哪些城市房价先崩？细思极恐...

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前几天，我们说了鹤岗房价跌倒了千元以下，仍然大量房源卖不掉，黑龙江的伊春，双鸭山也遭遇了同样的情况，他们都有一个新的名词，叫做收缩型城市，这是最近才被重新提出来的，早在80年代，很多欧美发达国家都出现过类似的现象，比如德国的鲁尔工业区，美国的五大湖，甚至底特律都是属于收缩型城市。

记得2013年，三联生活周刊就报道过底特律的情况，说大量的城市别墅依旧很精美，也能想象他们往日的辉煌，但现在犹如僵尸电影里的布景，门口都钉着木板，房子也早就没有了玻璃，杂草一两米高。底特律城区的人口，越来越少，整个大湖工业区都在走向衰败。50年代以前，这些地方无比辉煌，但是50年代之后，底特律开始将制造业转移到更广阔的郊区，人口也跟着逐渐流出。在次贷危机之后，这里的房子更是多的没人要，1美元就卖，一部iPhone就换的事情比比皆是。

现在这种事，开始在中国上演，前几天发改委提出了新型城镇化，开放大城市无条件落户，这也就意味着，鼓励人口从中小城市流向大城市，那么人口就这么多，未来还可能越来越少，所以人口流入的大城市，可能会带来持续繁荣，而人口流出的广大中小城市，可能会逐渐走向收缩，衰败，甚至消亡。要知道，如果按照划分，鹤岗还是个100万人口的二型大城市，并没有大家想象的那么不堪，但如今也已经出现了这样的境况。那么那些100万人口以下的中小城市恐怕问题将更加突出。

很多人都在关心，我们这里算不算收缩型城市呢?要不要早作打算呢?

首先明确一个概念，何谓收缩型城市。

我们传统的划分标准是人口聚集和城市边界，其实在此基础上也可以反映经济水平甚至是房价高低。

按照行政划分，中国有600多个城市，为了更好的突出人口收缩的趋势，我们把县级市和县城也算上，一共有3000个左右，它们其中有900个出现收缩的现象。

数据来自北京城市实验室创始人龙瀛博士的研究，他的团队从城市人口年鉴、城市灯光卫星图、遥感数据和滴滴通勤等数据统计得出。

在此基础之上，我们来总结收缩型城市的主要分类：

1、资源枯竭型：东北是典型的资源枯竭型城市，其实中西部也有很多，只是东北生育率底、人口外流的厉害，所以显得特别严峻，实际的资源枯竭型城市远比大家想象的多。

2、大城市周边型：城市抽血效益，比如一线城市和省会城市对周边城市进行抽血，周边城市欠发达，人口自然流动到中心城市，造成被动收缩。

3、欠发达型：城市本身没有什么资源，靠国家扶持也起色不大的城市。

4、调整收缩型：这个不是主流，主要是行政划分、撤市并区之类的调整，也造成收缩，这个不在讨论范围之内。

我们先来看看收缩城市的特征。

1、人口外流，比如鹤岗10年前他的人口是108万，现在只有100万，10年走掉了将近10%的人口，人口自由外流的城市，成为收缩型城市的可能性很大。如果你身边的很多邻居，朋友，同事都离开了这座城市，也没发现有什么外来人口的话，那么你就要小心了。

2、人口老龄化严重，走在大街上，几乎看不到什么年轻人，那就很麻烦了，10个人中，有3-4个都是60岁以上的老年人，那么就可以断定这个城市已经开始收缩无疑。通常情况下，老龄化和人口流出，同时发生，那么城市收缩的速度将更快。

3、产业枯竭，工业城市和能源型城市最为危险，之前工厂林立，矿场遍布，但现在经济在谋求转型，这种老工业已经很难找到出路，所以纷纷倒闭，收缩型城市的一个标志就是，老厂房荒废，如果你身边能看到很多荒废的旧厂房，并且无法开发再利用的话，那就说明产业正在收缩。另外，煤炭型城市收缩严重，之前的那几个鬼城，都是跟煤炭资源有关。煤炭之前出现过大崩盘，资源地位逐渐让位，煤老板也不再光鲜，所以这种靠着煤炭资源发家的城市，更加危险。

4、周边大城市虹吸明显，如果你家周围有个明星城市，当地人很多都去那里打工，那么迟早人口都会跑过去。大城市之前没把这里带动起来，之后也一定不会，未来随着人口落户放开，虹吸效应会越来越明显。

说到收缩型城市，我们会想到中心城市的抽血效应，随着高铁和地铁的建设，中心城市从周边城市抽血更加容易了，举几个例子：

浙江绍兴：上海、杭州、宁波都从它哪里吸引人口；

湖北武汉：黄冈、黄石、孝感等城市也都出现了严重的人口流失；

陕西西安：上面说过，除了铜川，宝鸡、渭南、咸阳、商洛都出现人口严重流失。

但是其他一些都市圈就不一样，比如上海周边的苏锡常镇、深圳周边的东莞、中山、惠州都是促进拉动作用。

不过，这些城市虽然被中心城市抽血，但是远远没有到“收缩”的地步，真正因为大城市抽血造成收缩的城市，一个明显收缩的例子是都江堰。

都江堰市成都代管的县级市，一直被成为成都的后花园，近些年来的数据显示，都江堰的人口一直处于“收缩”状态。

类似的被周边中心城市抽血造成收缩的城市还有：

江苏金坛、河北三河、广东台山、广东鹤山等。

另外，欠发达地区的收缩就更明显了，但是还有一些城市比如山东淄博、临沂的人口外流很吓人，动辄几十万，但是因为是生育大市，现在还看不出收缩的迹象。

这种收缩型的城市有多少呢?有报告点出了180个，都标在了一张地图当中，我们看到了东北，华北，中原成为了密集区，而还有研究指出，其中80个城市，已经实质性的出现收缩。

这份数据其实参考性不强，因为之前我们一直在限制人口流动，所以其实是在减缓城市收缩，而今年开始，我们开放了落户之后，城市收缩的速度将会明显加快，全国得有三分之一的城市开始进行收缩，而收缩的头一炮，可能就是房价下跌。很多先知先觉的人，都会选择甩卖房产，然后到别的城市去定居，卖的人多，买的人少，再加上去年很多地方的棚改货币化后遗症，让今年很多地方的房价都会出现明显的下跌，越是下跌，就越卖不掉，越是卖不掉，就越是想卖。形成恶性循环。

这种结构调整，大城市的原住民得利，小城市居民受损，先知先觉时得利，后知后觉受损。等别人都走了，你那里也就成了僵尸之城。清净是肯定的，但是没有工作，没有产业，没有社会服务，到时候靠什么为生呢?

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