参考|北上广深二手房全线失守，土地流拍创新高

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 今日微摘：来源：第一财经 中国证券报

中国管理部门一直对消费拉动经济寄予厚望，不过10月汽车、手机，食品等其他消费品支出增速创五个月最低水平。此外，官方公布的10月份70个大中城市房地产价格统计数据显示，具有指标意义的二手房价格下跌，一线城市北上广深二手房价全线失守。有媒体报道认为，中国楼市寒冬已到，一些中小房地产商可能会死于严寒。

中国经济放缓蔓延至消费和购房领域

根据公布的官方数据，中国10月份的汽车、食品等其他消费品支出增速创五个月最低水平，而房地产销售增速创半年来以来最低水平。与此同时，中国央行周二公布的数据显示，上个月的新增银行贷款低于分析师预期。

中国10月份零售额同比上升8.6%，增速低于9月份的9.2%，在汽车销量放缓的近几个月，从文具到珠宝等范围更广泛的消费品销量也大幅滑坡。

交通银行经济学家刘学智称，消费放缓令人担忧，并可能给第四季度经济增长带来下行压力。

10月份住房销售同比上升9%，相比之下，9月份增速为11%，一些经济学家和分析师将增速回落归因为去年楼市量价大增时政府推出的限购政策。

瑞银(UBS)经济学家张宁表示，房地产市场走软很可能是明年经济面临的最大不确定性。10月份家电和家俱零售额增速双双放缓，可能是房地产市场走软带来的连锁反应。

另一个导致房地产市场承压的因素是政府计划缩减棚户区改造项目的规模。该项目可为农村人口在城镇地区买房提供补贴，从而提振中小城市的购房需求。

11月15日（周四），统计局发布2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

《中国证券报》11月15日报道成，10月份统计局房价最具指标意义的就是多地二手房价格下跌，一二三线城市均有步入下跌通道的。

数据显示，北京、上海、广州、深圳的10月二手住宅销售价格指数，环比全低于100，这意味着其房价环比齐现下跌。四个一线城市房价全跌的情况，为2018年以来首次。

财经媒体11月7日撰文表示，房地产寒冬降临，房地产商大佬万科在喊“活下去”，一些中小地产商可能会死于严寒。

文章表示，对于中小地产商而言，死法尽管各有不同，但是死在冬天的可能性较大，就像现实一样，热死的少，冻死的多。尽管开发商们都是“人精”，但就是“人精”也不能保证永赚不赔，因为“人精”也会“死掉”的。

进入年底，一二线城市土地市场普遍进入密集供应及成交时段。

2018年最后一个月，广州将启动密集拍地模式。根据相关媒体统计，广州12月至少将出让23宗商住地块，总起拍价超542亿元，接近前11个土地出让收入总和。

11月份以来，包括广州、北京、成都、武汉、南京等城市也陆续有地块密集推出或成功出让。 例如11月26日，北京市一次性出让13宗地块。最终，除一宗流拍以外，其余12宗地块均成功出让，创下单日成交地块数量新纪录，一日内获得土地出让金合计316.46亿元。

11月23日，南京发布今年第五批土地出让预公告，包含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日，南京第四批预公告信息显示，其曾经一次推出5宗土地，总出让面积17.3万平方米。

不过，在一二线城市土地迎来供应高峰的同时，土地价格仍继续走低，土地流拍率创下新高。即使成交的住宅土地，基本也以底价成交为主。

根据中原地产研究中心统计数据显示：截止11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，是最近6年来最高记录，同比上涨143%。年内三四线城市流标住宅土地944宗，2017年同期是766宗，2018年三四线住宅土地流标上涨了23%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，虽然流标的原因非常多，但最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的各种调控政策使得开发商回款压力越来越大。

根据中原地产统计，25家房地产行业龙头房企中，最近3个月即9-11月，拿地金额合计分别只有767亿、720亿、394亿。数据显示龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿，这也是最近4年来首次出现。

广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，因为资金链紧张，现在民营开发商拿地都很少了。尤其是在2016年和2017年拿了高价地的一些民营开发商，现在正处于痛苦的“割肉”阶段。

近日，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，原计划以超过40000元/平方米的价格出售，如今却以28000元特价销售，且全部精装修。 而2017年9月29日，金茂以成交楼面价29450.7元/平取得。单价2.8万/平这一价格比楼面价还便宜了1451元/平。换句话说，该楼盘每卖出一平方，亏损可能超过1万元。

位于厦门翔安洪钟大道与翔安西路交界处西北侧的融创东南府也正亏本出售。目前融创东南府推出的带装修高层，在售均价在3万元/平左右。而该项目地块曾是2016年的地王。当时楼面价为37512.2元/平，溢价率为142.59%。

在杭州，根据当地媒体报道，金辉星奕云著项目日前爆出的均价不到2万，考虑到地价1.47万/㎡，基本属于亏本在卖。

张大伟预计，从趋势看，楼市调整才刚刚开始，如果政策不变，后续亏损项目可能会更多。对于楼市来说，现金流比利润更关键的时代到来了。

量入为出，在“割肉”换取现金流的同时，少拿地成为当前不少民营开发商的方向。反映在土地市场上，土地市场冷清，流拍、底价成交十分普遍。

在11月26日北京市成功出让的12宗地块中，拿地的企业大多是央企、国企或其与民营房企的联合体。其中，成交数额最大的两块地分别被中铁置业与中铁诺德获得。

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