粤港澳大湾区城市不是每一个都要“深圳化”

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来源 | 腾讯房产深圳综合

40年前，在香江暖风的吹拂下，改革开放的春风从广东吹向全国；40年后，在改革开放发端的同一方热土上，粤港澳大湾区应运而生，这块热土又唤发出了新的力量。

4月26日，“2019首届粤港澳大湾区发展论坛暨房地产百强峰会”在香港举行。如何应对粤港澳大湾区新机遇、房地产发展新机遇，如何抓住趋势，这场大会揭示出一些新的值得关注的趋势。

李铁：大湾区房地产郊区化不可避免

“从粤港澳大湾区房价来看，呈现出房价从中心城市向外围城市递减规律，房地产郊区化已经是不可避免的事实。”中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在峰会上表示。

数据显示，中心城市如深圳和广州的住房供给占比合计从2010年的36%下降到2017年的26%；次中心城市如佛山、东莞、中山、珠海的住房供给占比合计数从2010年的33.08%提高到45.59%；边缘城市如惠州的2017年住房供给占比达15.04%，较2010年提高3%。

在人口流入幅度最大的地方，供求关系在一定时间内肯定是不平衡的，所以只有增加供给才能解决。 利用空间来调整供求关系，这是未来政策必须会施加的手段之一。 

李铁分析说，房地产去中心化和郊区化是都市圈未来的发展趋势。产业结构调整、工业结构外溢、服务业占据主导地位，会带动湾区核心地区房地产的发展。

做出这样的判断，李铁说是基于四个变化：

第一，户籍改革能否顺利地推进。前几天发改委取消300万到500万人口城市的落户限制，但人口流入地区户籍管理制度改革步伐太慢，比如北京800万人口，去年仅解决6000人落户，广州500万人口，去年仅解决1万人落户。

第二，住房政策是否有松动。去年到今年，关于房地产的政策越来越少，说明调控从严格变为温和。中国房地产的发展，至少还有15年至20年的红利期，中国的户籍人口城市化才43%，要达到70%，就至少还有5亿人要进城，这些人也需要买房。看好大趋势，中国的城市化是最大利好。

第三，行政管理体系改革。中央已经制定了相关政策，一定要落实。如果我们促进郊区的发展，促进小城市的发展，也会带动房地产的发展。

第四，土地制度改革。

放眼全世界的湾区和城市群，轨道交通修到哪里，哪里的房地产就会得到发展。李铁说，如果我们把轨道交通修好，把交通密度提高，郊区的房地产就会得到进一步发展。

他建议，在更大范围内降低住房和产业发展成本，我们有很多可打的牌，能否激发人口要素活力，优化和完善交通结构，这些是我们未来比较重要的任务。

”我们有很多可打的牌，还有能否激发人口要素活力，优化和完善交通结构，这些是我们未来要做的任务。 适应逆城镇化进城，促进城市资本下乡，这也是未来可以实施的政策手段。“李铁续称。

桂强芳：2022年粤港澳大湾区竞争力世界第一

目前，世界上有东京、纽约、旧金山和粤港澳四大湾区，它们之间的竞争力，是一个世界焦点。

中外城市竞争力研究院院长桂强芳恰好做过这方面的研究。他说，在做经济预测和研究竞争力的时候，要对产业、科技、资源、人文的竞争力指标做比对，最后他们得出了一个结论：2022年粤港澳大湾区的经济总量和竞争优势将会超越东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区。

“我们已经完成了粤港澳大湾区竞争力研究报告，并送给了香港特区政府和中央政府，这个报告是所有研究机构当中最完整和最早的一个版本，包括在核心城市的定位，产业政策的趋向。” 桂强芳称。

粤港澳大湾区是一个“9+2”城市群，现在从多年竞争力排名来说，香港连续11年获得竞争力评比第一名，前两年当中被上海超越，但在粤港澳大湾区政策出台之后，又重新登上了中国最具竞争力的城市排行榜的榜首。

