这种土地增值税计税收入的计算方法正确吗？

 昨天本公号发了篇关于房企销售开发产品（一般计税）土地增值税计税收入如何确定的帖子，说到了土增税计税收入计算的两种方法，事后有网友跟我们探讨这两种计算方法的正确性和合理性。故现在从政策原理角度，结合数学方法进行推导，试图证明计算方法的正确性。先看昨天的案例简介：

【案例】品税阁房地产开发公司(一般计税方法)，销售一套住房收取含税销售收入为1110万元，假设对应的土地成本为400万元，该项目已完工，并达到清算条件。（假设税率为11%。为便于分析，不考虑其他任何开发成本、开发费用、加计扣除、税金等因素）        A、会计处理为：            借：银行存款    1110            贷：主营业务收入  1000                    应交税费---应交增值税（销项税额）110  借：主营业务成本 400                  贷：开发成本  400   借：应交税费---应交增值税（销项税额抵减）39.64（400/1.11*11%）                               贷：主营业务成本  39.64     B、品税阁观点：土地增值税计税收入的两种算法：方法一：1110-（1110-400）/1.11*11%=1039.64万方法二：1000+39.64=1039.64。

【方法一的推导过程】

第一步：看总局2016年70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

也就是说，计算土增税计税收入必须要搞清楚销项税额到底是什么？如何计算？

第二步：看《增值税暂行条例》第五条：纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率。

也就是说，该文件对如何计算销项税进行了明确，其中销售额的确定是关键。

第三步：看总局2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）

也就是说，该文件明确了房企一般计税销售额的计算方法，即差额计算。

第四步：综合以上三个文件，依次代入每步得出的结论，可以得出：

房企（一般计税）土增税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-销售额*税率=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）*税率。（公式一）

具体到本题，土增税计税收入=1110-（1110-400）/(1+11%)*11%=1039.64万元。

【方法二的推导过程】

用数学方法进一步分解第四步的公式一可以得出：

土增税应税收入=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）*税率

=全部价款和价外费用-【全部价款和价外费用÷（1+税率）*税率-当期允许扣除的土地价款÷（1+税率）*税率】。（简称公式二）

公式二中“全部价款和价外费用÷（1+税率）*税率”即会计上计提的销项税额，“当期允许扣除的土地价款÷（1+税率）*税率”就是（财会[2016]22号）中第一条第2点的“销项税额抵减额”。

将上面这个结论代入公式二得出：销售额=全部价款和价外费用-【全部价款和价外费用÷（1+税率）*税率-当期允许扣除的土地价款÷（1+税率）*税率】

=全部价款和价外费用-【会计上计提的销项税额-销项税额抵减额】。

具体到本题，土增税应税收入=1110-（110-39.64）=1000+39.64=1039.64万元。

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