赣州限购令影响楼市走向 保障刚需 抑制投机住房需求

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何志清/文

2017年刚开年，全国楼市陆续投下重磅炸弹，截止目前已经北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、苏州、合肥、佛山、南昌、赣州等32个城市先后实行新楼市调控政策，多地重启限购限贷。赣州是继南昌之后江西第二个限购城市，3月14日，赣州市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），要求在该市中心城区部分区域实施住房限购措施，抑制投资投机需求，同时严格住房贷款申请人的资格审查，对购买第三套住房的，暂停办理商业贷款。根据业内人士认为，赣州版“限购令”的出台将“重创”投资投机性需求，今年的房地产市场或呈现“量减价稳”的态势。

抑制投资投机需求  保障刚需

赣州版的“限购令”，明确了章江新区内限购的范围。章江新区作为赣州市城市发展的核心区域，是集行政办公、商务金融、文化博览、休闲娱乐、居住生活等多功能为一体的综合生态文明新区。近年来，作为中心城区楼市主战场的章江新区，一直是中心城区楼市发展的风向标。2016年，我市相继下发了《关于中心城区促进商品房去库存的通知》（赣市府办字[2016]74号）、《关于进一步促进我市中心城区房地产市场持续平稳健康发展的通知》（赣市府办字[2016]195号）、《关于中心城区停止购房契税补贴政策有关事项的通知》等文件，在稳定市场的同时，成功地化解了“库存”压力。随着二跨章江时代的来临，章江新区内的学校、医院、商场、文体等配套基础设施已非常完善，而章江新区未被开发的地块已所剩无几。第5大道营销副总熊俐敏表示，在章江新区目前住宅存量不多、刚需客户不受影响的前提下，本次限购短期内将不会对整体市场造成太大影响。

根据赣州一房地产代理销售机构负责人分析，赣州版“限购令”的出台将对章江新区的高价楼盘产生比较大的影响，主要原因是这些楼盘原来的客户多被“限购”，而它们自身相对较高的价格又使“非限购”客户无力购买，陷入“买得起的没资格，有资格的买不起”的怪圈。对于这些楼盘而言，平价促销或是一棵“救命稻草”。而有的业内人士却给出了不同的观点，本次赣州出台的楼市限购政策，无论是时机，还是尺度的把握都是非常不错，而限购政策的详细实施，既能保证刚需人群的购买需求，又能保证高端住宅的价格稳定，有利于产业良性发展。

《通知》明确要求，在市中心城区部分区域实施住房限购措施，抑制投资投机需求。投资性客户多数都有两套及以上住房，改善性住房的客户最少有一套及以上住房，而且，在章江新区投资性客户中还有部分非赣州市户籍的异地购房客户，根据赣州版“限购令”要求，这几类客户都被隔离在章江新区“允许购房”的大门之外，真正做到保护刚需。

对于购房者而言，限购主要是遏制投资投机，真正的刚需受其影响有限。而对于开发商而言，合理定价是关键，不要牟取暴利，毕竟理性健康的发展才是可持续的发展。

今年的房地产市场或呈现“量减价稳”的态势

根据最新的数据统计，章贡区房地产开发投资增速与去年同期相比虽有一定回落，但商品房销售仍呈现较为旺盛的态势，1-2月，全区实现商品房销售面积28.87万平方米，同比增长达85.3%，能够取得这种成绩，得益于延续了2016年良好的房地产销售形势，以及春节、元宵等返乡置业活动的开展。同时，也是赣州“限购令”尚未出台。据业内人士介绍，与之前的楼市调控政策相比，此次出台调控新政力度更大，能从很大程度上改变购房者的市场预期，不排除一些资金压力大的房企率先降价快速回笼资金。

纵观赣州市这些年来的房地产市场调控政策，对地方具有很强的针对性和操作性，确保了赣州市房地产市场的平稳运行。此外，赣州市的城市基础较为扎实，主要体现在对下辖县（市）辐射力较强，2017年进一步提高了棚改货币化安置补偿标准，中心城区新区配套日臻完善，以及城镇化水平的加快推进等。调控的加码，可以让市场回归理性。

