刘晓博：楼市拔尖期，瞄准大湾区这类资产
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作者 | 腾讯房产 陈慧敏
财智标地，创想未来。
5月18日下午，财经专家刘晓博于华侨城创想大厦开展了一场经济周期资产分享会，主题为《国运、城运和“新经济周期”》。
分享会上，刘晓博围绕当前热点，从中国经济走向、粤港澳大湾区的城市未来以及新经济周期下的资产保护等角度，分析了购房投资机遇。
以下为精彩观点炼：
【1】1840以来中国国运不算差，梳理历史，当中国遇到比较大的冲突的时候，中国都会应对得当，推进进一步改革。
【2】中国国家包容、世俗，国家情商高，所以纠错的阻力比较小。
【3】一线城市楼市房价可能有美元顶，人民币顶还没有到。
【4】深圳崛起的秘密：因为有城中村的包容，让很多想来深圳发展的穷人觉得深圳房价不贵，有钱人觉得贵。
【5】京津冀是父子圈，长三角是兄弟圈，粤港澳大湾区是合伙人圈。
【6】广东成为压倒性的人口增长中心，人民再次用脚投票选择来广东。
【7】0.75亿资金流入的珠海守着0.95亿的澳门，房价卖5万/㎡虚不虚？
【8】广东单交通中心的格局改变了，深圳都市圈被重新定义，变成了深莞惠+汕尾+中山+南沙，深企迁到这些地方，都可以看好。
【9】到大城市周边买房，特别要注意高铁的抽血效应，地铁的输血效应。
【10】股市的散户时代终结，楼市的暴利时代终结。中国楼市还有新的十年黄金周期（城市圈+都市圈）
【11】资产配置的最高境界是“睡后收入”。要有长期抗通胀的慢资产，还有避嫌性资产，大城市的优质资产最好永远不卖出。
会议聚集了大量高净值人群。在沙龙环节，刘晓博认真解答了粉丝对于新形势下经济走向及资产配置的疑惑，反响热烈。
以下为现场精彩内容：
中国城市：命运“气质”各不相同
在大的国运背景下，中国城市命运各不相同。
城市命运由什么决定？一是地理位置、自然条件，二是交通方式变迁，三是政治和政策，四是制度和文化。
近年来，随着海权崛起、中西文化交融，中国沿海城市的地位不断攀升。
武汉、成都、郑州、合肥、长沙西安，正在作为内部交通中心城市崛起。上海、香港、深圳、北京等9城为地位上升的城市，苏州、杭州、广州为地位下降或横盘城市。
一路向东，在中国现有的三大经济圈中，谁的潜力最大？从资金总量分布来看，三大都市圈的“气质”各不相同。
京津冀是父子圈：北京15.7万亿，天津3.1万亿，石家庄1.3万亿，北京占三大城市总量的78%
2长三角是兄弟圈，主要突出上海的核心地位：上海12.1万亿，杭州4.0万亿，南京3.5万亿，上海占三大城市总量的62%。
3而大湾区则是合伙人圈，城市群连片：香港11.7万亿，深圳7.3万亿，广州5.5万亿，香港占三大城市总量的48%。
粤港澳大湾区：
中国最具发展潜力的合伙人圈
2018年，广东新增常住人口177万人，相当于排名第二、第三、第四的浙江、安徽、河南三省的总和。广东连续四年以其“压倒性”的人口增长优势，为大湾区城市群争取了更多的自由。
从小学生人数看楼市，这是有科学依据的。
最近四年，全国小学生人数增长平均8，而广东平均增长19%高于全国。其中排第一的是深圳，但是青年竟然也增长30%，这是没想到的。除了珠三角人口增长好，粤北粤西增长也非常好，只有粤东会差一点。
从各大城市资金情况来看，香港是11.7万亿人民币，上海是12万亿，北京市16万亿，北京现在是真正的经济中心。
深圳在粤港澳大湾区数值最大，是7.26万亿。到去年年底，东莞1.41，佛山1.54，剩下的都很差，可以说广东省各城市资金差距非常大。
虽然环城地区在人口增长上赶上来了，但是从资金分布上来，资金依旧高度集中在珠三角，而且高度集中在深圳和香港。毫无疑问，大湾区真正的中心是深圳。
大湾区有以下三类地区值得关注 ：
一是被政策红包砸中的区域，如前海和南沙；二是如松山湖，坪山等产业转移显著获益地区；三是如大运、新塘等“站在”米字路口的城市。
深圳崛起，“左右逢源”的时代来临
在粤港澳大湾区，哪个城市有外溢的能力？毫无疑问是深圳。香港本地的资金很难往内地外溢，广州面积比深圳和香港加起来还大，但自己都难以消化。深圳面积小资金量大，必须要外溢。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台后，很多人认为深圳被提及的次数少，实际上纲要对深圳非常重要。
“纲要”明确提出：以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络。这意味着将终结广州“单中心”的时代。
要注意高铁的“抽血属性”，地铁的“输血属性。
“深莞惠”的概念正逐渐升级为“深莞惠+汕尾+中山+珠海+南沙”。深圳作为其中的核心城市，承载着重要的辐射和带动作用，深企迁到湾区任何城市都可以看好。
深圳崛起的秘密是什么？
归因于5大关键因素，即拥有包容的城中村、临近香港、城中村的包容、政府对公共事务干预较少、深圳拥有证券交易所汇聚资金以及深圳有很多在内地不得志的人。
2018年，中国高校毕业生清一色去华为，因为华为年薪过百万。接下来是腾讯，招商银行、中信等。深圳虽然没有一流的大学，但一流的人才都在深圳汇集。
深圳“左右逢源”的时代已经到来。
长期“坐轿”，瞄准大城市优质资产
新经济周期下，如何进行配置资产已成为重要议题。
股市的散户时代和城市的暴利时代都已终结，中国楼市还有新的十年黄金周期（城市圈+都市圈）。
资产配置上，普通人的理财目标一定是长期，是低风险，是低消费。在资产配置最高境界是“睡后收入”，因此，要有长期抗通胀的慢资产，还有避险性资产。
要重视家庭的资产申报，不认同中国家庭的市场配置当中房子太多的观点。
在不动产投资中，高级别城市及其都市圈的优质资产不受贸易摩擦影响，是值得放心的。
优质房产永远不卖出。你为什么要卖？将来投资很大程度是保本不亏，能够长期保持增长，而不是短期获得暴利。
现场精彩问答
Q：过去我们常说龙华是福田的后花园，但其实这里年福田似乎有步罗湖后尘的感觉。福田的未来如何？
A：深圳郊区人口密集，工作居住分离情况不严重，如富士康员工吃住都集中在一块。人口分布的重点在南山、龙岗、宝安、龙华这四个区，也是访客常到达的区域。
福田和罗湖已不是深圳的枢纽区域，这些区域确实需要改造。 但是交易所还在福田，市政府也在，情况不会太差。
Q：如何看待深圳机场、高铁站周围的投资价值？
A：实际上现在深圳机场周围的污染没有那么大，飞机起落对周边的影响在减弱。比如说上海虹桥商务区，上海市已经把它推到很高的位置。而且将来上海东站和浦东机场会有新的商务区。这些交通枢纽周围的住宅、写字楼价格都非常高。
深圳也是这样。政府规划罗湖、北站、西丽是三个最顶级的高铁站，深圳机场、坪山作为第二。技术上提高后，不用太担心高铁周围的污染问题。
责编：彦祖
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