未来5年，80%的开发商将消亡
这是最好的时代，这是最坏的时代。
狄更斯《双城记》的这句开场白，用在中国房地产行业身上，是那么贴切。
随着楼市去库存成为重要国策，在深圳这位“带头大哥”的影响下，中国楼市再次出现了“抢房”、“日光盘”等奇观。而且，这种奇观正向全国各大城市不断扩散。
但种种迹象表明，这可能是中国楼市的一次回光返照，或者是最后一顿晚餐。这次疯狂散场之后，绝大多数城市的楼市将彻底陷入寂静。而中国多如牛毛的房地产开发企业，将在未来5年里死亡大半，估计超过80%的企业会被淘汰。
原因如下：
1、中国房地产的“产能”过大，根本无法维持下去
根据国家统计局的数据，2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米，未来5年即便不增长也可以累积达到56亿平米。按照人均30平米住房计算，大约可以安置1.9亿人（注意，这里没有包含小产权房、集资房、军产房）。
而2016年到2020年这5年间国家计划新增城镇化人口是1亿人。也就是说，如果要把56亿平米的房子卖出去，必须把城镇化速度提高一倍。
2015年中国城镇人口大概是7.5亿，如果再增加1.9亿人，则2020年中国城镇化率将达到68%以上。而70%的城镇化率，是中国2030年的目标。
换句话说，如果要喂饱中国开发商未来5年的肚子，不仅需要未来5年的食物，还需要再提前吃掉2020年到2030年的食物才行！
其次，从维持目前房地产规模需要的资金角度，我们也可以得出类似的结论。2015年中国房地产销售额接近9万亿，未来5年即便不增长（且不考虑通胀）都需要45万亿资金。这些资金如果70%来自银行贷款，则需要超过30万亿。这是中国的银行体系无法承担的。
除非央行拼命印钞，但那会带来恶性通胀，以及人民币汇率的剧烈贬值，相信国家不会这样做。
第三，即便为了去库存和拉动经济的需要，国家愿意把城镇化速度提高一倍，但农民工未必有在就业地买房的能力。事实上，农民工和新毕业大学生的收入相对于房价过低，已经成为城镇化的重要瓶颈。
2、中国的非商品房库存，很可能远远超过商品房；总库存量，可能非常惊人
我们先看一个最近广为流传的表格：
这是广东省政府公布的去库存计划的表格。通过这个表格我们可以看出，仅商品房的库存，广东一个省就达到了1.6亿平方米。由此可见，全国的商品房库存到底有多大。
更重要的是，根据这张表格，广东全省商品房去库存任务只有400万平米，但非商品房达到了600万平米。我们或许可以据此认为，广东的非商品房库存量可能达到了2.4亿平米。2.4+1.6=4，广东全省的房屋库存量可能是惊人的4亿平米？
非商品房，这是些什么房子？估计是政策性住房、集资房、军产房等，但一定没有包括小产权房和违法建筑，政府不会给这些房子制定去库存的计划和任务的。
这样，仅广东一个省的房屋库存就超过4亿平米。如果再算上小产权房和非法建筑，就不知道有多少了。在深圳、东莞等地，小产权房和非法建筑的存量，一般来说可以达到城市总体建筑量的40%左右。
由此可见，“中国在为34亿城里人建房子”的说法绝非空穴来风。
（注：2014年，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”有关人士曾透露，他们的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。这个说法后来一度受到质疑。）
结论：
1、中国房地产不仅要去库存，更要去产能。目前每年超过10亿平米的竣工面积（仅商品房）是无法维持的。未来5年，房地产的蛋糕将不断缩小，大部分中小开发商必死无疑。
最容易死亡的开发商是这样的：开发业务集中在三四线城市，或者集中在库存量比较大的二线城市的郊区、新区，或者集中在商业地产上，或者大量使用了高成本的民间融资。
2、未来，绝大多数中小城市的房屋只有居住功能，总体上跑输CPI。大部分二线城市的房屋，仅仅能跑赢CPI，但会输给M2增速。只有北上深三个一线城市，以及广州和极少数二线城市的中心城区住宅，其价格可能跑赢M2增速。
其实，前两种情况都输给了通胀，只有第三种情况才真正战胜了通胀。
事实上，国家已经在为众多必死无疑的中小开发商料理后事了。比如广东出台的“去库存”政策里就提出：
支持有实力、信誉好的房地产开发企业开展企业、项目的兼并重组及整合，提高产业集中度。在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下，对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷，对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持。
政府连台阶都给准备好了，为什么不退出呢？所以，面对目前日渐升温的市场，我劝那些在非中心城市有项目的开发商还是识时务者为俊杰，赶快让利、去库存，然后拿着钱该干什么干什么去。如果还挺着，幻想涨价获取暴利，估计最后下场比较惨。
这时候，有能力和价值捂盘待涨的城市不多了。
2016年，退出历史舞台的不仅有煤老板，还有大多数开发商。
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第四版块：田园综合体与特色小镇 IP打造、核心价值提炼及创新（民宿产业发展公司CEO—王龙江 乡伴文旅CEO-朱胜宣; 迪士尼梦幻工厂首席设计师-于厉明；奥伦达部落董事长-王俊山； ）
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第六板块：标杆项目实地考察研讨（灵山拈花湾—禅意小镇，莫干山小镇 项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）
第七板块：特色小镇／田园综合体土地项目研讨私董会
（国家发改委城镇中心原副主任、现任城镇中心副理事长-乔润令）
第七板块：特色小镇申报审批辅导（中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华）
第八板块：特色小镇／田园综合体 创新项目路演及专家点评（清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季、中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华、台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华、民宿产业发展公司CEO—王龙江）
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