拆姐：美国地产商竞选总统，中国地产商竞争首富

点标题下【戏梦空间】可关注

rgba(172, 29, 16, 1)

作者：拆姐

来源：拆哪儿  微信号 IChinar

感谢作者授权转载

川普成了美国第四十五任总统。有人说这是民主的失败，拆姐表示不敢苟同。吃地沟油的命，为白宫瞎操心，你们有什么资格嘲笑人家？

必须说，民主并非万能，但也从不失灵。民主的作用并不是选出最好的，而是避免选出最差的。所以你常常会发现，在一个多元的社会中，比较中庸的那个人，往往能赢得选举。一个相对健康的制度环境里，其实谁当总统都一样。不能更好，也无法更坏。民主自带的保险阀的作用，才是最关键的。

拆姐对川普不陌生。十年前，英语老师在每一堂课上都会放一集《学徒》。这是由川普创意和投资的真人秀节目，他本人也出镜。很多朋友可能看过，川普把选手分成两队，每集都会设置一个任务让两队竞争，失败的那一组会有一人被淘汰。

而淘汰的方式极其残忍，由小组内部投票，把表现最差的人投出局。曾经的队友瞬间成为自己命运的判官。那些选手们除了要在每一集任务中尽力表现自己，还要学会与队友相处，避免成为众矢之的。当然，在把队友投出局这件事上，绝不要心慈手软，不然被淘汰的就会是自己。最终幸存的那个人，可以得到川普提供的年薪百万的工作。

那个时候，“杀人游戏”还不火。拆姐觉得，这就是现实版的杀人游戏。一场恐怖的职场《大逃杀》。

坦白讲，这个节目对拆姐的英文没带来任何帮助，倒是给幼小的心灵留下了不小的阴影面积。一想到自己终将走出象牙塔，面对如此残酷的社会竞争，整个人的内分泌都失调了。

尤其是每集最后，川普面对被淘汰的选手，毫无回旋地说的那句“You are fired”，让拆姐的心为之一颤。商业社会可能就是这样吧，不是你死就是我亡，踩着人头往上爬，一将功成万骨枯。

从这个节目的调性，你也可以窥见川普这个人的风格。他信奉着自由世界最原始的商业准则。用纯粹的商业逻辑去追求自己的成功，最终实现美国梦。在自己的王国里，他就是一个国王。在自由的氛围中，他可以无所顾忌的说话，不用担心被封微博。财富是他成功的象征，成为他权力的来源，无需低调掩藏。他不用担心什么原罪，不用担心自己体内是不是有道德血液，不用担心上杀猪榜。现在，他要当美国总统了。

川普是美国名气最大的地产大亨。说起地产大亨，你联想到了谁？王健林？许家印？李嘉诚？……那川普应该很有钱吧？有多少呢？

根据《福布斯》最近刚刚发布的数据，川普的个人资产大概在37亿美元，过去一年，在他竞选美国总统期间，个人财富缩水了8亿美元。都说民主选举是一项烧钱的游戏，这是当然，你享受到了民主的好处，就必须为此付出相应的成本或代价。这是一个制度必要的取舍。

说起个人财富，还有一个关于川普的笑话。去年，川普曾因此跟福布斯撕了起来，说福布斯故意低估了他的财富值，让他很没有面子。川普说他的财富本来有100亿美元。

不止福布斯，川普还对同样发布富豪榜的彭博开骂。彭博对川普的个人财富估值为29亿美元。川普说彭博的创始人迈克尔·布隆博格嫉妒他。我们知道布隆博格也是美国的大富豪，个人财富达到386亿美元，是川普的十倍还多。

布隆博格是不是嫉妒川普，拆姐不知道。但论抢头条，拆姐只服川普。

我们姑且取信福布斯的数据，按37亿美元计算川普的财富。这是什么水平呢？37亿美元相当于250亿人民币。如果在中国的富豪榜上排名，川普只能排在70名开外。

即便只看地产的榜单，川普也会排在这些地产大佬的屁股后面：合生创展朱孟依、龙湖吴亚军、碧桂园杨惠妍、华夏幸福王文学、世茂许荣茂、恒大许家印、泛海卢志强、宝能姚振华、万达王健林……还不包括香港的地产大佬。香港那几个天王级大佬，都比川普有钱。

看来，川普也没多少钱嘛。

其实不止川普，你会发现有一个奇怪的现象：美国根本就没有什么拿得出手的地产富豪。排行榜的前面，基本被IT、能源、金融投资、医药、零售等行业的大佬占据，如我们所熟知的比尔盖茨、扎克伯格、巴菲特、索罗斯等。比尔盖茨的财富为760亿美元，相当于20个川普。

美国最有钱的地产大佬应该是唐纳德·布伦（跟川普没有关系），他的个人财富大约150亿美元，但也不够王健林的一半。

美国的房地产公司规模都不大，不像中国，动不动就产生一个宇宙第一房企。今年绿地、万科、恒大、万达都进入世界500强，但美国很少有地产公司能进世界500强的。

这是为什么呢？美国真的没有产生地产富豪的土壤吗？房地产在美国已经没落成一个夕阳产业了吗？

并不是。这是由房地产行业的发展模式决定的。房地产行业有两种非常典型的发展模式，一种叫美国金主，一种叫香港地王，或者简称美国模式和香港模式。

美国房地产行业受金融主导。开发商真的只是开发而已，为金融机构打工。而金融机构的钱来自哪里？来自大众。美国房地产大部分的利润，其实都流向了项目背后的金主手里，而这些金主又特别分散，所以没有形成财富的过度集中。加上美国的地价和房价真的没咋涨，整个行业的利润水平不像中国这么夸张。次贷危机后，民众基本没了炒房的动力。