桂强芳认为，无论是竞争力、潜力，还是发展的速度和水平，粤港澳大湾区的每一个城市都不一样。一线城市比如香港、深圳、广州，单纯从GDP总量来看，深圳是肇庆的10倍，从地均GDP来看，澳门是肇庆的7倍。根据每个城市不同的发展脉络和水平，我们再分析出最具核心竞争优势的产业，我们一方面研究成长的竞争力，另一方面研究现实的竞争力。

“综合上面这些情况，香港无疑是粤港澳大湾区最具竞争力的城市。” 桂强芳说，30多年前，香港是我们高不可攀的巨人，今天，深圳已经能够和香港站在一个等量线上，甚至去年GDP在已经超过了香港，成为粤港澳大湾区经济总量第一的城市。“现在两个城市比翼双飞，将会成为粤港澳大湾区核心领头的城市。”

他预测，预计到2020年，粤港澳大湾区经济总量会达到纽约湾区水平，预计到2021或2022年，粤港澳大湾区经济总量会超过东京湾区，成为世界第一的湾区。

黎振伟：规划五大战略可找发展方向

粤港澳大湾区在发展过程中，土地供应怎么样是人们关心的问题。

世联行集团首席技术官黎振伟作了《粤港澳大湾区产业地产的机遇与挑战》主题演讲。在他看来，“中国房地产商不缺资金、技术和能力，但是缺的是耐心、恒心与专心。房企要从最初的复制，从优化到维度，到生态，到元模式。房地产的本质与湾区城市发展的本质，社会的变化与技术进步，共同推动着经济房地产革。供给必须与需求匹配，还要让资源获得更有效的发挥与利用。”

黎振伟表示，大湾区在发展过程中土地供应是不足的。接下来，政府会出台若干政策，支持新型企业与产业发展。“东莞率先公布了这方面的政策，广州也推行了，未来当房地产和高新企业结合，企业的用地将得到优惠，用地规划也将得到更多指标支持。”

黎振伟认为，粤港澳大湾区规划将给房地产带来什么新的机遇，要回到规划纲要提出的五大战略来寻找。

第一，建设充满活力的世界级别城市群。活力是资源、资金、市场、人才的流动与互补，城市群是在基础设施日益完善之下，基于城市紧密结合及其差异所带来的机会。

第二，具有全球影响力的科技创新中心。世联与中国以色列文化交流中心合作探索，打造更具有国际与科技含量的双创园区与空间，从而获得更多城市更新项目的机会。

第三，“一带一路”建设的重要支撑。“一带一路”国际合作高峰论坛正在北京召开，“一带一路”不仅是要我们走出去，还要引进来。大湾区发展中有很多要向国际学习的东西，我们去年到英国学习他们先进的经验，在英国伦敦和伦敦河北岸，大量建筑变成了博物馆，使得伦敦城不仅是新国际中心，还是国际文化、文创交流中心，相比之下，尽管我们有很多老房子，但大多是空的，他们的老房子却是很有价值的。我们要通过走出去、请进来，与国际合作打造新的房地产。

第四，内地与港澳深度合作示范区。这点特别体现在深圳前海，广州南沙等重大合作平台，这些平台接下来将引导房地产新的发展。

第五，宜居宜业宜游的优质生活圈。内地房地产已经发展很多年，但相比香港，建设水平还是不够高。很多开发商都在做文旅地产、旅游地产，但是留不住人，香港则有很多优秀的项目，休闲小镇发展与运营的典范就是香港愉景湾，这里有很多的经验值得我们学习。

江冰河：产业转型升级错位中要做好长线思维

戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河作了《大湾区规划纲要指向及物业投资机遇》主题演讲。他表示，“无论从房地产开发的增量市场还是房地产管理经营的存量市场，大湾区都是未来潜力最好的发展区域。”

“大湾区产业的商机就是产业转型和产业升级，主要有两个方面，一是珠海佛山智能制造的产业带；一是深圳东莞新一代新兴技术集群。总体来说，大湾区发展充满机遇与挑战。”戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河进一步表示。

