周二市场说丨2018年，一起来看房地产天花板
要闻速递
1月21日，海南省住建厅表示今年力争全省房地产开发投资同比增长约10%，同时商品房销售面积同比下降10%左右，且要加快培育住房租赁市场，在2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时都明确租售比例。
点评： 租赁没用
1月21日，南京表示今年将进一步加大租赁住房建设及住房租赁市场的发展，同时优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上，同时加大住房保障力度，筹集租赁房源100万平方米。
点评： 难度不低
1月22日，广州市2017年二手住宅签约成交面积为1185.22万平方米，同比2016年上涨21.24%。表明市场需求依旧较旺盛。户型构成方面，60平方米以下小户型及144平方米及以上超大户型占比有所提高，同比分别增长3.73%和0.31%。
点评： 两极分化
香港连续第八年登上房价最难负担城市之首，房价对入息比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍，数值为调查历来最高。
点评： 越限越高
杭州将加大省市重点项目、住宅用地以及有市场需求的商服用地的收储力度。其中杭州市区（含临安）全年计划出让土地253宗，面积15115亩（其中主城区计划出让69宗3520亩）。
点评： 供给充足
1月22日，滨江集团透露，目前该公司已经与杭州市中心14个村达成意向，目前正在积极推进中，总建设体量接近300万方。未来，滨江集团将力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头。
点评： 家家争先
重要的数据往往更需要耐心等待，2017年经济统计数据和行业宏观数据直到上周五（1月22日）才发布，相比平常月份推迟了大约一周。2017年全年GDP同比增长6.9%，明显高于年初设定的6.5%增长目标；房地产行业方面，各项规模性持续向好，商品房销售面积、金额双创新高，土地购置面积增速也实现了由负转正。
房地产行业持续推动经济增长
简单回顾一下近十年年的宏观指标增长情况，可以看到房地产市场规模增速明显高于经济发展，房地产还是中国经济增长的龙头行业。在2007到2017年，GDP名义值增长到原来的3.1倍，从27万亿元上升到82.7万亿元；M2增长到原来4.2倍，从40.3万亿元扩容到167.7万亿元。
而商品房销售额则增长了4.5倍，从3.0万亿元增长到13.4万亿元，全国商品房销售面积与算术平均价格均实现翻番。如果将目光聚焦到少数房价快速上涨的一二线城市，如北京、上海等少数城市，其房价涨幅达到5倍以上的也不少见。
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开发投资增速持续回落，仍高于GDP增速
2015年下半年，房地产开发投资连续5个月同比回落，全年增速降至1%的“冰点”， 随着市场信心的恢复，2016年房地产市场迎来了“地王年”，开发投资逐步回升，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增速达9.3%，创近两年新高；但随着众多热点城市调控层层加严，开发投资增速又开始转入下行通道，2017年累计同比增速定格为7%，较1-11月份回落0.5个百分点。但与GDP增速相比，开发投资增速仍高出了0.1个百分点。
由此来看，在调控的重重重压之下，房地产企业在开发投资上确实显得更为慎重，但趋于扩张的倾向还是压过了收缩。就单月指标增速来看，2016年12月房地产投资增速达到11%，面对基期指标高企和调控高压，2017年12月房地产开发投资同比上涨2.37%，依旧保证了正增长。
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土地购置面积增速由负转正
2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，结束了2014-2016年连续三年的负增长。这一方面是由于指标基期较低，土地购置面积指标已经“降无再降”；另一方面也是因为众多供应紧缺的热点城市加大了供地力度，且三四线城市交易火爆，企业布局范围扩张所致。值得关注的是，随着租赁住房市场的发展，如农村集体用地试点发展租赁房的快速推进，未来租赁住房用地将在供地结构中扮演愈来愈重要的地位，土地购置面积也将水涨船高。
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三四线城市推动，商品房销售再创新高
2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，比上年增长7.7%，销售额13.4万亿元，增长13.7%，双双创下历史新高。
纵观2017全年走势，商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，直至年末才呈现出“翘尾”行情，成交热度有了显著回升。究其原因，无外乎以下三点：一方面供应量大增带来了购房需求释放，在前期严密的政策调控下，许多城市的供应成交已经连续数月低位运行，各地政府为了稳定房价，许多前期该批未批的预售证审批流程都在不断加快；另一方面12月，房企也加紧冲刺业绩，许多中小房企都在积极加强新盘入市；此外，源于备案“堰塞湖”效应，部分前期销售的楼盘在年末集中备案也造成了“翘尾”现象加剧。
但就全年商品房销售增长的因由来说，还是因为2017年房地产销售结构出现了特殊的变化。在一二线城市成交普遍回落的情况下，三四线异军突起成为了2017年成交增加的主要原因。在“新型城镇化”大方针指引下，2017年众多规模房企在三四线城市实现了销售业绩的大幅增长，也推动着三四线城市交易规模一再攀高。但对于一二线城市而言，2017年其实已经感受到了“天花板”的压力。据CRIC统计，2017年一二线城市商品住宅销售面积同比跌幅约为26%，其中一线城市销售面积同比跌幅更是达到了45%。
展望2018年，商品房销售规模再创新高的可能性不大。目前商品住宅销售面积已经接近14.5亿平方米，按照人均居住面积30平方米计算，相当于所有中国人平均29年就可以更换一次住所，而且都是新房，若成交规模再创新高，势必会更多地透支未来住房需求。
对于一二线城市而言，随着房地产长效机制的不断完善，投机性购房需求将被进一步挤出市场，再加之租赁住房入场分润住房需求，购房人群势必持续减少；至于三四线城市方面，2017年销售规模已经达到了新的高度，2018年再上台阶的可能性不高。
结合以上分析来看，预计2018年商品房销售面积再创新高难度还是比较大的，而随着“控房价”政策的持续，商品房销售金额也可能只是持平。对于房地产市场而言，在2018年看到天花板并不一定是坏事，毕竟无限制生长的“巨人症”是伤及健康和寿命的。
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