财经 | 城市公共服务才是房价的决定因素：晚清租界的房地产奇迹

1928年的上海

本文摘自《新金融观察报》2011年9月19日第52、53版，原题：《大清房地产特区》，经报社授权转载。

租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维稳带来的巨大红利……

当维多利亚花园在1887年的军乐声中正式开放时，天津的英租界已经初具规模：道路、港口、码头、教堂、市政厅和公园等。这是一个欧化了、与传统中国风格迥然不同的“新城”。

令天津人吃惊的是，在这座“新城”中，市中心不再是代表权力的诸多衙门，除了一幢毫无官气的市政厅之外，市中心就是花园等公共设施。

近代天津租界地

此时的天津租界，依然是宁静的。资料显示，20年前（1867年），这里只有112个洋人，20年来，依然没有大的增长，一是因为百废待兴，条件艰苦，洋商们更愿意呆在上海，二是因为实现严格的“华洋分居”，华人们很难进入租界，导致租界内的服务行业几乎成了空白。此时，能看到天津房地产“钱景”光明的人，寥寥无几，刚刚从上海投资失败的泥潭中挣扎出来的徐润是一个例外。

根据自己在上海的经验和教训，徐润坚信，天津房地产的春天即将降临。事实证明，这次他又是对的。

在内忧外患频仍的大清国，只有租界内可以提供相对和平、稳定，而且法制化的空间，而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。因此，房地产迅速成为租界内的支柱产业。

契约的力量

“道契”上所载明的财产权利，受到了法律的严密保护，隔绝了任何公权力的觊觎。

作为榜样的上海，支撑房地产起飞的发动机，叫做“道契”——由上海海关道为租界内的土地“租户”（其实是购地者）签发的租契。

在大清国民众的概念中，房地产其实是一回事，“房”只是“地”的附属物，因此，直到民国都只有土地证，而无房产证。在法律意义上，地契分为两种，一种叫做“白契”，指民间自行缔结，没有经过官方认证的，用纸和行文都未必规范；另一种叫“红契”，指经过官方认证、缴纳了印花税并盖了大红印章的，用的是官方固定格式的契约版本。两种地契都可以作为“呈堂证供”，而“白契”的举证效力大大低于“红契”，但因为“白契”便于操作，且避开了官方的一笔税费，更受民间欢迎。

清光绪30年的上海“道契”

无论“白契”、“红契”，都因为先天的粗陋，导致很多问题。其中最为致命的，就是缺乏精确的丈量，令几乎所有地契都难以清晰标示地块的界线，而且，一些“地主”为了少缴地税，会瞒报地亩，造成“契小地大”；另一些“地主”为了巧取豪夺他人土地，会多报地亩，造成“契大地小”，这些都造成了大量的不动产纠纷。

鸦片战争之后，获得了“五口通商”权利的英国人，在上海圈占了租界，对界内土地进行了科学测绘，制作了精确的地图。这是中国国土上第一次清晰而标准的土地测绘，尽管仅仅限于上海一隅。测量之后，英国人将土地分区划块，进行了功能规划，而后“招拍挂”。根据条约，这些土地的所有权，在法律上依然属于中国，英国人无非“永租”而已，因此，作为“地主”的大清政府向作为“租客”的英国人颁发的“道契”，名义上是一张“租约”——但因为“永租”的关系，而实际上是“卖约”。

与传统的地契相比，“道契”大大地与时俱进了，不仅清晰地标明了地块的界线，而且省却了保甲、中证人等中间环节，且在中外双方都进行了详尽的备案，绝难伪造作弊。更为关键的是，大清特色的无远弗届的公权力，面对“道契”，除了签发之外，别无他权；而租界当局除了依法收取税金之外，也别无他权。比较下来，“道契”不仅要比普通地契少支付税负，而且财产权利的安全系数大大提高。

“道契”

“道契”立即成为上海滩的“硬通货”，丝毫也不亚于金条，受到了外资银行和本土钱庄、票号的一致欢迎。上海“外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券……钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行里去转押。在那个时候，‘道契’的地位，几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多，成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具”。（章乃器《中国货币金融问题》）

在租界里实行的涉外法权，本是对大清国主权的侵害，却也在大清国的土地上成为西式法制精神的橱窗。“道契”上所载明的财产权利，受到了法律的严密保护，隔绝了任何公权力的觊觎。而在中国的传统中，私有财产都是“无限责任”的承载载体，随时要服从和服务于“官家”的需要，无论是刑事犯罪还是政治错误，查抄财产成为一种常见的、并且弹性极大的刑罚。即使谨小慎微做个良民，侥幸躲过了大风大浪，却依然难以躲过地方官员为了各种短期政绩的需求而不断推出的“调控”折腾：或为了某项面子工程而低价强行征收土地，或为了摆出亲民姿态而强令“地主”、“房东”压低租金，私有财产也就只能作为官员们试错的工具——当然，在不断的干涉调控过程中，也成为被权力压榨的肉骨头。

