警惕！全国超2百家房企破产，小心烂尾楼！

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来源：人民法院公告网 暴财经（ID：icaijing123）

随着今年进入下半年，楼市也进入了下半场。房企也从疯狂融资进入了融资艰难的阶段。

下面是人民法院网站部分截图：

人民法院网站上，截止7月12日，2019年有253家房企申请破产。破产的基本都是一些中小房企。除了这些不知名的中小房企被淘汰，一些知名房企也难逃厄运。前段时间，克而瑞地新引力发布了2018年至今，由于无序扩张和盲目多元化等多重因素，被打上“破产”烙印的21家房企名单，其中不乏全国百强房企。

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可以看到7月份的破产房企也不少，主要以中小企居多。所以在融资大环境被收紧的情况下，其实比较难熬的是很多资金量储备不足的中小房企。此外像泰禾这样拿地过于激进，今年资金问题严重的企业，也有点难熬。

其实这一切都在向大家释放出一个新的信号，在房企融资收紧的环境下，购房风险也增加了。

如果房企破产，那么购房者的产权办理问题、后期的物业服务是否会到位、相应的商业是否能发展起来等不确定性因素就会瞬间增加。

最近中原地产统计数据显示2019年上半年40家典型房企融资完成额度高达4200亿元，其中6月份却只有611.6亿元。

也就是说6月份房企的融资额度不足上半年的均值700亿元，这说明房企的融资确实是在减少了。

雪上加霜的是国内举债难度加大的情况下，房企的国内债到期压力又大。

Wind数据显示2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元。此外海外债到期数量66只，规模237.57亿元。

因此在这样的情况下，房企不得不疯狂海外发债，以新债还旧债。7月份以来已经有超过20家房企密集发布了多笔海外融资计划，涉及的资金有170亿美元（约人民币1168亿元）。

房企在国内面临着融资难度加大最主要的原因就是国家在一步步收紧对房企的输血渠道。

在5月份银保监会就发文禁止商业银行、信托、融资租赁等金融机构违规向房企输血融资，包括债券和ABS。

6月初又传出一些不断创造地王的房企，例如旭辉、融创和中铁建等企业又被重点监控。

到了7月份，中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托等十家信托企业又被银保监会约谈。

会议要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停。

除此之外7月12日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

可以看见，房企的融资之路一步步在被收窄，这才导致了现如今房企不得不高利发行海外债，像华南城控、新湖中宝、正荣地产等房企海外举债年利率都已经超过了10%。而历年来典型房企境外融资成本分别是6.87%、5.61%、6.75%、7.15%、8.34%。

其实钱不是没有，只是不给房企。国家是想将资金引流到小微实体企业。

最近几个月以来央行也向市场输了不少血，特别是6月份为了保持中小银行的流动性更是频繁操作逆回购、MLF、再贴现、常备借贷便利等工具。

一边是银行资金充足，另一边却是房地产融资受限。这说明国家对于市场资金的流向管控很严，严禁资金流向房地产。

为什么，因为水涨船就会高，为了防止房价再一次疯狂上涨，钱必须要管住。而且，目前国内面临着的问题是实体经济发展相对来说不是那么理想，房地产上半年却再一次迎来春天。

而资本天生就喜欢往高回报的房地产走，这样下去当然不好，实体经济是坚实的基础，基础打牢了经济这座“摩天大楼”才更加稳固。

而今年国家稳房价的理念不变，这也就意味着国家对于资金的管控也难以放松。

此外随着房企融资的收紧，房企的拿地热情也跟着减弱，这也是融资收紧最为直接的表现。

那么，对于购房者来说，如何才能避免买到烂尾楼呢？

1、综合考察开发商实力。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。

2、仔细考察开发商的信誉。看开发商口碑。了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。

3、全面了解项目楼盘的手续。可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上几年。

4、选择合适的时机出手买房。据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。

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