【实务】房产销售控制房源收取购房“好处费”的行为应该如何定性？

观点一 犯罪嫌疑人金某等三人制造并虚构了房源紧张、公司捂盘惜售的假象，诱骗客户支付额外的购房“好处费”的行为涉嫌诈骗罪。

观点二 犯罪嫌疑人金某等三人利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的行为涉嫌非国家工作人员受贿罪。

　　在已经过去的2016年，一线城市的房地产行业再掀“狂潮”，就连原本无人问津的郊县房地产项目一时都成了“香饽饽”，最疯狂时几乎到了“供不应求”“无房可买”的境地。“摇号”“抽签”“排队抢购”成了房屋销售现场屡见不鲜的场景。当然，这其中也有不少“走捷径”的人，他们主动请求或者在销售的暗示下，通过掏“好处费”“走关系”的方式很快买到了房源。上海市公安局奉贤分局就破获了一起房产销售控制房源收取客户购房“好处费”的案件。

案情简介

　　2016年下半年，某地产公司工作人员金某、孟某、张某等人在负责该公司开发的某楼盘项目的销售过程中，控制公司房源，以公司“捂盘惜售”“房源紧张”等为理由，多次额外向客户收取“好处费”，帮助多名客户购买到房源，共计收受额外“好处费”500余万元。

意见分歧

　　对于本案中犯罪嫌疑人金某等三人的行为应当如何定性，承办人员中存在着两种不同的意见：

　　第一种意见认为，犯罪嫌疑人金某等三人制造并虚构了房源紧张、公司捂盘惜售的假象，诱骗客户支付额外的购房“好处费”的行为涉嫌诈骗罪。

　　第二种意见认为，犯罪嫌疑人金某等三人利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的行为涉嫌非国家工作人员受贿罪。

法理分析

　　奉贤分局案审中心审核民警在认真审查后认为，犯罪嫌疑人金某等三人的行为涉嫌非国家工作人员受贿罪。

　　理由如下：

　　一、金某等人主观上只是利用其职务之便接受或索取贿赂，为他人谋取利益而非非法占有他人财物。虽然金某等人实际占有了客户支付的“好处费”，但其主要是利用客户想早买到房源获利的心态获取客户的贿赂，而非利用房源紧张的假象骗取客户的钱财。

　　二、金某等人的行为客观上表现为接受客户主动送给的财物或者向顾客索要财物，并利用职务之便为他人或允诺为他人实现某种利益，即金某等人获取财物的方式主要是主动接受或者暗示客户支付额外的“好处费”，以帮助客户顺利地买到公司房源。

　　三、金某等人的主体资格比较特殊，是地产公司的工作人员。

　　四、金某等人侵犯的客体是国家对公司、企业等单位工作人员职务活动的管理制度。公司、企业等单位作为国家经济活动中的重要主体，其正常的经营活动要依靠工作人员来实现。在本案中，金某等人作为地产公司工作人员利用自己的职务活动收取、索要贿赂属于帮助他人获利的行为，一方面违反了国家法律对这些单位工作人员职务活动的规定，破坏了公司的管理制度，产生了公司管理层的腐败，危害公司的根本利益，另一方面也破坏了正常的社会主义市场公平竞争的交易秩序。

　　综上所述，金某等人的行为更符合非国家工作人员受贿罪的构成要件。其行为是一种破坏社会主义经济秩序的行为，而不是一种侵犯公民财产权的行为。

作者：周栋斌

单位：上海市公安局奉贤分局案审中心

来源 | 人民公安报

编辑 | 耿寅

审核 | 刘健

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