住宅全装修时代到来 房地产商、设计师应该如何把握市场机遇？

多地发布住宅全装修实施办法

早在2008年8月1日，住房和城乡建设部就对外发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》。通知要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，分步实施，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

江苏省住建厅在2010年发布了江苏省《成品住房装修技术标准》。明确了到2012年，苏南中心城区新建住宅“成品房”比例达到50%，其他地区为30%。

乌鲁木齐也于2013年9月13日，由九部门联合出台了《关于推进我市住宅产业化的指导意见》，意见明确自2013年起，乌鲁木齐以开展全装修、住宅性能认定和康居示范工程建设为切入点，推动全市住宅产业化工作，提升住宅品质。

北京市住建委在2015年底发布，北京市公租房、经适房、限价房、棚户区改造安置房及自住房全面实施全装修成品交房。

2016年底以来，浙江、山东、四川、海南等地接连发文，推进住宅全装修和成品住宅交付。

去年11月，在住建部召开的全国装配式建筑工作现场会上，上海市住建委提出，自2017年起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修的比例要达到100%，其他地区达到50%。

12月3日，山东省政府网站发布《关于转发省住房城乡建设厅山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案的通知》，要求大力推广住宅精装修，推进土建装修一体化，推广精装房和装修工程菜单式服务。2017年，设区城市新建高层住宅实行全装修；2020年，新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

12月7日，浙江省住建厅召开新闻发布会，公开解读《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》，明确住宅全装修实施范围为各市、县（市、区）核心城区，出让或划拨国有土地上的新建住宅，推行全装修，实现成品交房。

12月9日，海南省下发《关于继续落实“两个暂停”政策，进一步促进房地产市场健康发展的通知》，要求从2017年7月1日起，各市（县）商品住宅项目全部实行全装修。

12月11日，成都市城建委官网发布《成都市建设行业大气污染防治十条措施》。文件要求，从2017年起，将成品住宅建设要求纳入土地出让建设条件，大力发展成品住宅。2020年底，成都核心城区、高新区和天府新区新建商品住宅中成品住宅比例要达到80%。

进入2017年，也有多个城市出台新规。例如，温州市住建委规定，自2017年6月1日起，市区核心城区新出让或划拨国有土地上的保障性住房和商品住房，均实行全装修和成品交房；至于住宅全装修造价，目考虑将全装修的造价与房价结合在一起。接下来，市住建委会制定公布市区核心城区商品住宅全装修工程单方造价，这个造价每年定期公布。

全装修是住宅产业进一步发展的必然趋势

继上海、北京、广州、青岛等地先后出台了关于楼市全装修的相关规定后，全装修房已逐步成为住宅产业发展的大趋势。对住宅的下游产业家居建材来说，全装修时代的来临，意味着毛坯房的时代结束，未来的住宅产业将全面实施精装交房标准。

“全装修是房地产市场发展的一个趋势。”机构人士表示，一方面，全装修有利于节能减排、保护环境，是政府一直提倡的。另一方面，近年来，苏城楼市发展迅猛，购房者的置业需求发生了很大变化，市场正处于“产品升级换代”期，势必要求房企调整房屋结构、改善房屋品质。此外，高地价倒逼房企精研产品，挖掘更多价值，全装修无疑是房企实现溢价的一条路径，但要预防房企通过全装修“变相涨价”。

房地产商、设计师应该如何把握机遇？

所谓住宅全装修，指的是开发商交房之前，墙面、地面等房屋固定面完成装修，水电管线、开关插座等基本设施完成安装，厨房和卫生间的固定设施如橱柜、洁具等安装到位。显然，这里的全装修指人们常说的“硬装”，至于“软装”和“精装”部分，仍由房屋主人亲自操持。

住宅全装修的好处很多，比如批量装修可大大节省建材、降低装修成本，同时减少环境污染；再比如，统一装修可有效杜绝擅自改变房屋结构等“乱装修”，保证楼房安全；还比如，事先装修可避免装修扰民，减少邻里纠纷……据报道，日本、美国、欧洲的全装修住宅相当普及，从建设到装修的一体化流程，大大提高了质量和效率。可以说，住宅全装修实乃大势所趋。

虽然住宅全装修的好处多多，但时下很多国人仍一时难以接受。这种“难以接受”表面看是观念问题，背后却是对住宅全装修的种种担忧：由开发商统一装修房子，质量能保证吗？价格会公道吗？能满足购房者的个性化需求吗？

