警惕！中国房价将进入“收网模式”
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总裁微摘：
过去欠下的债，总有要还的一天
黑龙江鹤岗市，一套7楼的46平毛坯房，总价1.5万，折合一平米326元，一万多买一套房，对于深受房贷捆绑的我们来说，着实扎眼
但其实鹤岗一些地方的房价不是今天才这么低的，2014年前后，鹤岗的房产交易市场中，已经大量存在500元1平米的房子了
这回一平米300多，只是当地房价的进一步下跌
几年前，当全中国的房价都在突飞猛进时，500元一平米的新闻就会被汹涌的潮水淹没
没有人会去关注什么500一平米，就算有人提出房价会大跌，也大多被当成笑话看待，大家关注的都是半个月房价又涨了500一平米
而当大潮退去，我们才能看到哪些城市，其实是在裸泳，唯有在这时，鹤岗的新闻才会被推上风口浪尖
鹤岗房价那么便宜，那里一定很烂吧
这样想是错的，鹤岗曾经富过
上图是鹤岗的GDP数据
2006年，鹤岗GDP130亿人民币
2012年，鹤岗GDP358亿人民币
短短6年，GDP增长近3倍，超过中国很多城市的发展速度
鹤岗晚上美丽的冰灯
当年的鹤岗煤矿工人月薪超过1万，当上队长的月薪2万起步，经济一片繁荣，全国各地都有人来鹤岗打工
鹤岗的比尤特超市垄断当地零售业，很多东西卖的比省会哈尔滨都贵，大商场里1万的衣服比比皆是，丝毫不比北京上海便宜
街边饭店生意红火，每到吃饭时间家家爆满，路上全是开车的和出租车，高峰时间出租都很难打
而且鹤岗是一个“高城市化率”的城市，城市化率是一个城市的公共设施和教育医疗等配套设施的体现程度
鹤岗清晨
鹤岗在2004年，城市化率就达到80%，2018年鹤岗的城市化率大约在82.5%
上海的城市化率是87.6%,其次是北京的86.5%,
而中国的整体目标，是在2050年达到城市化率71%，这点上鹤岗早早完成了任务
依靠着煤炭产业，经济发展势头强劲，城市化率很高，人民收入快速提升，这就是几年前的鹤岗
所以认为那里很烂的朋友，是错的
借着这个势头，当地在2009年“四万亿计划”启动后，开始举债规划“鹤西新城”
2011年，规划完成的“鹤西新城”，正式开工奠基
鹤西新城 按照一年规划启动，三年初具规模，五年大见成效，八年基本建成为目标
举全市之力，集各界智慧，聚八方之财，打造“滨水生态新城”
希望这座“新城”，可以延揽更多人才来到鹤岗，为鹤岗未来发展，和转型旅游生态观光城市，奠定基础
然而后来发生的事，却事与愿违，2010年后，煤炭价格大跌
但煤炭价格暴跌，并不是最致命的，最致命的是“国有企业改革”
当全世界经济都在放缓，中国又面临产能过剩问题，臃肿的“国有企业”已经成了中国经济上行的负担
而且煤炭价格一路走跌，收益越来越低，污染却越来越大
在这些背景下，“国有企业改革”势在必行，其中鹤岗的经济命脉，煤炭产业，其直属于国企，黑龙江龙煤矿业集团，唯有把刀砍向自己，开始改革
国企“龙煤矿业集团”宣布，将在黑龙江，裁员10万人，这相当于，一口气就裁掉了40%的人，而作为煤炭产业大城的鹤岗，当然难以幸免
这是中国的经济增长模式从传统驱动，向新型驱动模式转型的过程，而这个转型过程，是相当残酷的
当时被采访的经济学者说，龙煤矿业的效率很低，一年里平均每个工人的产煤量是250吨，而全国同行的平均一年产煤量是500吨
龙煤效率只有同行的一半，远低于行业水平
如果“龙煤”是家私企，早就裁员了，而且会更大幅度裁员，可正因为它是国企，才一直拖到现在，才开始裁员和改编
根据数据统计，2014年，龙煤集团42个煤矿的产量仅为4900万吨，只有中国最大煤炭生产企业，神华集团的10%
然而龙煤矿业有24万员工，多于神华集团的21.4万员工。
伴随着煤炭价格大跌，和国企改革的轰轰烈烈进行，鹤岗的悲情就已经注定了
上面提到的，2009-2012年的时候，鹤岗还风光过，搞的“鹤岗新城”
到了2012年以后，“新城”非但没给当地带来良好的吸引人才效应，反而成了鹤岗政府，一项巨大的债务负担
支柱产业煤炭，崩了，可当年借的那么多钱还在
这笔负债该怎么还？不知道……
但大量借钱去建造的商品房和其他基础建设，却让原本供需平衡，相对平静的鹤岗房价沸腾了起来
在2009-2012年，这个炒房最狂热的时间内，鹤岗的向阳区房价被打到6000元一平米
相对于今天我们听到的东山区326元一平米，相差了多少倍？
当然，有人会说，向阳区是市区，东山区则偏郊区，差了十几二十公里呢，
到了2012年，全国开始了“棚改计划”，这个棚改计划，一开始主要针对的就是全国的大片林区，矿区
