北京房价到底打败了多少经济学常识？
作者：林默
来源：花儿街参考
我上高中的时候，政治课上老师讲马克思主义哲学，那个胖胖的大胡子说，规律是客观事物发展过程中的本质联系，既不能创造，也不能消灭；不管人们承认不承认，规律总是以其铁的必然性起着作用。
年少的我瞬间找到了面对陌生世界的安全感，怕啥啊？有规律呢，规律太牛逼了。
今年过年回来，央视新闻里不断讲着深圳房价下跌，炒房客们资金流紧张，折价出售房产的故事，仿佛做坏事的人遭到了惩罚，好严厉的惩罚啊，收益从400%降到了300%。
但是，我身边的朋友不断告诉我，北京的房价又涨了哦。东三环边上随便拎出来一个小区，去年8月份的均价是5.56万，今年2月的均价是7.47万，7个月，34%的涨幅。
你可能得问，北京去年930不是出政策了吗？管理层不是说房子是用来住的，不是用来炒的吗？
是的呀，北京的地产交易量是有所下降的，可场内玩儿的人少了，不影响游戏的走向。那些对调控政策、监管喊话完全免疫的买房者，能把房子的价格玩下去吗？
再说，那些听说出了政策，准备观望一下的人也没走远啊，人家就在场边密切地观望着，随时准备冲进去添一把柴，用肉身筑起一道房价的长城。
链家公布的数据显示，北京2月的带看次数（就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数）接近70万次，是去年三月以来的最高点。
我带着一本《经济学原理》走到一家链家的门口，忽然，《经济学原理》自焚成了一抹灰。
我惊呼“经济学原理，你怎么了”。散落在天地间的那抹灰烬中，我听到了经济学原理悲怆的声音，“我怀疑人生啊，我怀疑人生”。
我理解经济学原理的悲痛。这么多年，它屡屡抛出金子般的观点，力证帝都房价、天朝房价存在着巨大的泡沫，然后泡沫笑了笑，把经济学原理碾压成渣。
经济学原理抛出的第一个规律，叫租售比。
租售比是神马？经济学的解释是，“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。
用人话说一下吧，倒过来计算，售租比更容易理解一点。就是用房子的价格除以每个月的租金，看你靠租金，多少个月能收回来购房成本。
国际经验昂，经济学中的国际经验是，售租比为200:1—300:1的区间是比较合理的，也就是你靠着房租17—25年能把购房成本收回来。
经济学原理自信满满地说，当售租比高于300:1，达到400:1、500:1时，房地产泡沫已经显现。你买个房子，靠租金40年才能收回成本，你有病啊？
经济学原理溜达到三环边上，看到一间售价1500万的两居室，每月租金12000，售租比1250，靠租金104年可以收回成本。
经济学原理痴痴地站在楼下，打了几遍计算器，它反复跟周围的吃瓜群众确认，房主不是租户的亲爹乃至干爹，北京就是有许多这样善良的房主，以如此高投入、低回报的方式，进行着某种超越人类理性的活动。
“也许是为了慈善吧”，经济学原理神情凝重地离开了。
经济学原理没想明白，在租售比的完美世界里，土地嘛是大家都可以po出个价格买来买去的。而在这里，土地的供给商是唯一的，那么不断给出资产价格风向标的，是新地块、新房的价格。
经济学原理还没想明白，在租售比的完美世界里，人们对租房和买房的感知差异没那么大，但是这里的吃瓜群众格外需要买房的安全感。近十年的楼市也在不断教育吃瓜群众，万般皆下品，唯有买房报平安。
经济学原理没想明白，但有人想明白了。
经济学原理扔出了第二个金子般的理论，房价收入比。
北京的白领月入1.2W,要不吃不喝15年，才能积攒下一套老破小的首付。要不吃不喝30年，才能积攒下一套学区房的首付。
也不知道熬得精尽人亡的30年后，还能不能造出一个去住学区房的娃。
经济学原理翻翻白领们的工资条，看看北京的房价，自信地说“这明晃晃的泡沫你们还看不见吗，我就不信他们还能买房，又不是修长城，有这么拼么”。
他们真的有这么拼！