在机遇方面他认为主要六个方面：

第一，大湾区是金融、科技和产业叠加优势的大湾区，多重政策利好；

第二，土地资源丰富，无论从增量市场还是存量市场来看，都有很大发展潜力；

第三，临空开发有非常多的机会；

第四，产业基础好，成长性好，区域内有很多科技型公司，未来的独角兽会非常多；

第五，专家预计未来大湾区有可能达到1.5亿人口数量规模，这会带来很多需求增长；

第六，大湾区资产流动性好、变现率高，因此大宗交易会带来更多良性发展。

在挑战方面主要有以下五个方面：

第一，大湾区背景下，开发商的拿地成本和城市更新周期越来越长；

第二，土地和项目的收并购会加快；

第三，资产服务型人才、创新性人才会面临紧张，很多开发商也面临部分业务的转型和优化；

第四，在大湾区产业转型过程中，传统产业在退出舞台，但是新兴行业还没有完全崛起，在这个错位过程中，我们的地产商要做好长线思维和克服困难的准备；

第五，对于做存量的开发商，未来更大的挑战在于对资源和资产的掌控，城市更新和存量资产决定企业走得更远更稳。

总体来说，未来要关注三个层面。第一，开发层面，要关注TOD、城市更新和三旧改造的机会；第二，资产层面，重点关注“一龙头两核心”，香港、广州、深圳；第三，产业投资层面，围绕广深创新科技走廊。

在这个大湾区背景下，开发商面对拿地成本、城市更新周期越来越长。 

在这个过程中，土地和项目的收并购会加快，资产服务型的人才、创新性的人才会面临紧张，很多开发商也面临部分业务的转型和优化。 

在大湾区产业转型的过程中，传统产业虽然在退出舞台，不断转型，但是新兴行业还没有完全崛起。 在这个错位过程中，产业地产商要做好长线思维，克服困难的准备。 

未来更大的挑战来源于对于资源和资产的掌控，城市更新和存量资产决定企业走得更远更稳。

此外，江冰河指出，产业投资要围绕广深创新科技走廊，即8大潜力区域。 大湾区未来科技研发用房潜力区域主要有深圳的坂雪岗科技城、广州的中新知识城及东莞的滨海新城等片区。

邓志旺：希望15年后大湾区能更均衡发展

深圳市经济学会副会长邓志旺对大湾区前景表示出了坚定看好。他认为，粤港澳大湾区给深圳带来的发展机会是方方面面的，当然包括房地产。对于大湾区15年后的展望他希望是“均衡”的，“均衡”不仅仅是经济方面，还要有文化、医疗、社会发展等方面。

纪雪玲：深圳开发商的焦虑是持续发展

深圳市勤诚达集团营销管理中心总经理纪雪玲表示，深圳企业的焦虑是持续发展，地产是不是唯一的产业？在限购限价政策里，前期拿地也有很多困惑，不能按照过去方式来判断三五年后的房价与市场了。“深圳开发商都很成熟，都希望自己做的产品能够为未来的客户提供更美好的生活；这个城市也是非常的有活力，跟着时代的步伐变得非常快，对开发商来说要求也很高。”

秦刚：不是每个城市都要“深圳化”“香港化”

目前粤港澳大湾区的规划虽然已经落地，但是具体政策还未完善。全球化智库 CCG 副秘书长秦刚认为：“我们在城市功能上，除了就业创业之外，我们在文化、休闲、娱乐、教育、艺术等，如何美好生活的方面，在刚需需求之外的软性需求方面，这是很大的欠缺。”

”西九龙文化区是香港未来的重点，故宫博物院要在这里设分院，这些是香港在补这些课，如果不补这些课的话，就不是适合人生活居住的地方。深圳很不错，有最发达的中心书城，深圳有很多高素质的人，他们的需求需要。“秦续称。

秦刚进一步表示，在大湾区“9+2”城市中，不同城市要去承担不同功能，突出自己城市特质，从而形成自己的竞争力。“并不是每一个城市都要深圳化，每一个城市都要香港化，要走出自己的发展特色，这可能是下一步高质量发展的一个要点。”

部分内容来源：中国房地产报

责编：皓轩

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