道可特研究｜一文带你读懂基础设施公募REITs

Original 房地产业务团队道可特法视界 2023-03-25

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「道可特法视界第1475篇原创文章」

2021年6月21日，基础设施公募REITs（Real Estate Investment Trusts, 下简称“REITs”）这一全新产品正式亮相深交所。这是资本市场又一项改革创新成果落地，填补了我国大类金融产品的空白，在资本市场发展历程中写下重要的一笔。截至当日收盘，9只产品全线飘红，蛇口产园涨幅高达14.72%，9只产品合计成交额超过18亿元。本文主要参考《上海证券交易所投资者风险揭示书必备条款指南第4号——公开募集基础设施证券投资基金（REITs）》、《深交所投资者入市指南（基础设施公募REITs篇）》等文件，介绍公募REITs的概念、特点及投资风险。

前

Qian

言

Yan

01.

何为公募REITs？

REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。本次深交所上市的基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

02.

与股票、债券及普通公募基金相比，基础设施公募REITs有什么不同之处？

不同于股票，基础设施公募REITs具有以下特点：

首先，公募 REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。

此外，公募REITs具有较高的分红比例，收益分配机制相较股票更为严格。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

不同于债券，基础设施公募REITs具有以下特点：

一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。

因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点∶

一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。

三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

03.

基础设施公募REITs的风险

基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：

一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；

三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：

1. 基金价格波动风险

基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。

2. 基础设施项目运营风险

基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

3. 流动性风险

基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

4. 终止上市风险

基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

5. 税收等政策调整风险

基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

CONCLUSION 结语

本次深交所上市的9只基础设施公募REITs主要包括两大类，一类是特许经营权类（如高速公路、污水处理、垃圾处理等），另一类是产权类（如产业园区、仓储物流等）。一般来说，基础设施公募REITs具有良好的风险收益特征，但不排除二级市场价格出现一定波动的可能性。本所律师建议投资者理性看待该类产品的投资价值，避免追涨杀跌。

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