回看楼市，就服李嘉诚这个老狐狸！五体投地！

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◎作者 | William ◎来源 | 英伦投资客（buylondon）

2018进入尾声，复盘过去一年的英国市场，香港人绝对是脱欧观望期最耀眼的投资明星。

2018年，仅香港本土家族财团（不算在香港上市的内地公司），就来英国买了超过20亿英镑（约200亿港币）的房产，其中李嘉诚买的最多，一个人就花了10亿英镑。

图为2018香港家族资本对英地产投资清单，内地资本盘点请留意后续推送

从上面的图表可以看出，以红底标注的李嘉诚10亿英镑买下伦敦瑞银大楼为分界线，香港买家在2018年上半年异常安静，直到李嘉诚突然出手搅动一池春水，后知后觉的香港富豪才选择不再观望，于下半年疯狂买入英国地产（以上12笔交易，10笔发生在今年6月之后）。

巧合的是，香港楼市也在今年下半年急转直下。

香港土地注册处12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。

11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。

香港住宅销售量和成交金额双双腰斩，跌至16个月新低。

官方数据对比2018和2017香港楼市

成交量之外，房价也开始下跌。

对于香港楼市量价齐跌的现象，李嘉诚创立的长江实业集团执行董事赵国雄表示：

贸易风险对香港经济的负面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港）楼价可跌25%至30%。

连“楼神”赵国雄都看衰香港，本来准备接盘的香港市民更不干了。

今年下半年以来，香港多次发生购房违约事件，已出现36起违约案例，同比去年全年仅9起。

香港购房违约数量对比：2018（蓝色）明显多于2017（黄色）

香港市民为了避免成为“负资产”者，宁愿损失已交付的定金，也要“割肉离场”。

开发商方面，也面临地皮价值下跌、新盘动工时间推迟、住宅建设开始放缓、短中期供应不增反减的难题。

香港开发商对本土楼市感到悲观

截止至2018年10月，香港的实际住宅完工量比政府预测低了3到4成，而住宅工程量更是2015年来的首次下降。

香港楼市之所以突然急转直下，和香港被迫跟随美国加息密不可分（港币和美元汇率挂钩，美国加息后香港必须得跟）。

2018年，汇丰、恒生、中银香港、渣打银行纷纷取消固定利率计息计划，同时上调最优贷款利率，均为十二年来首次。

香港金管局总裁陈德霖也表示新一轮加息将会很快开始，香港利率将进入上升周期。

许多正在供楼的香港市民，已经感觉到加息带来的负担，恐慌情绪因此开始蔓延。

一些大量急于出售楼盘的业主，在政府调控政策的影响下，不断下调房屋售价，但依然无人问津。

投资银行里昂证券（CLSA）发布的研究报告指出，香港的楼市即将经历15年来最差的宏观环境。

“三座大山”：利率上升、本土经济放缓、人民币贬值，这三大因素正在剧烈冲击香港楼市。

房产抵押借贷成本不断上升之际，香港楼市泡沫也膨胀到了最高点。

瑞银2018报全球泡沫指数显示，香港已经成为全球房地产泡沫风险最大的城市，此前一度占据榜首的伦敦排在第六位。

另一方面，由中国内地流向香港楼市的资金也急剧减少。

据统计，今年上半年内地对香港房地产的投资仅有8.35亿美元，较去年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。

近年来，内地买家已经成长为香港楼市最主要的资金来源，香港楼市的增长极度依赖于来自内地的需求。

内地买家的退场，让本已疲软的香港楼市雪上加霜。

另外，对贸易战升级的担忧，也让香港资本迫切需要找到一个避风港。以李嘉诚为首的香港豪门家族，直接就把目光对准了英国。

说完香港，我们接下来谈谈英国。

众所周知，脱欧给英国带去了巨大的不确定性，但在香港人看来，这是难得一遇的买方市场和千载难逢的投资机会。

2017年，是英国因为脱欧剧烈震荡的一年，但伦敦却在吸引地产投资上拿下全球第一，投资额较2016年暴涨了30%。

这其中，香港的贡献非常大。

EGI于今年9月发布的数据显示，香港买家在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产，并将所得资金投向世界各地，其中大一部分流入了英国楼市。

香港投资者这么爱英国，主要有以下几个原因：

脱欧后英镑持续下跌，加之买方市场带来的难得的议价机会，让那些刚刚从本土市场撤离的港资两眼发光。

根据上边EGI发布的图表，英镑汇率和香港投资者在英国交易量呈负相关，随着英镑汇率在英国脱欧公投后大跌，香港买家在英国的投资急剧上升。

另外，伦敦物业稳定的租金收益率，也是香港人考量投资的重要因素。

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