三月买房七月“黄” 西安楼市要凉凉？

今天（10月8日），西安市住房保障和房屋管理局发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，通知全文如下：

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关于开展打击侵害群众利益违法违规行为

治理房地产市场乱象专项行动的通知

各区、县委宣传部，各开发区党工委宣传部门，各区、县、开发区管委会住建（房管）局、公安分（县）局、工商局、物价局、司法局、税务局、公积金管理中心各分中心（管理部）、金融办，人民银行各县支行，各房地产开发企业、经纪机构：

按照住建部、中宣部等七部门《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）及省住建厅、省委宣传部等九部门《关于印发<开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案>的通知》（陕建发〔2018〕202号）要求，决定在我市开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动。为进一步规范房地产市场秩序，坚决制止和查处房地产市场违法违规行为，现将有关事项通知如下：

一、工作目标

针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。

二、组织领导

西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组负责组织本次治理房地产市场乱象工作，由领导小组办公室（设在市房管局）牵头，市委宣传部、市公安局、市建委、市工商局、市物价局、市司法局、市税务局、公积金中心、人行西安分行营管部、市金融办分工协作，联合行动，共同治理。

三、整治重点

（一）投机炒房行为

1.垄断房源，操纵房价、房租。

2.捂盘惜售或者变相囤积房源。

3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。

4.通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。

5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

（二）房地产“黑中介”违法违规行为

1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣保证金和预定金。

2.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费。

4.非法侵占或者挪用客户交易资金。

5.强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费。

6.与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益。

（三）房地产开发企业违法违规行为

1.在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

2.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价。

3.一房多卖，损害购房人合法权益。

4.利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

（四）虚假房地产广告

1.通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期。

2.发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人。

3.发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告。

4.在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项。

5.在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。

四、职责分工

（一）市委宣传部

1.统筹指导房地产领域宣传管理和舆论引导，组织各单位广泛宣传治理工作重点、成效，配合牵头单位集中曝光违法违规典型案例。

2.组织协调新闻媒体做好我市加强房地产市场调控、治理房地产市场乱象等工作的正面宣传，防止虚假信息或不负责任的猜测、炒作、评论。

3.对制造、散布虚假消息、误导市场预期的新闻媒体，要依法教育、整顿、查处。

（二）市公安局

1.查处捏造、散布房地产虚假信息等扰乱市场秩序、妨害社会管理秩序等违法犯罪行为。

2.查处房地产开发企业、经纪机构泄露个人信息、造假骗购骗贷或者采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预定金等违法犯罪行为。

3.查处房地产开发企业、经纪机构与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等违法犯罪行为。

4.依职权查处其他违法违规行为。

（三）市房管局

1.组织、协调各相关单位认真开展治理房地产市场乱象工作。

2.收集各成员单位工作推进情况证明资料，统计、分析治理工作总体情况。

3.查处房地产开发企业在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

4.查处房地产开发企业垄断房源、捂盘惜售、变相囤积房源、一房多卖等行为。

5.查处通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付商品房的行为。

6.查处房地产经纪机构为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房人隐瞒房屋抵押、查封等限制交易信息的行为。

7.查处房地产经纪机构未经委托人同意，强制提供代办服务、担保服务的行为。

8.查处房地产经纪机构为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利的行为。

9.查处房地产经纪机构擅自对外发布房源信息、非法侵占或者挪用客户交易资金等行为。

10.依职权查处其他违法违规行为。

（四）市建委

1.对参加违法建设的各方责任主体，依法依规进行处罚。

2.查处房地产开发企业未批先建或边报边建等行为。

3.依职权查处其他违法违规行为。

（五）市司法局

1.监督公证机构严格执行《公证法》、《公证程序规则》等规定，确保商品房销售公证摇号行为程序合法、结果公正可靠。

2.依法查处公证机构、公证员在商品房销售公证摇号过程中，为不真实、不合法的事项出具公证书或泄露在执业过程中知悉的国家秘密、商业秘密或者个人隐私等行为。

3.依法查处公证机构、公证员在商品房销售公证摇号过程中未恪守职业道德、执业纪律的其他违法违规行为。

（六）市工商局

1.加强对房地产广告、经纪人、经纪机构、经纪活动以及消费领域合同格式条款行为的监督管理。

2.依法查处房地产开发企业、经纪机构违法广告、不正当竞争以及利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利的行为。

3.依法查处尚不具备条件发布房地产广告的违法行为，主要包括：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的。

4.依法查处含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告的违法行为。主要包括：含有升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺的；含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，有悖社会良好风尚；利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果的；房地产广告中涉及物业管理内容的，不符合国家有关规定的。