翡翠谷销售经理闵振菁指出，从2008年至今，国家及地方政府相隔一段时间就会出台一些房地产调控相关政策，虽然会在短时间内，让部分房价上涨过快的城市，房价趋于理性，但整体上来说，房地产市场还是趋于稳步、健康发展。第5大道营销副总熊俐敏对后期章江新区的住宅销售表示了自己的担忧，后期随着大批新项目的入市，整体市场的供求关系将逐渐缓和，随着客户观望情绪越来越浓，住宅成交难度将逐渐变大。同时，由于限价的原因，住宅整体价格涨幅将逐步放缓。而龙鑫嘉苑营销总监赵素洁表示，去年成交数据庞大，其中不少投资客，个人认为投资客该出手的已出手，现在的购买对象主要还是拆迁户和刚需客户，因此今年内的成交环比会有所下降但降幅不会太大。

平稳健康的概念是市场不要大起大落，可以预计，今年中心城区的楼市价格将进一步企稳，同时由于‘限购令’剔除了一部分投资投机需求，今年的房地产成交量应该没有去年那么高。

3月16日下午，赣州版“限购令”出台后的第三天，市房管局在市行政服务中心四楼33号窗口正式受理购房资格认定业务，截至当日下午，办理购房资格认定业务共计20宗，限购政策第一步有序平稳落地。

“限购令”将使赣州楼市走向何方？

第一，商业地产分流投资需求。值得注意的是，在章江新区楼市一片“限购”的大风之下，商业地产或能迎来一个新的发展机遇。与住宅地产相比，赣州市商业地产长期处于“陪太子读书”的角色，主要原因不外乎开发周期长，风险大，对开发团队的能力要求高，这次“限购令”的出台以来，商业地产或许将重新获得市民的关注。“商业地产有望借着楼市调控政策走上主流之路”，有业内人士分析，“目前，我市商业地产项目如雨后春笋不断涌现，加之市民认知度提高，对商业地产的银行信贷较为宽松，相信它会成为市民重要的投资方式。”

第二，蓉江新区成关注热点区。蓉江新区规划的目标是章康新区核心区；是绿色低碳、智慧智能、宜居宜业、宜人宜行的生态文明示范新城。2016年9月21日联泰地产以2465.8元/㎡的楼面地价竞得蓉江新区A1-6地块；当天碧桂园以总价3.23亿元一举夺得蓉江新区A1-8地块。这两块地均被大牌地产公司竞得，在限购令未出时，与章江新区隔江相望的蓉江新区就已经吸引了众多购房人的目光。在地方政府部门的支持下，蓉江新区管委会各项工作正在有条不紊地推进中。在前期高校园区、市本级保障性住房小区已经成熟的情形下，蓉江新区的配套设施也将得到进一步完善。蓉江新区的房地产市场将成为中心城区楼市发展的主要阵地。

第三，土地拍卖回归理性。《通知》提出了要探索实施“限房价、竞地价”“价格熔断机制”的供应方式。2016年，嘉福、中航、恒大、联发、联泰、碧桂园、保利、中梁、中海等房地产开发商在赣州土地竞拍中相继竞得土地，且地价一路走高，仅12月14日一日内，就有三个地产公司在章江新区刷新地王价格。在2013年12月，笔者关注了龙南县在我市率先实行“限房价、竞地价”的竞地模式。这次，以赣州市以正式下文的形式，对抑制房价过快上涨将有最直接的调控效果。但要关注是“探索实施”，其中“价格熔断机制”，需要确定“住房最高售价（均价）”“土地出让竞价的上限”等无疑还有很多细致的工作要做。

第四，城市各大板块建设发力。限购令的出台，加上我市今年相继启动的“时光赣州”(七里古镇)文化旅游项目、赣州复兴之路文化科技主题公园项目、赣州龙川极地海洋世界项目、方特主题公园项目、赣州高铁新区核心区基础设施项目的建设，对赣州经开区板块、河套老城区、沙河片区、峰山片区、赣县区、南康区等区域未来的发展将有很大的提升作用，也将吸引许多房企入驻，买房的目光，可以从章江新区转移到这些地方上来，随着城市快速路的建成、城市的变靓，我们的生活都将变得便捷而美丽。

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编辑：KEKE

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