我的朋友春申君给出过一个逻辑——全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1800-2000万的四居。
经济学原理一口老血吐在小白领的工资条上，他不懂这个世界。
我想带经济学原理去一趟冬日早晨的燕郊，从国贸一路向东，开36公里，到达燕郊。北京土著们从不把那里当成北京领土不可分割的一部分，但那里有另一面的北京。
凌晨五点的北京，寒风凛冽，814公交站前长长的队伍，老人们全副武装，吐出白色的哈气，站在那里，为要坐这趟公交车上班的孩子们排队。
自己来排队，孩子们就可以多睡一会儿。自己冻一会儿，孩子上车就能有个座。
经济学原理不懂这样的世界，但有人懂。
经济学原理又抛出了新理论——日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，咱们中国已经干到咱们GDP的250%，这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。
2月26日，央行行长周小川表示，住房贷款应该有大力发展的空间。
经济学原理跪在地上说，你看那些上了清华的都因为买不起学区房，带着孩子回老家了。学历不值钱，学区房凭啥值那么多钱？就算你们不相信我，也要有基本的逻辑好吗？请加股票研究院的微信号:xgupiao 炒股必备好帮手
吃瓜群众纷纷把瓜皮扔向经济学原理，“你再去燕郊814车站前好好反思下”。
深圳炒房客实录：260万如何变成4000万？只用了三年！
和徐敬尧的第一次见面，是在罗湖区黄贝岭一间中介店铺前。他异常淡定地把钥匙给了房产中介员，说起了自己的要求：“这个三室一厅，你先帮我挂460万元，我心理最低价位是440万元，再低就继续挂着。”
充满底气的徐敬尧，手上还有7套房子，其中6套都是在2015年深圳房价刚刚起飞，还没完全飞起的时候购入。到今天他已经赚了超过4000万元，当初投入的成本仅为260万元。
当徐敬尧看到央视财经采访的那个《深圳炒房客100万变成5000万只用两年》的新闻时，只是感慨：“投资客重要的不是抓住时机，而是不要贪心，盘铺得太大，又没这个能力，很容易马失前蹄。”
深圳楼市经过2015年的大涨后，房产的金融属性越来越强，投资客们就像买股票一样买房子。
260万元怎么生出4000万元？
今年才35岁的徐敬尧开始接触炒房时，是3年前准备买婚房。当时他已经是公司一个中层管理者。从小在深圳长大的他，依靠家里支持，在2014年8月以260万元购入了位于前海的一套66平方米的小两房。
在2015年“3·30”新政后，深圳房价近乎失控，不到两个月时间，部分热点区域，比如前海、龙华、宝安中心等片区的房价飙升近40%。2014年深圳房地产投资增速为20.5%，而2015年一季度已经增速接近30%。徐敬尧这套小两房近乎翻倍，达到了400万元。
徐敬尧看到房价上涨速度超乎想象，当机立断出售房子套现，又和家里亲戚再借了80万元，加入了炒房军团。
徐敬尧选择的却是龙华区，2015年5月，龙华区多个新盘热销，甚至出现“日光盘”。
不少龙华区新项目推出排队购房都是人山人海。徐敬尧还是选择二手房，以2.9万元/平方米购入两套80平方米小户型。虽然心有忐忑，但是徐敬尧相信龙华区房价还会继续上涨。
果不其然，龙华区新盘房价甚至超过5万元/平方米，二手房价格也是水涨船高。
深圳中原研究中心数据显示，2014年虽然楼市低迷，“9·30”新政后龙华区市场开始复苏，而10月龙华再出地王，为楼市添了一把火，当年龙华区新房价格涨幅也超过全市涨幅为14%，达到了24613元/平方米。
深圳2015年房价上涨了39%，这一情况下，龙华的增幅也十分明显，新房增长33%，二手房增长32%。
徐敬尧一边抓住了房价上涨的机会，一边利用房子抵押贷款再买房，先后在南山区、罗湖区、龙华区，乃至当时房价还处洼地的龙岗区，又购入了6套房。
