今天，我们该如何理性看待房地产市场
“房子是用来住的，不是用来炒的。”2016年以来在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。北大光华本期“思想光华媒体沙龙”聚焦房地产行业。中国房地产开发集团理事长孟晓苏、全联房地产商会秘书长钟彬以及北大光华教授周黎安、北大光华教授陈玉宇分别发表主题演讲，与到场的20余家媒体分享了相关研究成果和洞见，并回答了记者提问。
孟晓苏：
房地产业仍然是国民经济的主导产业
孟晓苏1977年考入北京大学，后来在光华攻读硕士、博士学位。在厉以宁教授指导下，孟晓苏研究房地产在现代化进程中的作用，并在博士论文中提出“房地产业作为主导产业”的观点。1998年国务院发文开启房改进程之后，房地产成为中国经济发展的真正动力之一。
孟晓苏认为，房地产发展中也出现了诸多问题，比如，2012年和2013年的调控政策造成2014年、2015年连续24个月的销量下滑。一些城市出现了短期的调控，造成房地产出现了短周期，3年一个周期，从2006年至今已经进入了第4轮。整个房地产市场不成熟的表现，与调控政策不完善等有关。
2015年底，中央提出化解房地产库存政策，以促进房地产健康发展。2016年，楼市从低迷走向复苏，开始出现了投资的回升，并处于恢复初期。2017年政府工作报告也明确提出“因城施策去库存”。同时，2015年以来，中央再三提出建立房地产健康发展的长效机制。
作为见证中国房地产业发展的资深人士，孟晓苏同时担任国务院发展研究中心REITs（房地产信托投资基金）课题组组长。他表示，长期的土地购置负增长会带来房价上涨压力，四个一线城市之前多年土地供应下降，房价上涨压力总要释放出来。对于房价过快上涨的一二线城市，长效机制的主要突破口在于增加建设用地，缓解未来的供应压力。
孟晓苏认为，20年前提出的“房地产业是国民经济的主导产业”这一观点，至今仍未过时。因为，一方面，创新需要较长时间才足以支撑中国经济发展；另一方面，在未来中国城镇化和中国城市发展的进程里，人们盼望有更舒适的生活环境，房地产仍然会在若干年内持续拉动经济的增长。
“不能把房地产业的发展和制造业发展对立起来。相反，制造业的发展和老百姓的消费，有很大一部分是靠住房联系在一起的。”孟晓苏分析，房屋建造带动钢铁、水泥等产能的消耗，房屋装修带来纺织业、家电行业的发展，在郊区购房也会带动汽车消费等。
钟彬：
上市房企存在四大误区
钟彬秘书长认为，2016年上市房企的数据，包括利润率指标、地产上市公司存量资产周转率、投资回报率指标等都在下降，市场并不如大家想象得那么好。本轮房地产复苏是一种货币现象，而人民币汇率波动的加大则使持币还是持房的天平进一步向房地产一端倾斜。但是，销售复苏难掩结构矛盾。
钟彬认为，上市房企存在四大误区，这些误区可能导致会让一些企业放慢发展，从第一梯队掉入第二梯队，从主流转向边缘。
第一，战略失策，目标选择与路径选择的不同，导致截然不同的结果。时间节点不对，地点上选择失据。以港企两次整体性退出大陆为例，一次在2008年的退出，错过了09年最好的行情，2014年和2015年的退出，错过了2016年特别好的行情。讲战略其实是有时间的维度，如果放在长期来看，也未必不正确。
第二，管理失控，治理结构、团队建设是跟管理能力相关联的。政策调控的不是某家企业，而是对整个行业的所有企业，这就意味着大家在同一起跑线上，企业应当更加关注自身的管理能力。
第三，现金失源，要从融资端和销售端两方面去看。在融资端，如果没有一个体系去解决企业资金的源头，就失去了发展的动力；在销售端，你无法快速将产品变现，也会导致重大风险。当前政府又限贷又限购，这两条都会给企业资金源带来风险。房企还应持续关注政策变化，思考如何赢得先机，未来限购城市可能会越来越多。
第四，优势失当。上市房企需要思考到底什么是核心竞争力，在资本市场标签是什么，你的商业模式是什么。行业发展趋势已从简单的制度红利转向商业导向型，整个行业本身也需要不断进步。经济红利、土地红利、人口红利消失的情况下，企业靠什么还能获得整个经济对你的尊重，对行业的尊重，这是我们要探索的问题。
那么，房企下一步该何去何从？钟彬提醒，地产企业要有清醒认识，并不是大者恒强，总体来看，土地储备是很重要的，也要重视降低融资成本，注重提升人力管理效率等。
