利用BIM运营中国第一高楼，精细化管理更“现代”
本文刊登于2018年6月第57期《超图通讯》
上海中心大厦是已建成投入运营的中国第一高度绿色摩天高楼。面对这样的超高层建筑，现有的物业和运营管理方式表现出效率低、难度大、成本上升等问题，亟需新的管理方式和管理工具来解决。
▲ 上海中心大厦建筑概况
上海中心大厦位于上海市浦东新区陆家嘴金融区，建筑包括一个地下5层的地库、1幢121层高的综合楼、1幢5层高的商业裙楼，及相应的配套设施，总建筑面积约57万平方米，总高为632米，结构高度为580米，是已建成投入运营的中国第一高楼。
大厦集成了不计其数的建筑技术与智能化技术、信息化技术，它不仅是一幢智能建筑，而且是一个“垂直城市”，包括国际标准的甲级办公、超五星级酒店和配套设施、主题精品商业、观光和文化休闲娱乐、特色会议设施等五大功能，它体量庞大，设备众多，系统复杂；管理和运营人员数量庞大；各种图纸、文档堆积如山。面对这样的超高层建筑，现有的物业和运营管理方式表现出效率低、难度大、成本上升等问题，亟需新的管理方式和管理工具来解决。
BIM（Building Information Modeling，建筑信息化模型）是在建设工程及设施全生命期内，对其物理和功能特性进行数字化表达，并依此设计、施工、运营的过程和结果的总称，是工程项目有关信息的共享知识资源。BIM的作用是使工程项目信息在规划、设计、施工和运营维护全过程充分共享、无损传递，使工程技术和管理人员能够对各种建筑信息做出高效、正确的理解和应对，为多方参与的协同工作提供坚实基础，并为建设项目从概念到运营全生命期中各参与方的决策提供可靠依据。
BIM技术的应用，可实现建筑全生命周期、全方位管理，是建筑信息化跨越式发展的必然趋势，同时也是项目精细化管理、企业集约化经营的最有效途径。
建立基于BIM的精细化运营管理平台，可充分利用各种先进技术，实现信息资源的共享与管理、各应用系统的互操作和快速响应与联动控制，提高工作效率和提供舒适的工作环境，尽可能减少管理人员数量，让管理人员快速适应环境的变化和工作的多样化及复杂性，同时亦可简化、规范运营管理公司的日常操作，全面管理企业的运行状况，提高企业的管理水平和工作效率，为企业提供决策的信息支持，为企业创造出理想的经济和社会效益，促进运营公司向现代化的企业管理迈进。
上海中心基于BIM的精细化运营管理平台以绿色建筑和以人为本作为目标，通过引入BIM全生命期信息化理念和方法，并与物联网、大数据、移动互联、AI等高新技术的融合，实现大楼精细化管控。
平台以运营数据管理服务平台为数据支撑，通过三维场景展示建筑BIM模型，同时将BIM模型管理、流程管理、设备资产管理、BIM运营维护管理、能源管理、物业管理、应急管理等功能模块叠加在BIM模型上，通过三维可视化的方式向管理人员提供直观的管理手段。
平台应将静态资料数据、业务流程数据、动态监测数据与BIM模型进行关联，通过BIM模型可调取某一设备当前监测数据，或查询该设备相关的技术参数文档、维修保养记录等信息。
在智能化系统发出报警或用户提交故障后，平台可通过三维场景进行故障定位，并通过BIM模型的运维逻辑展示故障的上下游关联及可能影响的范围。
在运营管理数据的积累过程中，平台采用大数据、人工智能分析技术，为运营优化提供数据预测、支持和决策参考，提升精细化运营管理质量，降低运营成本。
平台通过信息化的手段覆盖运营管理的各个方面，为管理者提供直观、高效、精准、便捷、完善的精细化运营管理解决方案。
平台采用目前最流行的B/S架构结合APP的方式，通过大屏联动、手机端、网页端使用等方式，满足了建筑不同管理角色的用户使用，同时保证平台的易用性，及便于平台的升级和维护。
各类岗位的运维管理人员在允许范围内随时随地可访问平台，对不同工作岗位的应用权限、数据权限、模型权限进行了合理、严密的划分，为每个用户提供其岗位对应的功能应用及负责区域的数据访问，充分保证平台的数据安全。
上海中心基于BIM的精细化运营管理平台设置模型管理、节能管理、应急管理、资产管理、设施设备维护管理、安全管理等模块，各模块集成多个常用应用。所有应用均在同一界面进行操作，便于用户使用。各应用均基于BIM模型，结合各类业务数据，包括静态资料及动态监测数据，实现智慧、直观、便捷的运营管理应用。
模型管理模块包括模型浏览、模型搜索、空间浏览、系统浏览、工况浏览、二次装修模型等功能，可从专业分类、系统划分、空间划分、工况分配、二次装修等角度进行建筑信息模型的可视化展示，帮助用户直观了解建筑内部的构件、设备分布，并提供关键字搜索功能，可帮助用户查找并定位到对应模型。