对于如何操作这一切，徐敬尧对中国房地产报记者表示：“投资客操作手法虽然多样，但归根结底还是和银行贷款相关。对于资金链不紧张的业主，一般不会卖房，而是用房产抵押套现。
像我就用‘红本’做抵押贷款，虽然利率看起来比较高，为7.5%，对于我来说是可以接受的范围，把钱套出来除去借的成本，往往是够下一套的首付款。
重要的是，如果房价继续上涨，房产仍然在我手中，可持有增值也可出租。如果房价不幸下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为我的固定收益和转嫁风险。”
徐敬尧告诉记者，目前他手上有5套是全额还清，3套商品房总月供为7万元。徐敬尧表示还款压力并不大，“我在南山区的房子租金较高，勉强可以抵去房贷。就我所知，大家对于深圳楼市的前景还是十分看好”。
资金从哪里来？
对于近日央视财经曝光的一位深圳白领投资客2年用100万元炒到5000万元资产，他把父母名下的房子拿去做了转按揭，亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，现在背负着20万元月供房贷如坐针毡，不得不卖房套现。
徐敬尧表示：“只能说他盘铺得太大了，月供20万元，一般人很难吃得消，普遍都会控制负债率，不要超过60%。毕竟现在深圳楼市调控下，买家也是在观望，如果急着出手，根本卖不出满意的价钱。”
另一位投资客张超的看法一致，“为什么有不少投资客喜欢用加按揭的方法来套现，很简单，一套100万元的房子，按70%来贷款的话，能从银行贷款70万元；如果日后这房子涨价到150万元，那么在银行做加按揭可以贷到比70万元更多的贷款金额。这对投资客来说，相当于放大杠杆增加炒房收益。”
何谓加按揭，如果是有抵押的房产或者正处于按揭状态当中，再对此房产进行抵押，银行不会允许。
因此还可以用加按揭，通过“持证二次抵押”先将原来的贷款还清，然后将增值后的房产进行二次抵押可以获得更多的贷款额度，多贷的钱就可以用于炒房。
目前深圳还有银行能做加按揭，招商银行最高额度是150万元，工商银行最高额度是100万元，建设银行最高额度则是300万元。
值得注意的是，加按揭年利率大约在7.5%，远高于普通房贷利率，也高于部分消费贷。因此，对于资金链紧张的人来说，确实是有压力。
央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5%，深圳人几乎将杠杆用到了极致。
有银行人士对中国房地产报记者直言：“房价单边上涨的时候，各种借贷不会有大问题。但如果房价回调，低首付甚至零首付很容易引发断供的危险。借款人只有极力推高房价，才能从银行获得更多信贷资金，其实会导致楼市泡沫越来越大。”
深圳投资客知多少
配资炒房到底是一种怎么样的状态，中国房地产报记者采访得知，深圳市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%，其中“首付贷”又占了近一半的比例。
据深圳市互联网金融协会不完全统计，按照其摸底排查的企业30家左右，所投放的“首付贷”存量规模大致在25亿至30亿元。
对于市场上流行的“首付贷”虽然解了购房者的燃眉之急，却也放大了资金风险，而且部分不满足房贷标准的客户，亦因为首付贷的“帮助”顺利过关，实则是变相的次级贷，对整个链条来讲都是安全隐患。
“深圳房价暴涨便是加杠杆的结果，应该加强对贷款的控制，警惕杠杆效应带来的风险，抑制投机炒房行为。
目前深圳存在有投资者加杠杆贷款购房的问题，因此从金融杠杆配资业务领域入手是很精准的房价调控办法，这些办法都是为了抑制过度投机。”深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫表示。
然而，即便抑制了“首付贷”和各类众筹业务，深圳人依旧可以利用银行来杠杆买房。除了正规渠道的住房按揭，在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润业绩，各银行（特别是中小银行）大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。