所以，推行住宅全装修，重在转变消费者的观念，而促进观念转变之根本，则在于让人们切实享受到住宅全装修的种种好处，这无疑比教育宣传引导要管用得多。

其一，住宅全装修要质优价廉。政府要像重视住宅建筑质量一样，加强对住宅装修质量的监管，在检查验收环节严格把关，防止劣质装修坑害消费者。同时，因住宅全装修是开发商批量装修、统一装修，故装修价格应该比购房者自己装修便宜，而没有更贵的道理。开发商通过房子赚了一遍钱，不应该通过装修再赚一遍钱。为推行住宅全装修，必要的时候，政府可考虑对装修价格进行适当干预，维护价格公平，让消费者真正得到实惠。

其二，住宅全装修要尽量满足购房者个性化需求。全装修虽是统一装修、批量装修，但并不意味着“千房一面”，开发商应提供多种风格、多个档次和价位的装修设计，让购房者在签订购房合同时选择，尽量照顾到购房者的个人喜好。在这方面，此次出台的《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》已作出相应要求，明确住宅全装修是“菜单式装修”，而不是“千房一面”的装修。

为鼓励人们购买全装修住宅，政府可出台相应的激励措施，给购房者发“红包”。按照《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》的规定，全装修住宅的装修成本计入房屋总价，这意味着，住宅“硬装”费用可与购房费用一样申请公积金贷款或商业贷款，购房者将因此得到实惠。无独有偶，去年浙江省发布的《绿色建筑条例》规定，购买全装修住宅的，公积金贷款额度可上浮20%，这个政策性“红包”无疑更有吸引力。

只要住宅全装修能够保证质量、价格实惠，同时能基本满足购房者的个性化需求，加上政策性“红包”的激励，人们对住宅全装修的认识和态度自然会为之而变，告别毛坯房将逐步从理想变成现实。

附北京、浙江等各地住宅全装修规范

北京

共有产权房全装修交房 建设标准不输商品房

全装修成品交房，考虑共享单车停车问题，实现小区WIFI全覆盖，安装人脸识别系统…… 作为《共有产权住房管理暂行办法》的配套措施，市住建委会同市规土委起草《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》。《导则》明确，共有产权住房的规划、设计、建设标准，强化质量和品质监管，标准不低于普通商品房。

该《导则》已与《共有产权住房管理暂行办法》同步向社会公开征求意见。市民可于2017年8月10日17时前，以传真或电子邮件方式将意见反馈至北京市住建委。

考虑二孩及适老性 以多居室为主

根据《导则》，共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。

共有产权住房在套型设计上，与自住房有较大区别。《导则》要求，城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑二孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。

《导则》对共有产权住房的套内部分说明得非常详细，要求城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

《导则》还明确，共有产权住房十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

设新风系统 预留空调安装条件

《导则》还对共有产权住房内部细节做了诸多规定，保证了共有产权住房使用上的舒适性和方便性。

《导则》提出，共有产权住房应设阳台；对于放置洗衣机的阳台，应采取相应的防水措施。共有产权住房套内应设置玄关柜、壁柜、吊柜等储藏空间，应合理设计冰箱和洗衣机位置。并宜设置新风系统并预留安装空调设施的条件。

《导则》提出，同一居住项目内，共有产权住房和普通商品住房在外窗型材材质的设计标准上应保持一致。

图书馆、健身房、咖啡馆是标配

对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。而自行车停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。

共有产权住房还提出建设智慧社区的要求。《导则》要求，在共有产权住房中推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。

在其他小区配套方面，《导则》规定，共有产权小区的绿化景观与公共空间以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于3株/100平方米。社区配套公共服务设施除按照《北京市居住公共服务设施配置指标》要求外，还应将图书馆、健身房、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。据了解，目前这一标准很多商品房小区都未能满足。

海南

中国首个商品住宅全装修省份

海南省7月1日起告别毛坯房时代，成为中国首个全面施行商品住宅全装修的省份。

根据当日起实施的《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》，7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅项目工程实行全装修。

全装修指交房前房屋固定面、水电管线、开关插座等基本设施完成装修安装，固定设施如橱柜、洁具等安装到位。在体现业主个性的“软装”方面，该管理办法没有做出限制，保留其发挥空间。

房地产业为海南省经济支柱产业。根据海南省统计局发布数据，1-5月该省累计房屋销售面积为1087.48万平方米，同比增长76.5%;房屋销售额为1283.63亿元人民币，同比增长104.5%。