5.依法查处未按规定表明出处或载明事项的：房地产预售、销售广告未载明必须载明的事项；房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，在广告中未注明的；涉及面积的，未能清楚表明是建筑面积或者使用面积；房地产广告中涉及贷款服务的，未载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；价格有表示的，未能清楚表示为实际的销售价格，明示价格有效期的；涉及尚未实现的物业管理内容，广告中未注明；涉及房地产价格评估的，未标明评估单位、评估师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，未标明出处。

6.依职权查处其他违法违规行为。

（七）市物价局

1.强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度，加强对商品住房销售价格申报的指导和监管。

2.查处房地产开发企业未按政府申报公示价格要求销售商品住房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价等违规行为。

3.查处房地产开发企业未标明房源销售状态、销售价以及标价混乱、信息不透明、价格欺诈等违法行为。

4.查处捏造或散布涨价信息，哄抬、操纵房价或房租等行为。

5.查处房地产开发企业和经纪机构未标明与商品房价格密切相关的信息，未标明商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准，或者未标明代收代办收费应当由消费者自愿选择及以捆绑服务方式乱收费等违规行为。

6.查处房地产开发企业、经纪机构使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈等违法违规行为。

7.依职权查处其他违法违规行为。

（八）市税务局

1.加强税收征管，强化对房地产开发企业、经纪机构的纳税服务和税源管理。

2.查处房地产开发企业、经纪机构在企业经营管理过程中偷逃税款等违法违规行为。

3.加大税评系统的建设和应用，严厉打击企业、机构、个人在房屋交易过程中通过“期房”转让、“阴阳合同”等方式偷逃税款等违法违规行为。

4.依职权查处其他违法违规行为。

（九）公积金管理中心

1.严格执行住房公积金管理政策，加强审查，防止公积金骗提、骗贷行为。

2.查处房地产开发企业、经纪机构限制、阻挠、拒绝购房人使用公积金贷款、组合贷款等违法违规行为。

3.依职权查处其他违法违规行为。

（十）人行西安分行营管部、市金融办

1.指导辖内银行业金融机构严格执行房地产金融政策，落实差别化的房地产信贷政策，防范化解和有效处置金融风险。

2.加强与陕西银监局、陕西保监局的工作对接，配合做好查处通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等行为。

3.依职权查处其他违法违规行为。

五、整顿方式

（一）摸底排查

各单位应根据职能和管辖范围，对在售项目进行全面排查，统一登记造册，明确目标任务和年度安排，制定治理工作方案。

（二）全面推进 

各单位要根据各自工作方案，认真开展专项行动，严厉打击投机炒房、捂盘惜售、价格违法、虚假宣传、偷逃税费等行为，及时公布专项行动开展情况。

（三）总结巩固

各单位对本次专项行动开展情况及成效应认真进行总结，针对发现的问题，结合工作职责，完善政策措施，建立健全房地产市场长效监管机制。

六、工作要求

（一）思想高度重视。各单位要高度重视，精心组织安排，成立专项工作机构（需有3至5名专项人员），结合职能进一步细化治理内容，制定具体实施措施，并确定1名业务处室负责人为联络员，加强与市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组办公室的沟通联络。

各区、县、开发区管委会相应职能部门要接受对口市级单位业务指导，每月底将治理情况报市级单位。各市级单位要于每月5日前将上月治理情况及典型案例（至少2起）报市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组办公室。

（二）加大查处力度。各单位要对顶风作案、屡查屡犯的违规主体，依法顶格处罚并由多部门实施联合惩戒，情节特别严重的，要坚决清除出市场。

（三）加强社会监督。各单位应畅通举报渠道，对群众的举报投诉以及网络、报刊等媒体曝光的违法违规行为，要认真调查、快速处理、及时反馈、公开曝光，接受社会监督，着力构建房地产市场共治共管的局面。

（四）营造良好舆论环境。各单位要通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等加强政策解读，正面引导舆论，宣传治理成效。市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组办公室要集中对外发布典型案例，形成震慑，为房地产市场营造良好舆论环境。

（五）强化督查问责机制。对专项行动中涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的工作人员，要坚决问责；对治理工作开展不力、进展缓慢的单位，要跟踪督查、通报批评。情节严重的，依法追究相关单位和主要负责人责任。

（六）建立监管长效机制。各单位要坚持整顿规范与制度建设并重、专项整治与日常监督并重、加强管理与改善服务并重、投诉受理与主动监管并重，逐步建立健全房地产行业信用体系，积极推进房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组不定期听取各单位治理成效、亮点及长效机制推进建设情况。

