做好商铺划分，解决购物中心的招商难题

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来源：商业设计周刊、网络

整理：赢商培训 Abby

铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，就会发现：要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。

商业地产商铺分割细节

特色餐饮

一般需求：1000㎡以上，上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位营业时间较长充足停车场；

咖啡馆：80-200㎡上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流；

西餐厅：300㎡以上；

酒吧：约200㎡以上（可能需24小时营业）。

配套行业

美容美发：150㎡以上（冷热水，电力）；

美体：500㎡以上（营业晚上10点，最好提供停车位）；

洗衣店：50-100㎡（水电，房屋分割要进深）。

服务配套行业

便利店：150-500㎡（小储藏室，24小时营业）；

药店：100-200㎡（24小时营业）；

花店：10-30㎡（上下水）；

银行：500-1000㎡电力独立、出入口，前厅营业面积100㎡以上租买均可租赁要签10年以上。

精品店

化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包等均需100㎡以上；

服饰、内衣、床上用品等均需100㎡以上。

铺位分割的三要素

铺位分割有三要素：通道、开间和进深。

这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。

不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。

在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。

对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的砝码，从而在一定程度上解决铺位死角。

目前商铺分割存在的不足

商铺分割不规则

有许多商业项目分割不规则，且进深与开间之比大于4:1，这会给将来的使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

通道和道路分割不合理

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

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