徐晓敏：从财经记者到百亿项目操盘手
在昆明置信银河广场写字楼一期如约交房之际， 徐晓敏带着团队亲自上门拜访业主， 以感谢他们对项目的认可和支持。
截至5月中旬， 由丰泰集团联合名店集团打造的置信银河广场自去年开放销售以来， 多次成为昆明呈贡商业地产项目的销售冠军； 依托得天独厚区位的优势， 置信银河广场正打造当地的跨境电商样板。
拥抱高铁抢占东盟桥头堡的流量 “入口”
随着即将于今年下半年启用的高铁南站， 届时从昆明高铁南站只需坐三个站点的地铁便可到达置信银河广场。正是在春融街地铁站点上盖的物业 — —昆明置信银河广场的总投资超20亿元， 项目规模38万平方米， 由7幢写字楼、 1幢酒店式公寓以及13.5万平方米的城市商业综合体组成。
官方数据显示， 呈贡区人口数量已近40万，其中大学城11所高校、 20多万的学生是重要的消费群体。但在业内人士眼中， 这还是仅仅 “前菜” 。据媒体最新报道称， 高铁南站启用后， 沪昆铁路和云贵高铁将于年底通车，未来每年可发送旅客将达到4693万人， 这一数字约等于云南省总人口的数量。昆明高铁南站是我国连接东南亚各个国家和地区的国际交通枢纽， 届时， 呈现的高铁交通是 “八入滇、 四出境” 。
打造云南跨境电商实体店样板
“交通枢纽带来的巨大流量， 但同样需要借助足够的承续力， 才能将枢纽优势转变为经济优势。 ” 徐晓敏表示， 置信银河广场的定位正是基于这一潜在的巨大消费需求。依托名店集团、 丰泰集团总部资源， 置信银河广场将在其商业中心设立了跨境 · 万象城， 打造云南跨境商品直销总部基地。 “我们拿出约3万平米的场地作为跨境电商体验中心， 商品涵盖欧32洲，德、 法、 意以及澳、 美、 日韩等国， 计划明年3月份开业。 ” 徐晓敏介绍， 通过将欧洲直销品引入云南， 当地市民可以购买到包括母婴用品、 保健品、化妆品、 日化品、 酒类、 数码产品、 电器等在内的超10万种原装进口商品。
据当地媒体报道， 昆明综合保税区将在今年通过国家验收并封关运行， 按照当地的规划， 综合保税区2020年的进出口总额将占到云南全省的两成。对临近昆明综合保税区的呈贡新区而言， 无疑将迎来发展跨境电商实体店的黄金窗口期。
国内外知名企业抢滩登陆
除了跨境 · 万象城这一样本， 在置信银河广场还将立起当地的一个餐饮地标。徐晓敏介绍，商业中心的三、 四楼以及地铁基层共2万平米将用于餐饮业态， “地铁基层主要以简餐、 静态类为主， 楼上则主推东南亚特色、 粤菜、 川菜以及江浙菜等。 ” 此外， 儿童城、 电玩城、 精品超市、 影院等业态的设置也将丰富各消费群体的需求。
看中其中的优势和潜力， 九州中原院线旗下的九州森美国际影城强势入驻置信银河广场， 建筑面积近6000平方米， 将巨资打造4K激光巨幕厅， 同步4D厅、 VR虚拟体验厅等国内最先进的科技配置和国际一线技术， 并将此打造为云南省旗舰影院。
以 “海陆空” 立体式营销推进项目
“海” 即海量数据， 用于短信及CALL客的数据； “陆” 即地面部队， 代理公司、 电商和分销公司、 落地活动、派单团队、 圈层营销等能将客户导向案场的实际动作； “空” 指媒体宣传，包括网络、 户外、 报纸、 电视等。
截至5月中旬， 项目一期写字楼近乎清盘， 并将上调6%的价格进行销售。“任何一个房产营销的成功都离不开这几个方面的资源整合， 但最后都要归于 ‘陆’ ， 即将客户导到案场。
”涉足地产圈以来， 徐晓敏先后操盘过十几个商业地产项目， “为了更好地营销， 我除了做代理还做分销， 以达到最大限度的资源整合。 ”以昆山的美吉特灯都为例， 集团公司制定了一年销售2个亿的任务， 并下拨了 5000 多万元广告费用。但在明确项目定位， 徐晓敏只花了600多万元， 通过策划整合媒体资源， 还请了100多家分销公司，3个月卖了8个多亿。就在目前， 整个昆明的商业实体项目不太受认可的情况下， 置信银河广场仍可以每月完成四千多万元的销售额， 成为当之无愧的销冠。
华丽转身： 从财经记者到百亿项目操盘手
30多岁的徐晓敏外表斯文， 谈吐儒雅， 书生气十足。
