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「 道可特法视界第1811篇原创文章 」
“房地一致”原则是我国为探索解决土地和地上建筑物物权关系，而从立法上创设的一种处理规则，也是我国长期遵循的一项基本法律原则。《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年修正）第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”依据上述规定，“房地一致”原则的内涵为“房随地走，地随房走”，即在物权处分中需将房屋所有权与土地使用权视为整体，统一进行处分，保持两者归属于同一个物权权利主体的状态。该原则能够避免物权处分中土地使用权主体和房屋所有权权利主体分离，产生无权占有的现象，从而避免房地之间的物权权利冲突。
但在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行不动产统一登记之前，我国一直采取的是房屋所有权与土地使用权分别登记的方式，导致在施行不动产统一登记之后，引发了一系列不动产登记历史遗留问题亟待解决。在这之中，因跨宗地建设房屋导致的房屋所有权与土地使用权登记信息不一致而引发的争议，属于法律实务中法律关系复杂、争议较多的难点问题。一、案例模型
为了更好地对本文讨论的跨宗地房产登记历史遗留问题进行阐述，在此引入以实务案例为基础改编的案例模型，并在此案例模型基础上展开进行讨论分析。
现有东西紧邻的A（西侧地）、B（东侧地）两宗国有土地，原国有土地使用权人均为甲公司。同时，存在一房屋C，该房屋占地位置横跨了A、B两地块，并实际登记在A地块上，实际登记的所有权人为甲公司。B地块上并未登记有房屋。甲公司因债务纠纷，与王某签订了《土地转让协议》，协议约定将B地块的国有土地使用权转让于王某。后因对于《土地转让协议》的履行存在争议，王某提起了民事诉讼。经调解，人民法院最终作出了《民事调解书》，甲公司与王某达成调解协议：甲公司需于《民事调解书》生效之日起7日内协助王某办理B地块的国有土地使用权转移登记手续，双方就《土地转让协议》再无其他争议。同时，对于房屋C的房屋所有权归属，甲公司与王某间并未进行约定。后，王某携生效的《民事调解书》及其他材料向登记机关申请办理B地块的国有土地使用权转移登记。登记机关以B地块上存在物权主体不一致的房屋C，此笔转移违反“房地一致”原则为由，不予办理王某申请的国有土地使用权转移登记。基于前述案例模型事实，我们就王某无法办理国有土地使用权转移登记的困境展开分析。1. 登记机关对于王某在未取得房屋C房屋所有权的情况下，办理B地块的国有土地使用权转移登记违反“房地一致”原则的认定是否正确笔者认为，在房屋、土地转移登记当中，“房地一致”原则的限制在于，房屋、土地的转出人不得对于其具有的房屋所有权或国有土地使用权部分或全部保留，必须在房屋、土地转移登记当中全部一并过户于受让人名下。本案中，房屋C虽然登记于A地块上，B地块上未登记有房屋，但房屋C的部分面积客观座落于B地块，因此在办理本案王某与甲公司之间的国有土地使用权转移登记时，如仅转移B地块的国有土地使用权而不对于房屋C的房屋所有权进行处分，将造成B地块部分土地房地权属不一致的情况。因此，行政登记机关不予办理王某申请的国有土地使用权转移登记具有合法依据。2. 能否通过对房屋C进行权属分割使B地块得以满足“房地一致”原则要求《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”本案中，房屋C系权属界线封闭且具有独立使用价值空间的单一不动产单元，其本身无法再进行不动产单元分割分别登记于A、B地块上。在此情况下，即便对房屋C进行权属分割，由甲公司与王某对房屋C按份共有，但由于房屋C仅登记于A地块上，B地块上未登记有房屋，此时仍无法解决因房屋C占用B地块土地造成的房地权属不一致问题。3. 破除王某办理国有土地使用权转移登记困境的可行路径综合司法实践，笔者认为王某办理国有土地使用权转移登记，主要有四种可探讨的途径： 路径一：王某可以与甲公司进行协商，王某将房屋C占用的B地块部分的国有土地使用权让渡于甲公司，由甲公司支付对应补偿对价，由此使B地块达到不存在占地房屋的状态。基于此，王某与甲公司即可共同向行政登记机关提出申请，办理相应的国有土地使用权变更及转移登记。 路径二：如双方不能按照路径一就让渡B地块部分的国有土地使用权相关事项达成协议，那么王某可否依据《民事调解书》，主张其已实际取得B地块国有土地使用权，进而作为土地使用权人，以房屋C侵占了其合法享有的国有土地使用权为由，提起民事诉讼，要求甲公司排除妨害，拆除占地房屋，停止侵权，并基于民事诉讼的裁判结果，推进国有土地使用权登记的办理？笔者认为，此路径能够成立的前提为，依据《民事调解书》可认定王某为B地块的国有土地使用权人。民法典第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”第八条规定：“依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”本案中，甲公司与王某间的《民事调解书》属于给付性文书，法院是在认定当事人享有请求权的基础上，判令对方当事人履行原已存在的义务，当负有义务的一方当事人不履行裁判确定的义务时，享有权利的一方当事人有权申请法院强制执行。给付性文书并没有使既存的法律关系发生改变，而只是经由法院文书实现当事人既存的法律关系，其具有执行力而不具有变更权利义务关系的形成力。因此，本案《民事调解书》不属于民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书，在尚未完成不动产登记的情况，王某不具有国有土地使用权人地位，自然也不具备基于主张房屋C侵占了其合法享有的国有土地使用权的权利。 路径三：王某可向法院申请强制执行《民事调解书》，在此情况下，法院将作出执行裁定并向登记机关作出协助执行通知书，要求登记机关协助执行。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第一项规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；......”第十九条三款规定：“不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。”依据前述规定，登记机关对于《民事调解书》的执行如存在异议，应当向法院提出审查建议，但如法院坚持执行意见，登记机关必须予以执行。在执行办理B地块国有土地使用权转移登记后，王某即可在此基础上更进一步，作为国有土地使用权人按照路径二提起侵权之诉讼，要求甲公司排除妨害。 路径四：王某直接就A地块土地边界与房屋占地边界不一致的情况提起行政诉讼，要求撤销或者更正A地块上存在的房、地登记错误。如果法院最终判决更正，这里有两点可以展开讨论：① 王某是否具有针对A地块不动产权登记提起行政诉讼的权利
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”因此，依据上述规定，与被诉行政行为有利害关系，系有权提起行政诉讼的法定条件。本案中，前文已经论述，王某无法仅依据《民事调解书》直接具有B地块国有土地使用权人的法律地位，但A地块上房屋C的跨宗地登记，确实对《民事调解书》的实际执行造成了障碍，使得王某无法办理国有土地使用权转移登记，因此应认可其与A地块的不动产权登记间有利害关系，具有提起行政诉讼的权利。
② A地块不动产权登记的更正路径
如王某针对A地块不动产权登记提起行政诉讼后，其诉讼请求得到了审理法院支持，法院判决不动产登记机关需对A地块的不动产权登记进行更正，不动产登记机关后续应如何执行法院判决？考虑到本案房屋C跨宗地登记形成的时间跨度较大，涉及历史背景复杂，且缺少可以直接适用的法律依据，需要不动产登记机关结合历史档案记载及实地测绘情况，综合制定更正登记方案。笔者认为目前比较可行的一个处理方向为，按照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》中有关“原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题”的规定，可由自然资源主管部门对A、B地块进行宗地边界调整或宗地合并、分割，从根本上消除房屋C跨宗地的情况，根据A、B地块新的宗地边界分别对于两地块办理更正登记。罗超道可特北京办公室律师
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