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周二市场说丨相比房地产税，市场“钱景”更不乐观
在近日的两会记者会上，央行行长周小川表示，目前中国广义货币的增长已经低于名义GDP的增长，表明经济在总量上进入了稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段，并且“趋势还是很明确的”。对于房地产，目前两会话题“火爆度”最高的还是房地产税，但房地产税落地毕竟尚需时日，就今年市场变化而言，还是信贷市场形势变化的影响更直接、也更强一些。
▲央行行长周小川答中外记者问
结合上周五央行发布的经济统计数据来看，2018年2月份M2同比增长8.8%，仍在延续今年年初以来的回升态势，但相比2017年同期增速（最新修正值）来看，依旧低了1.6个百分点，联系发改委预计M2全年增速与2017年持平来看，年内信贷市场走势不容盲目乐观。
具体到分项指标，可见住房贷款占比不断下降。2月份住户中长期贷款增加3320亿元，连续十个月同比下滑，居民中长期贷款（绝大部分是房贷）在新增贷款中的占比不断下降。在2017年的新增贷款中，来自于居民中长期贷款为39%，而在2018年前2月，这一比例则大幅下降到了24%，降低了15个百分点。与之对应的是企业中长期贷款增加，在全部贷款累计增加值的占比，由2017年的47%，上升到了2018年前两月的53%。目前，居民消费贷流入房地产市场的现象客观存在，但这一消费杠杆也出现了下降的趋势，2018年2月居民消费贷款减少469亿元，近一年以来首次出现下滑。
由此来看，2018年房地产需求侧信贷各方面都比较严峻。随着货币供给愈加向实体经济倾斜，购房贷款的发放将受到更多限制。结合贷款利率指标来看也是如此，首套房平均利率上浮10%-15%已经成为一二线城市的主流现象，居民还贷的利率压力依旧高居不下。
在限制需求侧的基础上，地方政府对于开发商的资金管控也愈发严厉。2018年2月以来，上海、广东、四川、北京相继出台政策严控资金违规流入房地产行业，强调严禁个人贷款违规流入股市和房市，提高房地产开发贷款门槛，遏制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。
对于房地产企业，面对2018年进一步收紧的信贷市场形势，最根本对策还是要抓好回款工作，尽早“争抢”愈发稀缺的银行个人房贷指标；但短期来看更重要的，还是要进一步拓宽自身的融资渠道。
当下较热的融资方式主要分为两类，一类是股权融资，如2018年1月正荣集团在港股成功进行了IPO，而南都物业在A股的IPO也使得它成为了A股市场的物业第一股。此外，2018年1月福晟、2017年8月三盛在港股的借壳上市也得到了成功。
另一类是境外发债。在国内融资趋紧背景下，房企寻求境外融资更加积极。2018年以来，房地产公司发行的债券近80%都是美元债券，比例大大提高。碧桂园、龙湖、泰禾、绿地等房企纷纷发布公告称拟发行或已完成发行美元债务。对于部分急于筹措资金的房地产企业，在目前的政策形势下积极开拓新的融资渠道也是必然的选择。
今年年初M2增速虽然小幅上升，但经济发展和M2增速的关联度减弱已是大势所趋，全年M2增速仍有可能出现回落，并且新增贷款的重心也在从购房贷款偏离出去，房地产境内融资环境也进一步趋严。2018年房地产市场“钱景”仍要审慎以对，但行业的位次竞争，也或许因此更加精彩。
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