在涉足地产行业之前， 他是温州本地媒体的一位财经记者， 近十年的财经报道让他积累了丰富的人脉关系， 尤其是他 “负责全国各地温州商会的联系” ， 与全国200多个地市级商会建立起良好的资源共享优势。
对于做生意， 被称之为 “东方犹太人” 的温州人尤其敏感， “大家坐下来， 不出三句话就会谈到项目、 赚钱的话题” 。作为土生土长的温州人， 徐晓敏也自始至终有一种向往， 希望有朝一日能够在商场上搏杀。
2010年， 不想按部就班的徐晓敏辞职下海。“一是当时整个地产行业处于巅峰期。 ” 徐晓敏说， 二是想让自己的人生履历丰富一点， “可能是温州人天生喜欢做生意吧” 。在下海时， 徐晓敏还有一个行业选择， 当时一家温州籍的全国酒店连锁企业邀请他加盟。但他选择了地产行业， “因为房地产营销是我当年读书时的专业” 。
徐晓敏下海领衔操盘的第一个项目是温州一专业市场， 当时项目2000多个商铺兜售一空， 并实现招商率100%。
房地产业内流传着一句话 “徐晓敏到哪哪里火” 。
这句话在接下来的时间多次得到印证。2011年， 徐晓敏受邀加盟美吉特集团。美吉特集团作为国内一流的商业地产开发商， 老板许斌是温州第一个开发专业市场的温商。
如何让宣传策划直接走进终端客户视野里， 徐晓敏以一个媒体记者的角度来运作宣传策划方案， 同时充分动用自己之前积累的媒体人脉关系， 效果是不仅仅在昆山启动了市场效应， 上海、 苏州、 杭州和温州等城市投资者也蜂拥而至。在昆山， 美吉特从一个项目变为家喻户晓。
2013年4月， 正泰隆开发商六顾茅庐， 徐晓敏接手不足一个月的时间便将其带入昆山商业地产销售前二甲。
2015年， 徐晓敏将 “主战场” 从昆山转移到了昆明。如今他已是云南中置信房地产开发有限公司执行董事、 总经理， 昆明温州总商会常务副会长。面对激烈的市场竞争， 他坚持不打 “价格战” ， 在他看来赢得市场的关键始终是差异化、 人性化的项目打造。
在采访中， 徐晓敏也直言， 无论借力风口还是融合产业进行转型， 关键还是在一个 “人” 字身上， 而他也在不断地续写自己的人生传奇。
以媒体人的视野看待项目定位
记者 （以下简称记） ： 媒体从业的哪些经验， 对您跨界投身房地产有帮助？
徐晓敏 （以下简称徐） ： 有过媒体从业经验， 首先政治素养比较高， 看问题会更长远一些。同时， 多年联系在外温州商会也积累了丰富的人脉资源， 但更重要的是让我始终能从受众的角度出发， 去考虑营销的谋篇布局。每到一个项目， 我都会以外行人的眼光去定位， 其实就是以媒体和局外人的视野去看待。当然， 也正因为是半路出家， 不容易受地产从业者惯性思维影响， 靠出其不意制胜， 比较好运吧。
记： 听说您本人此前从不在自己开发的项目上置业， 这次却买了一层写字楼， 是出于什么考虑？
徐： 跟做项目一样， 我以前投资房地产业时， 都是冲着新城区。任何地方的新城，都是政府未来一段时间内的开发重点， 存在发展潜力。在温州， 我最初在新城置业，两套房子买入时才四五千一平方米， 后来高点的时候翻了五六倍， 最高的一套涨了快十倍。前两年在苏州的园区置业， 两年时间里也都全部翻倍。
目前， 呈贡房价均价在四五千元左右，整个昆明均价也就一万元左右。按照惯例， 商业地皮比住宅要贵， 放眼国内， 没有一个地方政府所在地周边的写字楼均价会低于1万元， 但置信银河广场的写字楼就只有七八千元， 我相信三五年之后， 这个价值至少要翻一番。
记： 如何看待跨境电商今后在云南的发展？
徐： 近年来， 虽然传统外贸整体表现不佳， 但跨境电商得到了迅猛的发展， 成为外贸出口的一股新动力， 这是大家有目共睹的。
按照规划， 昆明综合保税区2020年外贸进出口总额将占全省两成， 这对临近昆明综合保税区的呈贡新区， 无疑是省内跨境电商市场最高地。
依托丰泰和名店集团的支持， 我们在境外货源渠道和运营经验上已经有一套成熟的运行模式， 而 “一带一路” 的机遇以及云南建设面向南亚东南亚辐射中心的区位优势， 更为当地发展跨境电商准备了丰厚的条件。发展跨境电商还只是第一步， 未来我们还将计划尝试跨境金融服务。
温商全媒体记者 朱则金 赵琛璋 胡志祥