背后的资金流入的机会。
第二、创新经济和房地产的结合点较多，此类中小企业活跃，也会带来写字楼租赁需求的上升。第三、适当关注一些复合型地产项目，比如说农村旅游休闲地产、民宿等，或会因为此类政策而面临较为直接的利好。
不少人肯定会问：这是不是楼市、股市的大利好？
我只能说，这是实体经济的大利好，尤其是小微企业、创业企业的大利好。这个利好会传递给股市（比如对银行股是利好、对中小创是利好），也会传递给楼市。所以此前楼市出台了一轮收紧政策，提前对冲。
未来几个月，股市和楼市的异动，都是不允许的。中央希望看到的是，钱用在刀刃上，用在实体经济上！
综合新浪财经、21世纪经济报道、券商中国等
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