实施全装修将有效避免二次装修带来的资源浪费。据海南省住房和城乡建设厅测算，近三年海南商品住宅装修平均每年产生建筑垃圾约34.75万吨，2016年花费在建筑垃圾处理的费用约14524.88万元。

该办法规定，全装修费用不另设收费项目，将纳入到商品住宅总价。

业内指出，全装修是海南房地产业升级的措施之一，可避免业主装修带来的质量问题和资源浪费，但对专业能级较弱中小企业来说则面临产品痛点。

海南省住房和城乡建设厅副厅长刘联伟介绍，全装修将注重健康住宅理念，污染指标控制高于现行国家标准。

乌鲁木齐市

全装非精装

乌鲁木齐也于2013年9月13日，由九部门联合出台了《关于推进我市住宅产业化的指导意见》，意见明确自2013年起，乌鲁木齐以开展全装修、住宅性能认定和康居示范工程建设为切入点，推动全市住宅产业化工作，提升住宅品质。

购房时，市民应如何区分精装修房与全装修房？交房时又该如何验收？为此，本刊特推出本期专题，以期为广大读者解惑，并提供购房帮助。

名词解释

全装修：全装修相当于标准的精装修，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。而且，全装修并不是简单的毛坯房加装修，按规定，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

精装修：精装修是指装修的档次以及规格，一般精装修的房屋，地面铺有地板，墙面以及屋顶有石膏边，厨房是整体橱柜，卫生间有瓷砖，只需搬进家具和沙发等软装，就可拎包入住。

南京

保障房装修标准与商品房一致 面积为60至144平方米

南京市出让地块竞争保障性住房

操作管理规则（试行）

为贯彻《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（宁政办发〔2017〕103号）要求，进一步加强土地市场调控，稳定市场预期，保障土地有序出让，特制订本操作管理规则。

第一条 在出让地块竞价达到最高限价后，转为竞争保障性住房建筑面积，每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。竞拍面积最大者为竞得人，房屋建成后无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。

第二条 竞争建设的保障性住房接收主体原则上为出让地块所在区的区政府。土地运作主体为市属平台的，竞争建设的保障性住房接收主体为该市属平台。竞得人摘牌后，国土部门将应建设的保障性住房面积及接收主体载入出让合同。由竞得人与区房产部门（或市属平台）、保障性住房接收主体三方签订《南京市保障性住房（人才安居住房）建设移交协议》，该协议经市房产局审核确认后，报市国土局备案。

第三条 保障性住房房屋面积按建筑面积计算，纳入地块容积率计算指标，不得突破住宅建筑高度、建筑密度、建筑面积等规划指标，其竞争建设的保障性住房土地取得方式为出让用地。

第四条 保障性住房套型建筑面积范围为60至144平方米，原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，不得零散布置。

第五条 保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。

第六条 保障性住房原则上应在首期建成。当保障性住房建设面积较大时，可分两期建设。

第七条 建设单位完成保障性住房竣工备案后，将权属首次登记办理在区政府（或市属平台）或其指定的部门或机构名下，纳入市住房保障（人才安居）信息系统统一管理。

第八条 保障性住房房源交由区政府（或市属平台）或其指定的部门或机构持有管理，专项用于安置所在辖区住房保障对象及《南京市人才安居办法（试行）》中符合条件的人才。

经市政府批准，市房产部门可对全市人才安居住房进行统筹调配。

第九条 保障性住房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担，不计入该地块商品住宅房价准许成本。

第十条 其他未尽事宜可在《南京市保障性住房（人才安居住房）建设移交协议》中予以明确。

第十一条 本规则适用范围为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口、六合、江北新区。溧水、高淳区可参照执行。

珠海

障房装修有标准！最低422元/㎡，最高1200元/㎡

记者从珠海市住规建局获益，为保障广大市民相关权益，该局于日前发布了《珠海市保障性住房和人才住房室内装修标准指引（2017版）》（以下简称《装修标准指引》），规范全市保障房室内装修行为。

此次《装修标准指引》指引的户型装修设计分为40 左右、60 左右、90 左右和120 左右的面积户型。为满足多样化的需求，每个户型的装修标准分为Ⅰ类、Ⅱ类和Ⅲ类装修标准。