而附着了“洋大人”权威的“道契”，在租界内构筑了一块法制的高地，这令租界内的华人“地主”们也纷纷响应，请求将自己的地契更换成“道契”，甚至连华界内的“地主”也要求换发这种产权明晰的新式权证。法制的高地，就是资本的洼地，而阻止资本洪流涌入的，只剩下一道脆弱的堤坝：租界当局确定的“华洋分居”政策。

乱世的利好

汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求，这成为上海房地产第一次高潮的动力。

当徐润在天津悄悄地大笔购置房地产时，上海的房地产却已经在高速公路上奔驰了30年。而这条高速公路的起点，就是太平天国运动。

英国人最初建设租界时，显然只是当做“前进基地”来定位，只是本能地将母国的契约精神和法律体系直接移植过来，而没有“法制搭台、经济唱戏”的功利动机。“维稳”成为租界当局的管理目标，他们明确规定，除了原有的华人“地主”之外，租界内的土地和房屋一律不得转租给华人，实行严格的“华洋分居”。这一政策，也受到了同样追求“维稳”的大清政府的欢迎。尽量减少本土民众与洋人们的接触，似乎符合中外双方管理者的愿望。

外滩公园

租界的选址，本就刻意避开了华界的繁华区域，而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外，这里本就不多的原住民，早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款而搬走了。在1853年初，上海的租界内只有500名华人，“人气”极度萧条。

同样在“维稳”的思路下，租界当局通过上海公共租界工部局市政厅立法，对房地产实行严格控制：

获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价谋利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……

此时的外商，大多是外贸商人，中国市场并不稳定，起伏巨大，他们的生意也不稳定，分分合合，租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头10年间，这里只是一个安静的涉外居民小区，只有外滩附近的少数几个商业地块可当做房地产来操作。

这种牧歌般悠闲的租界“计划经济”，维持到了1853年。这一年，太平天国横扫南中国，“小刀会”乘机在上海暴动，局势大乱，大量华人涌进租界避难，这使租界人口迅速上升。从1853年初到1954年7月，租界内人口从500人上升到2万多，猛增40倍。而在之后的1860-1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万。

汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。难民中的富裕人士，给租界带来了巨额的资金，在租界内消费和投资；难民中的贫穷者，虽然没有带来资金，却带来了廉价的劳动力。而无论贫富，难民们进入租界后，住房是其必须首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求，这成为上海房地产第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住了这一机会，开始大量建造住房，出租给华人，高档房屋由富人们居住，简陋的板房则由贫民们廉租，资料表明，1860年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%-40%的利润。

在人潮的冲击下，租界当局的“华洋分居”政策根本无法维持，“华洋杂居”成为主流。出于“维稳”的惯性思维，租界当局起初还试图坚守“华洋分居”原则，英国驻上海领事阿礼国（RutherfordAlcock），要求“上海道”采取严厉措施，阻止华人涌入租界。令阿礼国晕菜的是，此举却遭到英国商人们一致反对，他们绝不希望租界当局将庞大的市场阻挡在门外。

在商界的巨大压力下，租界当局不仅认可了华洋杂居的事实，而且开始修改法律，为房地产行业松绑。1854年，租界当局的《上海土地章程》修订案，经英、美、法三国领事商定，正式颁行。这个升级版本取消了上一版中对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新房屋等限制都被废止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除，租界当局再度表露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。

房地产行业一经松绑，立时飞奔。大量外资公司，纷纷撤离进出口贸易领域，而加入了房地产的行业。在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升，与10年前相比，增幅高达数倍甚至数十倍之多：

一名叫做雷米的法国商人，1849年以均价每亩191元（银元，约合133两）购买2385亩土地，到1856年时，法租界召开第一次“地主”大会进行估价，每亩均价达到868元（606两），增长了4倍多；1848年为建跑马厅，外商们圈地81。744亩，每亩均价为83000文（1两白银约值1500文计算，此价约合55两），到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文（1140两），增值20倍，而最高价为每亩543万文（3620两），增值66倍......

刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8。88亩的土地（英册72号道契），自1849年买入后至1853年的4年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了3次……对于如此庞大的大清帝国来说，租界的面积实在算是沧海一粟，这也造成了巨大的“稀缺”——在内忧外患频仍的大清国，只有租界内可以提供相对和平、稳定，而且法制化的空间，而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。这是多么巨大的一个供需落差，因此，房地产迅速成为租界内的支柱产业。资料表明，到1901年时，英国人在上海投资的1亿美元中，60%都投向了房地产。

结 语

与上海相比，天津的房地产滞后30年左右。这其中，天津开埠就比上海晚了20年，而开埠之后所遇上的第一轮乱局是义和团及八国联军，不仅没能为天津租界带来“渔翁得利”的效益，反而因为天津成为主战场，而备受打击。

直到开埠之后的50年，在大清国分崩离析的辛亥革命中，天津的房地产才迎来了第一次高潮。帝国的崩溃，令大量的前朝勋贵、富豪成为天津租界房地产的优质客户，而更为庞大的逃难平民，则构建了庞大的低端市场并提供了廉价劳动力。在民国初年持续不断的政局乱象中，天津的房地产行业因此享受了一波又一波的高潮。

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