那些地方都属于“资源型城市”，上头强调，开展资源型城市的可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度
鹤岗听到消息后，自己照了照镜子，煤炭采空区，比邻农垦和林场，浑身上下，我鹤岗完全符合要求啊
只要利用恰当，这无异于给经济下滑中的鹤岗一次重筹资金，翻身的机会
于是从2012年起，鹤岗开始了轰轰烈烈的“棚改计划”
棚改计划，涉及全市54%的土地，相当于拆了半个鹤岗市
在这大拆大建中，半个鹤岗市的平房、危房被推平，全鹤岗市，除了工农区和向阳区，这两个区没怎么动之外，剩下的几个区拆的拆，推的推
上图绿色区域，是鹤岗东山区，这片地方主要平房，在棚改后平房全部拆除，居民都搬进图上的黄色区域
可以看到，图上黄色区域里，是密密麻麻的回迁楼，被拆迁的居民，就全都搬到了这里
上图，鹤岗的兴安区也一样，中间以高速路为界，高速路左侧是棚改后的安置房，回迁房，右侧黑糊糊的就是拆迁后的平房、危房
在轰轰烈烈的棚改中，鹤岗近一半的家庭，都拿到了至少一套新房，有的人手里还有好几套
因为上面提到的煤炭产业凋敝，煤企大量裁员，这造成了不少人重新回到家里种田、养猪
一户人家有房产证的面积两三百平米，那再正常不过了，棚改政策以房换房
我这户人家拆迁300多平米，换80平米一套的房子，可以换4套，就算换100平米的，也可以换三套
可我要那么多房子干什么呢？
4套房子，每年都要物业费和取暖费，这少说也要一年好几千，想卖，他又卖不掉
现在鹤岗家庭，人人手上至少一套房，有个三四套房的人都很正常，然而这些房子拿在手里，根本没人要，他只能看着
名义上你这四套房子位置还不错，价格也没一开始提到的350一平米那么低
你的四套房，均价1600一平米，加起来你名义上也有个60多万
但那只是名义上的，你这房子即卖不出去，也租不出去，退休工资不到2000
这就是鹤岗的现况，煤炭产业凋敝，“4万亿时期”建了一大票商品房，房价炒上去了，但没人买
2012年棚改，更是搞了一大片回迁房，居民每户至少一套房，有三四套的家庭也很正常
而且从人口结构看，鹤岗看似100万人，但大多数还是50以上的中老年人，和16岁以下的孩子，和其他东北城市一样，鹤岗，也面临着严重的人口流失问题
没人，没产业，居民手上全是房子，城市又缺乏吸引力，你说这房价不崩，可能吗？
窥一斑而知全豹，四万亿全国都搞，棚改也全国都搞
其实鹤岗是目前中国很多四五线城市的一个缩影，“棚改”是一项惠及民生的工程，让住平房和危房的百姓住进新房
这项政策很好，被拆迁的百姓都很拥护，但它也同时造成了一股“炒房热”，让全国的房价普遍性上涨
而全国房价的普涨，则造成了各种投机商人到处盖房，不管你这地是大是小，是好是坏，先盖一片商品房再说
而当炒房热逐渐退去，热钱纷纷撤离的时候，留下来的只会是一地鸡毛
棚改，短期内看是房价上涨的主因，但长期看，它也是扼杀房价的主因
因为“棚改政策”的本质，是消化潜在的百姓购房需求，我本来要买商品房的，可突然你政府来帮我棚改了，那我也不用买了，你政府要么给房，要么给钱
这样一来，很多百姓它潜在的购房需求就不存在了
那百姓的购房刚需不断减少，可你投入市场的房子却在不断增加，你说这最简单的供需平衡关系被打破，这房价还会涨吗？
尤其当炒房热退潮后，留下的就只是一座座空楼，和一个个手握多套住房，却不知如何出手的人
再加上现在上面推行的另一条扼杀房价的政策，即“户籍制度改革”，这个东西，对于三四五线城市的房价，就是个大杀器
棚改，是消化了百姓原本存在的购房需求
而户籍改革，则是鼓励百姓搬离一些小镇小城，逐步朝资源更集中的大中型城市集结
随着棚改和户籍制度改革，这两项重大政策在未来几年的持续发酵，中国的三四五线城市，会出现越来越多的“鹤岗现象”
即，本地人手上房子好几套，可这地方的人口却越来越少，我手上这房子，既没人住，也没人租，我卖给谁呢？
在未来，中国的房价，将逐渐形成一种“收网态势”
即房价网，从四五线城市向二三线城市收拢
四五线城市，常住居民人均一套房或多套房，但常住人口却不断减少，导制房价持续下跌
而二三线城市的房价，则因为四五线城市的“收网”，而房价上涨
“房价收网态势”的形成，预示着中国房价普涨的时代结束
未来，你恐怕听不到有人说，我这里是四线城市啊，房价怎么涨的这么离谱
你听到更多的将是，XX市，房价跌破XXXX，但中介公司依旧门可罗雀
今天鹤岗的房价，只是未来中国楼市的一次预演
中国很多城市的“房屋投资价值”将会快速萎缩，但房价不见得萎缩的那么快，中国必然将诞生一批，纸上富豪
这批“纸上富豪”，看似坐拥百万财富，但房子却难以卖出变现，成为一种颇具中国特色的纸上富豪现象