具体说来，第一关注投资，第二关注消费。内在逻辑包含“轻”和“重”两方面：“轻”是互联网+服务；“重”是空间+地产+产业。核心是服务，谁掌握服务，谁有话语权。只有多方考量，合理布局，企业才可能长足发展。
周黎安：
中国城市扩张的空间特征
我国的城市建设用地一直在住建部、国土资源部的计划框架里，每新增1万居民，能得到1平方公里的建设用地。对城市来说，要增加更多人口，就需要跟上级政府争取更多建设用地指标。目前来看，一线城市一方面涌入了大量人口，另一方面面临着土地供应的收缩。
周黎安教授在研究中引入了“容积率”指标。在给定的土地上，楼层越多，房屋供给量越大，“容积率”相对越高。周黎安教授与合作者收集了我国200多个地级市从2002年到2012年的数据，分析发现：人口增长越快的城市，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少，也更可能朝城市外围发展。典型如北京、上海，这跟我们对繁华城市高楼林立的印象是相悖的。
为何增长越快的城市，更倾向于朝外发展，而不是朝上发展？周黎安教授在论文中揭示了一个政治经济学故事：城市官员发展城市时面临两个选择，朝上发展不需要增加用地指标，但要对旧城进行改造，拆迁成本较高，而且在老城区建高楼可以发展金融业、服务业、高科技企业，但不可能大力发展制造业，对GDP和财税的推动力相对有限；如果选择朝外发展，则需要向上级争取更多的用地指标。所以，发展越快的城市，越倾向于向外扩张，而不是集约使用稀缺的土地。这些城市新增人口多，住房刚需不断增加，但土地供给在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。
周黎安教授分享的第二个研究则聚焦于城市土地价格上涨的三个效应。首先是抵押效应，因为土地价格上涨，企业可以用囤积的土地到银行抵押，贷到更多资金。第二是投机效应，很多制造业企业的主营业务并不需要购买商业用地，但他们拿资金购买商业用地等待升值，与此同时，研发投入、专利申请数量都下降了。第三是挤出效应，有地的企业融资能力强，可以拿到更多地，无地的企业贷款则更困难；而通常，国有企业更可能有地，民营企业更可能没有地。周教授对2000至2015年土地价格的研究显示：如果一个城市的地价上涨更快，该地制造业得到的资源就更少。
陈玉宇：
只有更多创新, 才能支撑今天的高房价
中国房地产经过2015、2016年进一步上涨，是不是一个大泡沫？这个泡沫会不会破？陈玉宇教授谈了几个方面的观察。
首先，房价上涨的幅度有多大？陈教授提出，理性看待房价的上涨，要去除通货膨胀因素，也要考虑到新建住房质量的提升，而不是只看到绝对价格的飙升。Fang et. al.(2015)计算了经过质量调整的房价，从2003年到2013年，一线城市平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。
第二，房子盖得是否太多了？中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美国则维持在20-30亿。房子太多就是泡沫，现在的情况值得警惕。
第三，房子盖在哪里了？理论上讲，越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，应该建更多新房。但现实是，相对而言，更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大，存在过剩现象。
第四，综合考量以上信息，房地产市场是将要破灭的泡沫吗？陈玉宇教授认为，如果说中国房地产市场是一个巨大的泡沫，这个泡沫也不会崩盘。相对于美国，中国房地产市场在多方面都更为稳健。
那么，现在继续购买房地产作为长期投资，是好的决策吗？陈教授应用哈佛大学学者的模型做了一个分析，结论是：以北京为例，假设未来保持每年6%-7%的经济增速，新建住房增速降到之前的50%左右，才能保证今天买房子的人在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能成立。
陈玉宇教授提醒大家：房价的确已经很高了，必须小心谨慎对待。中国经济需要年轻人多创新，做出更多的产品和服务，才能支撑今天的高房价。
关于“思想光华媒体沙龙”
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