正想在日本买房，朋友却都劝我先搞清楚日本房产圈
在国内都听说日本租房是个坑，但彭先生去年年初却在日本东京买了一套小型公寓，实现了他去年的第一个目标。为什么选择日本？彭先生沉默一年后，终于来了个现身说法：
从小地方到大都市，去年我终于实现了人生中的一个重大的目标：买房。有人说当你过了相信诗和远方的才是浪漫的年纪，买房就是治愈中年危机的最好办法，身在二线城市，手上有点闲钱的我一直蠢蠢欲动。然而，前两年国内房价一路飙升，范围波及二线城市，最后政策限购限炒房，一时间成了有房，但少有人敢买，兜里的钱陷入无处安放的境地。
于是我开始把目光放在了海外房产，一直在观察各地的房产情况，“单笔投资小、升值潜力大、租售比高、永久房产、对外国人无政策限制”，比较这些种种优势。其中日本房产圈有两条信息引起了我的注意：“东京一百套房子里，有五六套都被中国人加入了购物车”、“日本的租房制度“处处刁难”普通收入家庭的留学生，押金竟比租金高6-7倍”。
为了一探究竟，我决定到东京实地考察，到了东京请了一个在日读研的中国留学生随同当翻译。
很多朋友同样问我，租赁成本高是否意味投资房产收益高？
那个留学生向我透露，绝大多数情况下，房屋租赁都是通过中介进行的，押金比租金高6-7倍确实是真实存在的。这一方面源于日本人的习惯，根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，30-40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至2016年的39%，“租房主义者”越来越多。如果说，中国人寻求的是“安全感”，那么经历了“失落的20年”的日本人，追求的就是居住环境的“绝对合理性”。所以与中国人不同，日本人不会轻易搬家，搬家对于他们来说成本都很高。
另一方面，东京是日本最大的城市，有超过三分之一的本土人口在东京生活，其余三分之二都是外国人。其中留学生占了很大一部分，每年有3-4个留学日本的高峰期，且未来在2020年东京奥运会来临时，日本的房屋租赁市场更是供不应求。
去找当地的房产中介前，我心里已经有了个底：东京房屋租赁需求高，人口密集，2020年的东京奥运会带来了东京房产的商机，稳定性强、租售比高，但关键还得看收益率。
于是带着那个留学生，前前后后见过不下5家房产中介，据房产中介的口述和我后来做的些“功课”，总结出东京房产圈的一些“秘密”。
跟上图稍有不同，现在中央区、千代田区、港区是东京地价虽是最值钱的三大地区，价格上亿日元是家常便饭，且居住人口相对饱和；而东京周边的足立区、葛饰区、大田区等价格便宜，相当于国内城市郊区，日本房产中介也喜欢向你推荐这些，但从投资角度出发，我最终把目标锁定在文京区、台东区和墨田区。这三个区相当于北京的二环，交通方便，教育资源和工作资源不亚于那最值钱的三大地区。
秘密一：新房与二手房的出租价格相差不远
关于期房、现房还是二手房的选择，按照中国人的常规思维，一般首选期房或现房，认为新房会比二手房更容易出租。但在日本考察的一个星期里，我发现其实很多日本人并不想中国人那样在乎房子的新旧，而且论防灾抗震的能力令人折舌，所以新房与二手房的出租价格相差不远。
听这个留学生说，他在这留学的租金每年约60-70万日元，4年租金约400-500万日元，而东京1000万日元（约60万人民币）的房屋不在少数，像他这种留学生家庭其实也可以考虑在日本买套房子，自住或出租也不亏。
决定是否要投资日本房产前，我还实地去考察过文京区、台东区和墨田区的二手房，还细细算了一笔成本与出租回报。以下拿出三个例子分别讲讲三个地区的房产差距。
吉祥寺小公寓 约82万人民币
当时随手一拍，有点模糊。这是94年建造的新耐防震房源，位于文京区。文京区连续五年被选为东京最受欢迎的居住地方"最想住"和"住后感"双重第一位。因吉祥寺车站周围有足够的购物设施，也有各种个性的小商铺、 咖啡店、 食店、 酒吧;建筑物也不像市中心那么高层密集，确实令人觉得十分悠闲舒服。
墨田区公寓 约219万人民币
在墨田区看了一个精装的房产，当时忘了拍照，跟上图类似。价格稍贵，但墨田区到东京站、及周边千叶等地都很便捷，有多种交通工具可选；天空树新增工作岗位人数达到4000余人，租赁需求随之增加，这成为了有利因素。
台东区公寓 约152万人民币
看了一个2007年的房产，也跟上图类似，位于东京都人气旅游区台东区，山手线车站近，毗邻上野和秋叶原两大繁华商圈，前者为知名海外的人气旅游商圈。作为旅游区的房产投资价值更高。
按陪同我去的那个留学生的租金算下来，年化收益率大概达到7%-8%，当时动心了，一下子拍板选择的了台东的公寓。
秘密二：实际收益
在日本买房时，需要一次性交付的费用包括登记费（含律师费）、不动产取得税、保险费用、中介手续费和印花税等，合计为楼盘价格的2%-4%。还需每年缴纳一次固定资产税和都市企划税，这是中国没有的。
按那个留学生的租金算下来，原本年化收益率达到7%-8%，再除去这些税收成本，收益率大概还剩5%-6%。有人认为这个收益低了，但实际这只是一个估算的范围，日本的货币宽松政策及奥运会噱头的刺激，日本房产未来价值可观。
秘密三：民宿新法促进租赁市场
日本的土地归属权分为所有权和借地权。所有权指购买完此处房产后将拥有这片土地，而借地权指所建房屋归你所有，但土地归地主（开发商）所有，一般为20年。但一般买房的人都会选择所有权，这是相对国内是一大优势。
去年日本发布了民宿新法，限制了民宿的最长经营时间最多不超过180天，许多做民宿的公司，如airbnb这种已经撤出了日本民宿行业，这一来反促进了小型公寓和大型公寓的出租价格和出租率，这也是为什么有人选择在去年国内投资亏，反而我赚的其中一个原因。
最后说说，前些日子看到有篇关于日元的深度解析，表示日本可能会成为2019年最赚的货币，前日本央行官员Shigeto Nagai 表示，中国经济放缓，中美贸易摩擦和英国脱欧都可能促使全球投资者转向日元，这种情况下日元通常成了市场动荡的避风港。日元优势已然在这里，最好的时机也就是现在。
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