举个例子。美国的REITs特别繁荣。什么是REITs？简单说，就是一种资产证券化的产品，可以上市交易。任何有稳定现金流的地产资产，比如一栋写字楼、学校、医院，甚至是加油站、伐木场、监狱等，都可以打包成RETIs，上市，供所有普通投资者购买。

美国在政策上对REITs的收益免税，这让民众热衷于投资这种有稳定收益的金融产品。在其中砸钱最多的，甚至是各地的养老基金、大学基金等。前不久拆姐看到一个段子：美国上市房企的总市值才3300亿，而在中国，就万科一家的市值就逼近3000亿了。不过，美国的上市REITs的总市值为7万亿，而中国呢，为0。

中国为什么没有REITs，原因有很多。但最关键的，还是政府无法在税收方面给予优惠吧。一切跟减税有关的东西，基本免谈。

所以美国模式是金融先行，不光是REITs，房企在拿地、开发过程中，也有无数的金融工具可供选择。购房者在买房时，产生的各种贷款，也会被包装成各种金融资产供机构交易。房地美和房利美就是这样的机构。总之，地产行业只是这个金融链条中的一环。

纽约曼哈顿的摩天高楼们，基本都被打包成REITs，或者伴随房企上市了，只有少数掌握在私人手里。房地产成为一场全民分享的盛宴，而不会被少数地产寡头所独享。通过房地产，难以积累巨额财富，这是美国模式的特点。

那香港模式又是什么呢？香港弹丸之地，土地极其珍贵。谁手里有地，谁就有话语权。连金融机构不得不听这些地主的话。

而且由于土地稀缺，香港的地价和房价都涨得飞了起来，那些手握土地的大佬，个人的财富也水涨船高。

过去几十年，香港形成了以李嘉诚、李兆基等人为代表的四大家族，无一不是地产大佬。拆姐看过一本讲“香港地产霸权”的书，就是讲几位香港地产天王是如何积累巨额财富，从而影响整个港岛的商业环境，甚至是政治和社会氛围的。

中国内地的房地产行业，更倾向于香港模式。一方面也是由于金融链条并不健全，另一方面，由于政府对土地限供，制造了短缺，抬高了地价。这也造成，谁手里有地，有位置优越、稀缺而金贵的地，谁就掌握了印钞机。地产商有着对于优质好地的原始崇拜。

说一个你未必思考过的问题。为什么中国对土地出让年限有规定，最长为70年。

我们知道，你买的房子，产权是有期限的，最长是70年。这是因为这些房子脚下的地，最长的使用权期限是70年。所以开发商并不是在买地，而是在租地。那些天价的土地出让金，其实只是地租而已。

放心，新中国成立的时间也还不到70年。所以这些地，你的房，到期之后怎么办，谁知道呢。

是不是因为制度原因就必然要设置一个土地的期限呢？其实未必。中国内地早年的顶层设计者，是完全学习的香港。那香港的土地为什么有期限呢？那是因为当时香港被英国殖民者占据，英国向清廷的租期是99年，所以香港的土地以后是要被中国政府收回去的。

既然有期限，港英政府又想通过卖地发展房地产，怎么办呢？那就给出让的土地加一个年限吧，多少合适，不如就70年吧。这个70年使用年限就是这么来的。想不到吧？一个殖民政府的产物，居然被内地完全效仿了。

这造成一个后果。既然土地都不到70年的使用时限，那谁还给你建什么百年建筑啊，你的房子，有三十年的使用寿命就不错了。开发商的浮躁，不断涌现的建筑质量问题，其实都可以从这些制度设计上找原因。一栋钢筋混凝土的建筑，甚至没有古人建的一座木桥寿命长。悲乎？

但总有得益者。一是地方政府，土地出让收入成为最重要的财政来源。二是地产商，不断拿地，建房，卖房，再拿地，全国扩张，实现规模增长，销售额破百亿、五百亿、千亿、两千亿、三千亿，进军世界500强。房企幕后的老板，个人财富呈现几何级地增长。

房地产成为一个最大的造富机器。中国的所有富豪榜，排在最前面的，有一半是地产大佬。首富的位置人来人往，无论是李嘉诚还是王健林，都没离开过地产二字。

没办法，这是一个以房地产为经济支柱的国家。地产大佬们赶上了好时候。

但拆姐必须说一句狠话，如果无法摆脱对房地产的依赖，这个国家的经济，就永远看不到希望。而那些附在地产行业吸血的首富们。你越有钱，越显得渺小。

公众号：拆哪儿（ID：IChinar）

图文来自于网络，版权属于原作者。若有问题请联系删除。

加点料（戳开即见）

提示：最下方广告是腾讯公司投放，若您看到此处，请顺手点击一下（若不喜欢可点开即关），这是对小站的最大支持。谢谢您。(*^__^*)