合肥房价涨幅全球第一！专家这样解读2017年的走势！
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近日，由胡润百富与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》中，首次推出两个指数：“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”，剖析了中国高净值人群海外置业的特征，阐述了主要国家房地产市场回顾与展望。
在“2017全球房价指数”中，2016年度全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三，涨幅均超过40%，上海排第7名，涨幅为31.1%。第11名则是加拿大的温哥华，涨幅为25.5%。
看完后小编已无力吐槽！
合肥的涨幅全球第一呀！
1、销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%，其中增长主要集中在下半年。
2、房价不会跌。2017年上半年将维持平稳，下半年将重回上升趋势。
3、城市层面供需关系将得到改善，但不会发生根本扭转。
4、随着调控政策效果渐弱，一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。
5、房贷的边际收窄（预测2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比下降15%）不会对房地产市场带来实质性影响。
6、2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑（2016年约为4万亿），为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。
7、稳定的政策预期：短期内将不会有显著调整。
合肥房价是涨是跌？
合肥房价2017年的整体趋势必然是稳，且会出现短期线性回调。问合肥的房子还能不能买，实则就是问合肥房价还会不会涨？下面，我们从人口、需求、房价收入比、房贷利率、政策效应等5个方面来看看2017年合肥楼市走势如何！
安徽人口净流失890万，排名全国第一！
房子进入商品房市场，说到底也是人口的“战争”。品质再好的房子，没有人住也是白搭，最终也只是途添“鬼城”罢了。
通常情况下，一线城市住房价格的猛涨，大家归因于供给和需求失衡。在快速城镇化的路上，资源、配套、创业环境更佳的城市更能吸引人口集聚，继而引发住房需求增长和供给压力。
同时，如果一个城市的人口大量流入，土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张。这一点，前几年的阜阳就是典型。
依照全国第六次人口及北京大学人口研究所普查得到的数据，在全国31个省级行政区中，人口净流入地区有 l4个，净流出地区相对较多有 17个，人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量最多的是安徽省。
数据显示，安徽省有962.3万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的11.2%，而从外省来到安徽的人仅有71.7万人，净流失人口高达890万，排名全国第一。
作为安徽省会，合肥近年来凭借政策倾向的优势，在城市资源方面获得较大发展，对周边城市初现“虹吸效应”。2016年楼市膨胀，省内其他城市、省外城市投资客大量涌入。
而随着楼市冷了下来，投资客大批撤走。在城市于人口的吸附力上，合肥要远远弱于江浙两省较近的几个大城市。
合肥库存连续3月上浮，追平2月数据，销量持续下浮，跌破2000套后迎小幅上涨。
图示可见，一二三线重点城市，去化周期都齐刷刷的跌至8个月的低点。这应该就是中央去库存基调下，希望看到的局面。所不一样的是，一二线城市是因为房价暴涨，投资红利高而带动了去库存；三线城市则是因为房价下跌，而缩减了去库存周期。
今年8月份，合肥住宅可售套数/面积：15122/171.8万平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共计销售7523套，库存两个月就可完全消化。
一般认为，库存周期在12个月左右是较为正常的状态，而两个月的去库存周期无疑显得极端危险，也凸显出楼市旺盛的需求。
而在9月之后，合肥库存连续3月上浮，目前库存量已回至15056套，基本比平今年2月时的数据。
而合肥却呈现出更为夸张的数据，11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套，更是与7月份的数据相去甚远，而12月也是自8月连跌3月之后的首次上涨。（销量方面跌是肯定跌了，但是某些不可说的原因，这里的数据是有水分的）。
所以说，为了降低风险，政府必然会加强楼市调控，利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。
因此，当合肥去库存化处于旺盛期时，由于其需求较大，房价自然被抬高；而当市场需求逐渐冷淡下来的时候，一方面，库存周期可以回归理性，另一方面，房价也会随着需求减少而降低。
合肥偏离度61%，全国第7，仅落后北京2个身位，房地产市场现小型泡沫
我们先看一组房价收入偏离度数据：