▲ 模型管理模块功能界面
节能管理模块设置节能技术展示、建筑用能展示、回路及设备用能展示、能耗异常报警、能耗数据分析等功能，将建筑中采用的节能技术以模型的方式叠加到建筑信息模型上，直观进行展示，并对接能源实时采集数据，结合模型展示实时能耗情况。在实时采集数据发现能耗异常时自动触发报警，并可定位至对应模型或回路，帮助管理人员快速定位问题发生位置，提高异常处理效率，通过对能耗数据进行分析和统计，形成报表，并针对数据分析结果给出节能建议，为建筑节能提供数据参考。
▲ 节能管理模块功能界面
应急管理模块包括应急预案管理、应急综合指挥等功能。将物业部门设定好的各类应急预案输入至平台中，在三维模型中进行推演，帮助管理人员及用户熟悉应急疏散流程。在总控中心，管理人员可采用多屏联动的方式实现应急响应功能：通过集成烟感系统、安防报警系统等，在建筑出现突发事件的第一时间获得准确信息，将总控大屏切换至应急模式，展示报警的详细信息、对应类型的BIM三维应急疏散模拟过程、对应类型的应急预案的内容等，指导物业管理人员按照已制定的应急预案流程执行应急处理工作。
▲ 应急管理模块功能界面
资产管理模块通过建筑信息模型可直观展示资产在建筑中的分布位置、形状信息等，并将资产信息与模型连接，通过模型可快速获取该资产的全生命周期资产信息展示，包括设备的设计参数、建造参数、设备台账、设备维修记录、设备保养计划等。此外，还可以设置扩展信息及链接文档功能，以保存设备运行过程中不断产生的相关信息。
设施设备维护管理模块包括设备日常维护、维保周期管理等功能。运维人员在巡检过程中发现设备存在问题，可利用手机端APP进行问题上传，平台可通过列表形式显示所有运维管理人员上报的问题，并按照未处理问题和已处理问题分类展示。点击案件列表中某一问题，可定位至设备，并展示问题的详细信息。另外，在维保周期管理的三维场景中，可在各设备上方以文字形式展示设备的下次维护日期，并以不同字体颜色加以区分，提醒管理人员及时进行维护。还可查看维保周期详细信息，包括该设备的基本信息、维护周期时长、末次维护日期、计划维护日期等。
▲ 安防管理模块功能界面
移动APP是基于BIM的运营管理框架下的辅助模块，它不能脱离BIM运营管理框架，需要BIM运营管理框架提供运营数据和后台服务支撑。BIM运营管理中心的数据和服务越健全，功能越全面，移动APP的功能也将更易扩展。移动APP具有实时交互的优点，它可以随时随地从物业人员、管理人员、业主等所有进入建筑群的移动终端收集数据反馈给运营管理平台。它是BIM运营管理平台深入到每一个设备、每一位用户、每一终端的“代理”。
整个大楼中的每位管理人员、物业人员、业主、访客等都可以在自己的移动终端上安装运营APP，查看自己感兴趣的信息和数据。例如：维修人员可以查看的自己的维修任务、维修记录，物业人员可以查看日常的保修、投诉问题，安防人员可以查看门禁信息、记录等。
移动APP在整个运营管理中最主要的作用是终端与管理中心的实时数据交互和连接，可降低信息交互成本，改变信息交互方式，从而提高整个运营管理效率。
上海中心基于BIM的精细化运营管理平台的深入应用，为大楼业主和用户带来了以下五大应用价值：
1、有效地解决了信息存储、检索与知识传递的难题，实现了对业主信息资产的保护、以及企业知识的积累，降低了物业管理成本；
2、通过BIM模型结合IBMS（智能楼宇管理系统）对相关信息进行汇集、分析、应用、展现，实现建筑统一的可视化管理；
3、让日常运营工作以及对故障、报警、预警的响应都更具有针对性，快速查找问题根源所在并及时解决问题，提高了运营工作效率；
4、通过对运营管理大数据的汇集、累积与分析，实现了对设施设备的科学化维保以及可预见性管理；
5、收集可测、可评、可预测的环境信息，让环境可调、可控，提升了大楼环境品质。
综上，通过打造基于BIM的精细化运营管理平台，将现代化的建筑运营管理理念传递给租户和商家，实现了可视化的交互体验，带来了舒适的环境服务品质，也是大楼管理节能环保的绿色实践，塑造了高端、敬业、精益求精的企业形象，提升了上海中心业主与建筑的品牌价值。
作者 | 上海建坤信息技术有限责任公司 董军刚 李宇环
责编 | 王宇卫
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