据了解，40 左右户型Ⅰ类、Ⅱ类和Ⅲ类装修标准分别为578元/ 、816元/ 和1200元/ 。60 左右户型Ⅰ类、Ⅱ类和Ⅲ类装修标准分别为466元/ 、661元/ 和935元/ 。90 左右户型Ⅰ类、Ⅱ类和Ⅲ类装修标准分别为422元/ 、614元/ 和858元/ 。120 左右及以上户型Ⅰ类、Ⅱ类和Ⅲ类装修标准分别为436元/ 、631元/ 和888元/ 。

也就是说，装修标准最高为40 左右户型的Ⅲ类装修标准不超过1200元/ ,而大面积住宅120 左右装修标准最高则为888元/ 。

珠海市住规建局相关负责人表示，该标准指引适用于政府投资建设或政府统筹的保障性住房和人才住房，装修标准也将会结合市场情况适时调整。

苏州

明确新建商品住房实施全装修 或增加一次性付款压力

江苏省苏州市政府近日印发《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）的通知》，明确新建普通商品住房应实施全装修，其他居住建筑倡导实施全装修。

《通知》指出，采用装配整体式混凝土结构体系的居住建筑以及商业、医院、学校、办公等公共建筑，其整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率2018年年底前应不低于20%，2019年应不低于30%，且外墙宜采用预制墙体或叠合墙体，鼓励采用预制夹心保温墙体。

“从资源节约和环保角度来说，采用全装修方式，可以更有效地利用资源，部分减少装修带来的垃圾、噪音等，保护环境。”原苏州科技大学房地产研究所所长盛承懋认为，此时出台政策鼓励市场提供更多高品质房源、调整房源结构，是一个比较好的时机。

据了解，对开发商而言，装修可以产生一部分利润。一般来说，装修费用通常占整套房价的15%左右，甚至会更高。然而，对刚需购房者来说，此举可能会增加一次性付款压力。

业内人士介绍，“全装修”并不等于“精装修”。全装修不是简单的毛坯房加装修，根据规定，住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行，即住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。“全装修”是指墙面与地面已完成粉刷，厨卫基本具备使用功能；“精装修”则是指装修的档次及规格，只需搬进家具和沙发等软装就可拎包入住。《通知》试行时间为自印发之日起3年。

浙江

与“野蛮装修”告别 9月房屋使用有新规

近日，《浙江省房屋使用安全管理条例》（以下简称《条例》）正式颁布，并将于9月1日起正式施行。《条例》是全国首个由省人大常委会制定的规范房屋使用安全管理的地方性法规。《条例》对房屋使用安全责任、房屋使用安全防范、房屋安全鉴定、危险房屋治理与应急处置、监督管理等内容作出了具体规定。

《条例》提出，县级以上人民政府应当将房屋使用安全管理工作纳入国民经济和社会发展规划，并将房屋使用安全管理工作经费纳入财政预算。乡（镇）人民政府、街道办事处应当建立健全房屋使用安全常态化、网格化管理制度，对本辖区内房屋安全状况予以监督检查。

在房屋使用安全责任方面，《条例》规定房屋转让或者出租时，房屋转让人、出租人应当将房屋建筑主体和承重结构的拆除、变动情况告知受让人或者承租人。同时，建设单位应当依照法律、法规的规定以及合同的约定，承担保修期内房屋的保修和治理责任。

在房屋使用安全防范方面，《条例》规定住宅房屋装修不得拆除、变动房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体或者承重结构，不得超过原设计标准增加房屋使用荷载。新建、改建、扩建中小学、幼儿园、托儿所、青少年宫等未成年人活动场所的房屋和养老服务用房的，禁止在二层以上部位使用玻璃建筑幕墙或者石材建筑幕墙等。

在房屋安全鉴定方面，《条例》规定了必须委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定的各种情况，如房屋明显倾斜、变形；教育用房、医疗卫生用房、文化场馆、体育场馆、养老服务用房、交通站场、商场等公共建筑实际使用年限达到设计使用年限三分之二的等。

在危险房屋治理与应急处置方面，《条例》规定房屋使用安全责任人未及时采取维修加固、拆除等解危措施的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期采取解危措施；逾期不采取解危措施的，处五千元以上五万元以下罚款，情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。此外，县级以上人民政府应当组织住房城乡建设和其他有关部门以及乡（镇）人民政府、街道办事处每五年至少进行一次房屋安全隐患排查。

来源：华龙网（重庆） \搜狐焦点网\新疆网\新快报（广州）\南京市国土资源局\江南时报\澎湃

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