在“资产荒”背景下，股票不能快速获利，高房价却可以。
随着财富效应的递增，越来越多的买房者加入到投资客的队伍中。改善型需求、刚性需求的购房群体中也有人存在买房投资的动机。
深圳链家市场研究中心监测数据显示，2014年二手房投资客比例为23.7%，2015年上升至26.75%，2016年比例甚至高达29%。
2016年深圳市按揭购买二手房比例为91.5%，全市平均贷款成数为64%，平均月供是11933元，南山区月供最高接近2万元。
换句话说，人人都有成为投资客的可能。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，“深圳近20年新增商品房的速度比北京、上海快，是因为深圳新城市年轻人口多，存量房在房改前比较少，都是近20年建造，正是房贷开始的时期。
一旦年轻人多了后，承担风险的倾向比老年人、中年人高。人们加杠杆买房不一定是为了投资，首次置业和改善置业较多。深圳短炒客较少，长期投资较多，因为大多数人是长期看好深圳市场。”
投资客买房这场戏在深圳楼市还将继续上演，徐敬尧说：“我们买房是为了资产保值，如果现在能有更好的投资渠道，我们也会选择，只是当下，深圳的房子更为值钱。”
延伸阅读：
炒房客静默逃亡：有人传奇谢幕 有人沦为城市囚徒
文章转载自：摩登中产
潮水退去，炒房客成为二三线城市的囚徒，而真正的冰河期还未到来。
一
粗重的铁索沉入浊黄的江水，江面上汽轮破浪而行。潮湿的雾气在江畔弥漫，雾气中，楼影幢幢。
这里是山城重庆，一项纪录让它足以自傲：此地房价，十年不涨。
也正因于此，它成为炒房客最后的猎场。去年冬天，北上广和江浙的炒房客在扫荡杭州、血拼成都后，向西杀入重庆，将其视为决战之地。
在上海炒房客云集的水库论坛，论坛只有两个版面，一个叫主版，一个叫重庆版。与之相对，重庆本地论坛则发帖“炒房客来了有猎枪”、“让重庆成为炒房者的地狱”。
诅咒不幸应验。重庆阴冷的冬夜漫长无期，接连的调控政策让炒房客成为山城的囚徒，刑期未知。
悲观的论调在炒房客QQ群中弥散，江湖前辈出言安慰，这一次远没到2008年的程度，只要愿意降价，肯定能卖出套现。
然而一二线城市透出的寒意，正宣告着这一轮调控的不同寻常。
广州众多与炒房相关的金融公司，门前投资者累月蹲守，担心平台跑路。
深圳一家专门炒房的私募基金负责人则坦言，目前已无米下锅，生存或死亡，一切取决于调控的力度。
深圳时代广场豪华写字楼内，去年曾挤进80多家房产投资、担保公司，而今许多公司已撤离，留下满地狼藉。
同样的寂寞在济南经七路不动产服务大厅滋生。去年十月，大厅内塞满了躁动的人群，服务器一度累得瘫痪。
而今，喧嚣沉寂。年初，一位年轻的济南炒家，好不容易为手中新购的300万房产找到买家，对方却因限购升级而失去了购房资格。
每月1万多元的房贷让他喘不过气来，“本想赚个快钱,结果炒成房奴了。”
2月下旬，炒房客登上了央视新闻。
镜头前，一名留学归来的上海白领，讲述他通过炒房，两年间身家从100万暴涨至5000万的传奇。请加股权研究院微信号：guquancn 有钱人的大本营
像他这样的投资客，一度占到深圳购房者四成。去年10月，深圳出台严格限购政策，成交量大幅下滑。
“如果你每个月没有20万进账的话，就有断供的危险”，他选择将三套房子降价出售，并愿意承担部分税费，只有这样，才能“比别人卖得快”。
逃亡在静默中开始。新闻传递出明确信号：炒房者退场时刻已到。
比新闻更敏锐的是微博上的大师们。大师们早已不鼓吹房价上涨空间极大，口风已变为：见好就收，学会等待。
二
相比于历史上几轮炒房潮，这次热潮中，豪客身影寂寥，更多则是怀揣财富梦想的中产家庭。
热潮之初，依旧是一掷千金的富豪开场。
