“禁跌令”来袭， 4万亿债务压顶，地产商纷纷倒下！

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无相财经，凤凰网，央视财经，腾讯新闻，目以

楼市真正的拐点已经到来，楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。

作为资金密集型行业，房地产离不开融资发债、借新还旧。

但有数据显示，目前房地产行业累积的债务达到了惊人的量级：截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，2019年上半年上市房企的有息负债总计达到42159.7亿元，其中，大部分债务将在2019年至2021年集中到期。

4万亿！面对巨大的债务压力，房企们会怎么解决呢？

1. 拼命向国外银行借钱

2019年前三季度房地产开发投资完成额为9.8万亿元，累计同比增长10.5%，相较于2018年同期增速提升0.6个百分点，整体增速仍维持高位。

之所以发展那么快，是因为房企们借了银行太多的钱，但有借就有还。

Wind数据显示，2019年全年共计有5701.27亿元的地产债到期，其中下半年到期金额共计2874.67亿元。上半年受益于较为宽松的发展环境，1-4月份的地产债净融资额均为正。

但从5月开始至今，除7月之外净融资额均为负。

为缓解偿债带来的压力，不少企业纷纷发债输血。

Wind数据显示，11月18日至22日期间，房企境内发债总额达到96.9亿元，环比暴增62%。

值得注意的是，众多房企在发境内债的同时，海外融资渠道同样开启。

据不完全统计，仅11月，就有19家内地房企先后发行美元债，总额约68.63亿美元。 

11月以来，房地产公司美元融资井喷，5日一天共计发行规模接近20亿美元。其中，万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。

从中资美元债的供给端来看，根据标普统计，2019年以来，中资开发商已发行超650亿美元境外债券。

受销售数据波动、拿地乏力、负债较高等因素影响，部分中小房企境外发债融资时成本相对偏高，发行票面利率5%-8%，甚至超过10%，最高的到了13%。

与之对应，国资以及排名靠前、在银行“白名单”的房地产公司在境内的发债成本仅为3%-4.5%。

而且，房企美元债“到期墙”已升至新高。

2020年，将有大约270亿美元离岸债券到期，但与这些美元债对应的有600亿美元的国内债券到期，房企将面临前所未有的再融资挑战。

2. 房企两头挨打

有人问，既然那么缺钱，为什么不降低下房价呢？

这是因为，目前的政策不仅“限涨”，也“限跌”。“房住不炒”，后面紧跟着一句“平稳运行”。

对于房企而言，如果大规模降价，不仅会遭到地方的问责，还会被“老业主”们维权，其结果还是房子卖不出去。

这就两头挨打了。

一方面，是难卖的房子（地方少数鸡腿盘、倒挂盘除外），一方面是国外资本的催债。

有分析师认为，目前，众多房企债务“到期墙”已升至新高，债务即将到期、再融资能力有限且实力较弱的开发商所面临的风险正在上升。

目前，国内很多地方的银行已经不给地产企业贷款了，年底又要结清各种款项。

这对于大地产商来说没什么问题，但小地产商确实很难，他们有的已经在偷偷地打折，有的买房送车位、送面积、送装修、送家具现金券……总之怎么隐蔽怎么来。

拿到钱才是王道，毕竟银行要起债来，比业主维权狠多了！

3. 一二线城市二手房全面降价

房产的债务到期，释放了什么信号呢？

回想去年那股买房热潮，成都7万人抢1千套房子，西安摇号出现大量关系户，杭州有人排队买房以致晕倒，深圳购房需先交500万诚意金，千万富豪到售楼部只能蹲在墙角……

可惜的是，现在这些出现抢房热浪的城市基本都出现价量齐跌。

太原恒大某楼盘，去年10800元每平横着走，现在最高9千，购房者若是狠一点，8开头的房源也能砍得到。

一位购房者心酸地说，去年买了恒大的1.95万每平，而最近发现该楼盘活动价都降到1.7万左右，相当于一下亏了30多万，还好最初承诺无条件退房，但回款需要半年到一年的时间，身边不少人打算退了然后再买，他也准备退了。

最近，媒体报道，北京二手房全面降价，前两年的高位时期，望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万，“现在650万就能成交”。

环京的燕郊，不少房价从3万多每平跌到最低1.5万左右，其中北三县大厂某房源86平米两居，2017年最高房价达250万，现在最低出价115万。

楼市遇冷的局面，不只在调控最为严格的一线城市出现。

像二线城市西安，三线城市南宁，之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安，10月更是环比下跌0.4%。

不过，深圳却在一线城市中逆势上涨，除了先行示范区的政策利好，以及相对宽松的调控环境外，还有两个重要因素：

1.深圳土地空间严重不足，全域面积只有杭州的八分之一左右。

2.深圳的常住人口不断增长，去年增幅达到49.83万，位居全国之首。一座城市土地紧张，同时人口持续流入，资源越来越稀缺，房价自然很难降温。

相对于深圳来说，内地很多城市，并不具备这种长期增长要素，所以，参考价值不大。

4. “禁跌令”！销售困难，房地产开发商纷纷倒下

决定房价的最核心因素就是人，没有人，房子再便宜没人买，比如我们之前说过的鹤岗，玉门。

安徽省马鞍山市住建局最近发布“禁跌令”，要求房屋实际售价不得高于备案价（开发商在房屋预售之前，在相关部门备案的预售价格），也不能低于备案价10%。

由于经济成长放缓，银行业又紧缩放款，加上政府加强对房市调控，许多地产开发商在销售不理想下，面临资金周转困难，促使他们开始降价销售。但为了避免房价下跌过快，冲击市场信心，安徽省马鞍山市住建局最近发布“禁跌令”，要求房屋实际售价不得高于备案价（开发商在房屋预售之前，在相关部门备案的预售价格），也不能低于备案价10%。

根据媒体报导，中国有城市发布房价禁跌令，并非第1次出现，也不会是最后1次出现，在过去几年里，已出现过多次的房价禁跌令，每当某个城市房价即将进入下跌区间或有下跌迹象时，就会看到管理部门公布相关规定，对房价降幅予以限制；有的城市则更加直截了当，对于已降价的开发商进行约谈，或是规定降幅超过X%的建案，购屋者可以选择无条件退房等。

中国一些城市祭出房价禁跌令，主要因为担心房价崩跌。根据中国人民银行公布的数据，今年9月底中国整体居民贷款总额为53.6万亿人民币，其中个人房贷就占29.05万亿，占整体贷款比重的54.2%，中国人均收入的一半以上都要用于偿还负债，且大部分是用于偿还房贷。

中国一些城市发布房价禁跌令，让地产开发商很难销售房屋，同一时间，银行业仍持续对地产开发商紧缩放款，让许多中小型地产开发商陷入经营困境。根据中国人民法院公告的数据，截至11月15日，中国地产开发商破产家数已高达453家，平均每天就有1.5家破产，创下历史最高记录。

4. 合理投资，放平心态

基于人的因素、大量房企负债的因素，我们梳理下接下来的楼市会怎么走。

从短期来看，房价的缓慢下降，将导致以房产为主要投资手段群体的人，尤其是以房产、地产为抵押的债务人，包括贷款买房的人和房地产商，面临资产负收益的情况。

也就是说，房价的增长赶不上贷款利息的增长，甚至赶不上中国GDP增长的时候。那么他们面对的，只能是割肉，或者破产。

2020年，房地产经济作为中国经济的驱动引擎即将关闭。从长期来看，这对于长期苦于地价过高、金融空转的中国实体经济和广大民众固然是一件好事。

实际上，楼市真正的拐点已经到来，楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。

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