道可特视点 | “疫情”对房屋租赁合同履行有何影响？

摘 要:受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，这个春节假期变得格外长。自武汉1月23日“封城”，全国大部分省市做出重大突发公共卫生事件一级响应，各级政府全面部署各项防疫抗疫工作，出台防疫管理措施，疫情对于社会活动中的各类合同履行产生的影响正逐步显现。2月10日，全国人大常委会法工委表示，对于因疫情相应防控措施而不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

那么，在房屋租赁合同履行的过程中，合同相对方是否可以本次疫情为不可抗力为由，要求减免租金、免除违约责任或解除合同呢？北京市道可特律师事务所争议解决团队将主要针对房屋租赁合同当事人在合同履行中遇到的问题进行分析和讨论

1房屋租赁合同受疫情引发的主要影响和纠纷类型

《合同法》第212条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，房屋租赁合同就是将租赁物限定为房屋的出租合同。根据租赁房屋的性质和使用情况，租赁房屋可以分为两种类型。一是民用房屋，即房屋以承租人自住为主；二是商用房屋，即承租的房屋以生产经营为目的。本次疫情对于两类房屋的影响有相同的地方，但也存在差异。

首先，无论是民用房屋还是商用房屋，当承租人因感染病毒而被隔离进行医治，或因交通管制而无法返回租赁房屋所在城市，均会导致承租人不能实际使用租赁房屋的情况。

其次，商用房屋的承租人除面临上述阻碍使用房屋的情形外，更常见的是在政府疫情防控措施下，商用房屋被强制关闭、限期停止经营，如商场、电影院等娱乐消费场所；除此以外，较为特殊的情形是政府直接征用类似宾馆等商业用房作为隔离留观点，或提供给外地支援的医务人员临时居住等。这些情形均会导致商用房屋的承租人无法正常开展经营活动，收益受损。

如果房屋租赁合同履行期间遇到上述情况，若承租人、出租人一方或双方不再愿意继续按原合同履行，又无法就合同调整内容达成一致时则会引发以下纠纷：（1）承租人因无法使用房屋而要求减免租金引发的纠纷；（2）疫情期间承租人未按期缴纳租金，出租人提出解除合同并要求承租人承担违约金的纠纷；（3）承租人因无法使用房屋要求解除租赁合同的纠纷。根据纠纷类型，结合实际情况，我们作以下分析。

2承租人要求调整租金的纠纷

承租人因疫情防控导致其无法经营或使用租赁房屋，若仍依照原合同履行，存在明显不公，故要求减免租金。那么对于承租人而言，若以此为理由要求减免房租，需要注意以下几个方面：

第一，若仅要求调整租金，承租人可以情势变更原则为由。情势变更原则是指合同依法有效成立后，合同全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平。这一原则在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条有相应的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”对于承租人而言，希望调整租金是因为继续依照原合同履行存在明显的不公，而导致这一情况的出现并非正常的商业风险，是在签订合同时双方都无法预见的重大疫情，故选择情势变更原则为由要求调整租金相较不可抗力更为适当。

第二，承租人要提供证据证明无法实际使用房屋的原因是疫情所致。尽管全国均推行各类防控措施，但具体到承租人个体时，承租人需要提供直接导致其无法实现合同目的的证明。比如当地政府限制其出行或要求商业用房限期关闭的具体措施，承租人因感染病毒被隔离、治疗的证据等。

第三，承租人需要证明因无法使用房屋而导致的损失。对于商业用房的承租人而言，可以提供因停产、停业而导致经营收入损失的证据。对于民用房屋的承租人，可以提供如因交通限制而租住其他房屋支出的凭证等。

参考2003年时因受“非典”影响，引发的房屋租赁合同纠纷的相关案例，上海某娱乐有限公司与上海某有限责任公司房屋租赁合同纠纷案【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】，尽管一审法院认为该娱乐公司并没有向法庭举证证明，在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，故否决了适用“不可抗力”的免责规定。同时又因该娱乐公司未对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，一审法院以缺乏相应的损失依据为由，否决了该公司要求减免租金的诉请。但二审法院认为，“我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”故对一审判决做出了改判，免除了承租人的部分租金。

因此对于承租人而言，在理由正当且证据充分的情况下，可以要求调整租金，但这一诉请的法律基础实际是基于公平原则，如果承租人将由疫情导致的自身损失全部要求出租人独立承担，则会有违公平原则，法律实务中则会难以得到全部支持。

3房屋租赁合同相对方要求解除合同的纠纷

当房屋租赁合同相对方要求解除合同时，主要是以合同目的无法实现为由。具体来说出租人多以承租人未按期足额缴纳房租，存在违约而要求解除合同；承租人则会因无法实际使用房屋，或受疫情影响经济受损，无法继续履行合同为由要求解除。无论是那种情形，解除合同的核心在于认定疫情防控与合同目的不能实现的因果关系，即疫情是否必然导致合同目的完全无法实现。

对于承租人而言，尽管承租人在一定时期内未能使用房屋，经济受损，但在我国严格的疫情防控措施实施下，疫情得到有效控制，未能使用房屋的时间较短，恢复经营指日可待，那么疫情主要是导致承租人短期内收益下降，并不必然产生承租人租赁合同的目的彻底无法实现的后果，此时承租人要求解除合同的请求则较难得到支持。但如果承租人租赁房屋用于居住，在疫情严控措施下无法正常返回租住的房屋，迫使承租人重新另外租房，此时原房屋租赁合同的目的无法实现，则承租人可以解除原房屋租赁合同。

对于出租人而言，在承租人未按期足额缴纳租金时，出租人是否可以因承租人已违约而解除合同不可一概而论。如果承租人因感染病毒被隔离或进行医治，无法与出租人进行有效联系，未按期缴纳租金，此种情况下出租人要求解除合同的主张难以被支持。如果承租人因疫情防控导致经济受损，无力支付租金，从法律上来说不能认定疫情防控与承租人的违约行为之间有直接的因果关系，但承租人未缴纳租金的原因非恶意，只要承租人积极与出租人协商，后续补交房租，则不能认定承租人已构成根本违约，合同目的已无法实现，进而解除合同。但如果承租人不与出租人主动联系协商，无法举证证明受到了疫情防控的影响且经济严重受损，或在疫情防控措施解除后仍拖欠租金，则可以被认定为恶意违约，出租人可以对方根本违约为由解除租赁合同。

往期文章