传闻中“合肥炒房团在一个项目上买走50套”、“郑州富豪炒房团空降西安”，“江浙炒房客豪掷9800万一次性在成都购房60套”，然而这些消息很快被证明为开发商炒作。
随着房价激涨，财富神话开始扭曲变形，越来越多中产阶级加入炒房阵营。
他们并非想通过炒房暴富，更多是为财富增值寻找出口。毕竟，不断增加的货币正在造成存款持续缩水。
上海一位女白领背上了630万的贷款，为了她的炒房计划，父亲净身出户，与母亲办理离婚，硬生生为她腾出了首套房的操作空间。
她对房价满怀幻想，并不担心断供危机，“只要敢下赌注， 没有什么不可能的。”
赌徒的心态最终蔓延为群体情绪。
2016年5月20日，2000多名炒房者云集南京，疯抢了440套房子。那天南京阴云密布，细雨连绵，但来自北京的房客依旧将其视为好彩头：下雨好，来财。
在他们眼里，炒房就是战争。
中秋节前，深圳炒客召开一场战备会，十几个人围着一张杭州地图，不断圈定准备下手的重点楼盘，还有人拿出小本标注。
此前有人提议喝茶讨论，结果遭到集体炮轰，“这是战前，喝茶浪费时间。”
其实G20峰会结束仅4天，深圳炒房团就光顾了杭州，他们下手果断，从不纠结。其中一个不足10人的深圳小型炒房团，一口气抢购了近30套杭州房产。
杭州限购前一天，一位发觉“势头不对”的深圳母亲独自抱着1岁的孩子，怀揣里面有180万的银行卡，冲到杭州，在业主不断加价的情况下买了两套商务公寓。这成为炒房团内部佳话。
一切动作在财富梦想中开始变形。2015年一年，深圳的离婚率增长了45%，其中掺杂许多为炒房假离婚的夫妻。
去年9月，一位买下3套房产的炒房者，在售楼处交首付时，一口气刷了48张信用卡。虽然规定只能刷两张，但只要交了80元的刷卡金后，他“想刷多少刷多少”。还有人不惜借高利贷支付首付，“房子一出手就全收回来了”。
那些二三线城市的原住民们，愤怒地注视着蜂拥而来的炒房客，对直线上涨的房价抱怨不堪。
当然也有人翘首以待。
距离北京不到80公里、房价一直尴尬不涨的涿州，去年秋天终于迎来了大涨。
涿州贴吧里的网友们兴奋留言，“炒房的终于炒到涿州啦”，“赶快把房子卖给那些傻子”。
三
2012年调查显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群中，除却金领和企业主，只剩下两类人：炒房者和职业股民。
楼市股市的交错起伏，是中国经济最真实缩影。炒房客既是风云际会的弄潮儿，也是退潮后暴晒于沙滩的鱼脯。
2001年，150多名温州人坐满了三节火车厢，浩浩荡荡专程来到上海买房，先后以5000万、8000万的成交量撼动上海楼市。
他们带着粗大金链，手里拿着大巴上发的面包，豪奢中透着精明。传说中，温州房客的行李箱中装着几百万现金，看到合适的房子就一栋栋买。
鼎盛时期，温州百强企业榜单上近半企业家醉心于房地产游戏。有人赚得盆满钵满，有人输光老本。
有传言称，一个温州炒客在北上广等多个城市买了127套房子，被牢牢套住最终跑路。还有一些跑不了的人，选择跳楼。
2004年，深圳有一位传奇炒房客，他手握近70套房产，身家过亿。但他因误判2008年楼市行情，抄底抄到了半山腰。此后数年，他期盼的回暖并未到来，不得不将1亿多元的房子全部卖掉，亏了5000多万。
这位叱咤风云的炒房客，没等到2016年，而在2015年黯然返乡。深圳留给他唯一的纪念，是一个归属地深圳的手机号码。
前辈们的昨日，或许将是新一代炒房客的明天，而等待他们的冰河期或许更长。
数据显示，2020年，中国将迎来人口峰值，这也意味着在那之后许多年，房产市场将等不到新的房客。
当然，对于信仰中国房价的炒房客而言，这些都是浮云。已有炒房客开始真正考察重庆的居住环境，做好移居准备。房子总算又回归为房子。
去年深秋，重庆迎来特殊访客，76岁的牟其中出狱后拜祭父母。
传言中，他在北京门头沟有264套房产，市值10亿。
内容来源：中国房地产报 记者-翁晓琳
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