小心！男子花45万买二手房，却钱房两空！赢了官司也拿不回钱！
南宁市民林某花45万元买一套二手房，
找了置业公司帮把关，
也查过并确认该房子没有被查封等问题，
可现在仍落了个“钱房两空”，
这是怎么回事？
案例一
2016年5月，林某在一家置业公司看上了刘某出售的位于南宁市园湖路的一套二手房，并决定买下它。
经房产部门查询，刘某的房屋没有被查封等问题，只是在银行有65万元的抵押贷款。经协商，房屋以95万元的总价成交，林某和刘某签订了购房协议。同年6月，林某陆续支付了定金和首付款，共计45万元。刘某随即归还了银行贷款，该套房屋顺利解押。
让林某没想到的是，就在他支付完45万元的8天后，2016年7月5日，该房屋被南宁市兴宁区法院查封了。原来，刘某此前曾向陈某借款105万多元未还，陈某将刘某告上了法院，法院遂将该房屋查封。
眼看着房子买不成，购房款也拿不回，2016年10月，林某也将刘某告上了南宁市青秀区法院，要求履行合同，并申请财产保全查封。2016年11月，青秀区法院对该房屋进行了轮候查封。
就在林某积极维权时，陈某状告刘某还钱的官司有了结果。兴宁区法院要求刘某归还陈某本金加利息共计107万多元，因刘某没还钱，法院在对该房屋进行了两次拍卖都流拍的情况下，将房屋以75万元拍卖底价，以物抵债给陈某并完成了过户。
由于该房屋已经过户到陈某名下，林某只能改变诉讼请求，要求解除和刘某的购房合同，由刘某返还45万元购房款，并支付违约金45万元。
青秀区法院认为，由于刘某与陈某发生债务纠纷，致使该房屋被法院查封并裁定以物抵债办理了过户手续，导致刘某与林某的交易无法继续进行，刘某有过错，应承担违约责任。2017年7月底，青秀区法院最终判定，由刘某返还林某45万元购房款，并赔偿15万元违约金。
林某虽然拿到胜诉的判决书，但实际上刘某经过陈某一案，已经没钱了，因此根本拿不出钱再赔给他。
明明青秀区法院已经对涉案房屋申请了轮候查封，可兴宁区法院却将房屋以物抵债给陈某，林某认为这已经损害了他的利益。而且，陈某在申请财产保全时，仅申请保全了1万元，即便该套房屋予以拍卖分配，陈某也只能获得1万元。林某因此向兴宁区法院提出执行异议，但遭到该院的驳回。
林某不服，又向南宁市中级法院申请复议。2017年底，南宁市中院裁定，撤销兴宁区法院的执行裁定，将该案发回兴宁区法院重新审查。然而，目前房屋已经过户在了陈某名下，林某担心该房屋被再次出售或者拿来向银行抵押贷款，这样的话官司更麻烦。
提醒
对于林某的经历，南宁市西乡塘区法院有着多年审理民事案件的黄法官告诉记者，市民如果想购买二手房，首先要到不动产登记中心、房产登记中心查明所要购买的房屋产权的完整性、可靠性等情况，要查询清楚该房屋有无被查封、抵押等情况。
其次，买房人要选择正规的大型中介公司，由中介公司帮助把关。同时，买房人自己最好到所购房屋的小区，问问物业和邻居，了解下业主情况，以及房屋有无人居住、出租等等情况。并了解该业主有无债务纠纷，有人上门讨债情况等。
最重要一点，买房人最好上中国执行公开网，查询该业主有无债务纠纷，有无官司等。
案例二
2005年初，宁某所在的单位在南宁市农院路筹建市场运作房，已经有房的宁某便将购房指标转让给了曹某。双方约定，宁某将集资建房权利转让给曹某，转让费为2万元。协议签订后，曹某以宁某的名义支付了24万余元的房款。
2007年12月，集资房建好后交付，曹某很快就装修好并入住了。2016年12月14日，宁某领到了该房的房产证，却以种种理由拒绝将该房产过户至曹某名下，还将爱人冉某登记为该房屋共有人。
2017年7月，曹某将宁某夫妇告上西乡塘区法院，要求宁某将该房产过户到他的名下。
宁某认为，双方买卖协议违背了当时国家的相关政策，属无效合同。依据广西相关政策规定，单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，优先安排无房户和住房面积未达标户等等。在当时市场运作房（集资房）属政策性福利房，转让这类房产的协议是得不到国家的政策支持和认可，是无效协议。
况且，在2005年，当时的政策并未规定职工购买了市场运作房就不能享受其他政策性福利房。而现在的政策是，职工如买了市场运作房就不能享受其他政策性福利房。以致于现在，他无法获得现单位危房改造房的认购资格。如果认定当时的协议有效，那曹某既可获得他的政策性福利房，另又可申购其所在单位正在筹建的带有政策福利性质的危房改造房。
而冉某也认为双方的协议无效。因为丈夫是瞒着她卖房，她得知后不同意。该房应属夫妻共同财产，曹某明知宁某瞒着她出售夫妻共有财产，还配合宁某的行为，属于恶意串通。
法院认为，宁某将市场运作房转让给曹某，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的协议。签订协议书时，宁某虽未取得房屋权属证书，但曹某起诉时，宁某已经取得该房屋的不动产权登记证书。且该房属市场运作房，参照商品房的规定办理房屋权属证书，虽建房单位要求职工附条件地享受购房福利，但法律法规对职工购买市场运作房的资格并无明确限制。所以，双方的转让协议是有效合同。
协议签订后，宁某以个人名义与建房单位签订市场运作方式住房认购协议，且该房初始登记于宁某一人名下，曹某有理由相信宁某有权处分。该案中，曹某与宁某订立合同时意图通过支付对价获得房屋的所有权，双方并无损害冉某利益的恶意等等，法院认定双方不存在恶意串通。
在协议履行的10余年中，宁某未积极履行协议约定，向曹某转移该房的所有权，反而将未参与出资购房的冉某作为该房的共同共有人，办理了登记手续，宁某的行为构成违约。由于该房登记于宁某、冉某二人名下，根据《物权法》第97条规定，处分共同共有的不动产的，应经全体共同共有人同意，现冉某明确表示不同意出售该房。
2018年1月，一审法院判定双方的转让协议有效，但驳回了曹某要求宁某夫妇协助过户的诉讼请求。曹某不服判决，已经提出上诉。
提醒
审理该案的卢法官告诉记者，该案看似曹某赢了官司，但是住了10年的房子依然不属于他。该案的判决，依据的是物权法排他性质不受合同相对性的约束。虽然曹某对该房屋属于善意取得，但房屋权属证书中增加了冉某的名字，只要冉某不同意转让该房屋，曹某就不能办理过户手续，曹某只能要求解除合同。当然，他可以要求宁某夫妇赔偿他这么多年再购买同地段同类房屋差价的损失。
卢法官告诉记者，近两年，类似购买福利性质房屋的二手房纠纷越来越多。每个案件的情形都不相同，结果也会不同。
卢法官建议，市民购买福利性质的二手房，一定要了解清楚该房屋能否上市交易，如果可以交易，一定要钱房两清。对于产权情形不明晰的福利性质的二手房，建议尽量不要购买，因为运气的成分太高了。
二手房交易容易有“坑”，
小伙伴们在购买的时候可要擦亮双眼！
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来源：当代生活报
编辑：李瑞华
责任编辑：蒋晓伶
值班主任：叶焱焱