备注：房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理，楼市泡沫越大；相反，若是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。
上图可见，中国的房价收入比偏差基本是人尽皆知。我们单看合肥，数据统计偏离度为61%，位列第7，仅次于北京2个身位。
而且，若将上述城市进行房地产泡沫程度分类，则大抵如下：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
值得注意的是，并不是所有房价收入比偏离度越大的城市，房价就都会下跌。2013年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国3.7%，人口占全国18.2%，GDP占全国36.6%。各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况。
而那些本不位于三大城市群当中，却又在本轮房价暴涨中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。
而合肥，今年才刚刚确定加入长三角世界级城市群。
合肥执行利率4.66%，属高位！
央行每一次降息，专家在面对我们的采访时，第一句话都是：购房人门槛更低了。
加之不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象，可以说，央妈2015年的一波利息“5连降”，着实为2016年的楼市疯涨添了把火。
同时，相较于利率处于高位的城市，那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子，同样是100万的房贷，以20年等额本息还款计算的话，85折利率就会比9折及基准利率分别节省利息约3万元及10万元。
据相关房地产机构统计，如果以房贷利率优惠程度划分城市等级的话，大致可分为三个等级：
①房贷利率优惠较大：基准利率9折（执行利率4.41%）以下。
②房贷利率优惠一般：基准利率9折-基准利率9.5折（执行利率4.41%-4.66%）之间。
③房贷利率优惠极少：基准利率9.5折（执行利率4.66%）以上。
根据相关房地产机构总结的全国35个主要城市的2016年首套房贷平均利率数据来看，合肥恰巧以4.66%，处于房贷利率极小的行列。
更为现实的问题是，年关将至越来越多的城市正在逐步收紧房贷，而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况，想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。
政策效应政策效应：住建部强制要求之后，合肥房价惊现8个月内的首次跌幅
最后提一下政策，11月住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！
果不其然，12月19日，国家统计局下发了《11月份70个大中城市及11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况》。
上图可见，合肥11月份新建商品住宅价格指数较之10月出现了环比0.1的跌幅、二手住宅价格指数较之10月出现了0.6%的下浮。
跌了！这次不是“狼来了”，不是环比涨幅下跌，而是房价指数下跌！而且是合肥房价连涨8个月后的首跌！
与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。也足以证明政策调控对城市房价影响的力度。
说到合肥1月第二周商业地产大事件，那要属1月13日，合肥土市7宗723.85亩地成功出让，累计揽金71.45 亿元。而新站则一口气出让了6宗705.85亩地，1天之内新站区新增9000多套房源。这6宗地的楼面价基本在7、8千元/㎡，如果按照10个月的开发周期，再考虑一般首开2栋计算的话，预示2017年四季度除了老盘，将额外约有1500套1.1万-1.2万/㎡的房源上市，冲击市场高价盘。
“南有滨湖，北有新站”，新站区作为一个政府重点打造的副中心，新站区投资价值一直被低估。但新站的客群基本是刚需，业内人士分析，新站房价平台将会很长一段时间维持在1.3万/㎡。
2016年6月14日，安徽省政府正式批准合肥瑶海经济开发区(原合肥新站综合开发试验区)更名为合肥新站高新技术产业开发区。未来2年，新站高新区有望申报成为国家级。大量产业的集聚，土地供应的增加，高教基地的扩容。这两年新站区逐渐现成七里塘、陶冲湖、职教城、少荃湖四大板块。未来，新站还将有5条地铁规划，1、3、4、9、13号线，加上道路规划，都成为把这些土地连成片的关键。未来发展不容小觑！
而滨湖有葛洲坝地块，按照楼面价计算，未来入市价格势必将突破3万/㎡，预计今年下半年上市。葛洲坝地块不仅是滨湖的地王，也是合肥9区3县的楼面价地王，未来上市价格毋庸置疑的捅破合肥价格天花板。总体来说，滨湖现在高层的均价在1.7万/㎡以上，滨湖，仍就有较大上升空间。
当然，有规划不等于房子涨价，合肥房价处于严控期，短期内房价不会有太大变动。凡事都是有一定规律变化，需要从长远的角度，合理选购房子。
中国首批房奴才刚刚翻身，但是房价涨的速度永远比工资快，更加让每个异地打工族想买房的梦想变得更遥远。
赚一线城市的钱、买二线城市的房，已成为越来越多的游子们的选择。
来源：指尖合肥等 责编：叮咚
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