西安市住房保障和房屋管理局
中共西安市委宣传部
西安市公安局
西安市城乡建设委员会
西安市工商行政管理局
西安市物价局
西安市司法局
国家税务总局西安市税务局
西安住房公积金管理中心
中国人民银行西安分行营业管理部
西安市人民政府金融工作办公室

2018年9月26日

在新发布的通知里，

小编看到了在虚假房地产广告部分明确提到

“在房地产广告中承诺为

购房人办理户口、就业、升学等事项。”

那教育房产到底何去何从呢？

这不，最近，西安小张

也正因为买学区房的事情闹心呢，

步入社会没几年的他

怎么也不会想到自己会和官司扯上关系，

而官司就因为买房。

小张3月份计划着订婚，想着以后孩子上学的问题，就抽空看了一套二手房，因为是学区房，所以小张对房子还是比较满意。3月底的时候，小张交付了定金和首付，签完了整套手续。到4月份，小张要交尾款过户的时候，房东却开始各种推诿，借口房子有问题，还给小张说帮他介绍别的房子。

小张说：“房东就是不想卖了，所以就耽误到现在都没有给我交房。”

二手房房东一拖再拖，今年7月小张一纸诉状将对方起诉到新城区人民法院，目前正在通过司法程序维护自己的权益，但几天前，西安市的一份新文件出台，又让他忧心忡忡。 

小张：“首先我房子没有下来，没有交易成功，再一个学区政策也变了，整个房价也涨了那么多，现在就很尴尬，我的房子就算交易下来了，学区也不一定能保证。”

张宁所说的政策是9月16日西安市三部门联合发布的一份，关于《禁止将房屋销售与学区、学校相关联》通知的88号文件。在这份文件中，房管、教育、工商三部门要求全西安市的房地产开发企业不得在销售过程中，存在与学区学校相关联行为。

严禁约定所售商品房对应学区学校，并将其写进《商品房买卖合同》或其它补充协议，已经写入的，要立即改正。违者依法严肃处理。

文件发布当天我们《都市快报》全媒体记者试图联系文件发布的部门，但对方婉拒了采访要求。那么业内人士对这份文件怎么看呢？

西安克而瑞事业部总经理朱郁说：“这项政策的出台是在进一步强调约束，从而更加规范市场的健康和稳定运行，第二方面是补齐了之前的漏洞，这也是一个盲点和痛点，解决和保护了置业者的权益，这一点我们看到降低了置业的风险，同时也保护了置业者的财产安全不受损失。”

在采访中，多位业内人士对于文件的积极意义表示了肯定和认同。但因为文件出台的时机以及过于简短的内容，让这份看似“一刀切”式的文件引起了不少人的担忧。

陕西省房地产研究会会长王圣学表示，这个文件出台可能会引起一些已购房的业主的一些困惑和不清楚的情况，比如原来开发商可能在小区有配套的幼儿园、小学，但是现在由于文件的出台，小区内小孩的入学入托问题，开发商原来的承诺可能就不能再算数了，而应该以教育局的为主，这个可能会造成已购房的购房者一个困惑和恐慌。

专家说，禁止开发商在房屋销售时宣传文化教育设施内容，地产广告不得含有能够为为入住者办理升学承诺。这份国家工商总局颁布的《房地产广告发布规定》早在2016年2月1日起就开始施行。但教育地产却是地产行业内无法回避的内容，同时也是购房置业者非常看重的内容之一。

清城文商旅研究院院长夏强说，如果孩子不能够就近入学，你的工作可能就会受到很大影响，甚至影响到人生，所以教育地产在过去的经验当中，它是有增加值的，在相同区域里面，在总房价里有教育地产和没有教育地产相差百分之十。

而地产业内人士表示，根据他们的一份调查统计，西安2000年开始从高新区兴起了教育地产，之后很快蔓延全城。小区内或周边有无学校，每平米的房价价差在800到1200元不等。而这次西安市三部门重申的这个规定，必然对房价产生一定影响。

西安克而瑞事业部总经理朱郁也提到，该规定对开发商影响是很大的， 这是一个开发商的营销利器，很多购房置业的因素来自于教育。 我们能看到但凡有和教育关联的楼盘，他的销量销价都不低，这也成为开发商打压竞品、提高溢价能力的一张底牌王牌 。无形中，政策的出台削弱了底牌王牌的力度，这对开发商在量价方面产生影响也是显而易见的，短期之内就会见效。

面对西安史上

最严厉的整治“教育地产”之规定，

加之今日，西安十一部门联合发文

西安楼市是否凉凉？

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新闻来源：陕西二套融媒中心

本期编辑：孙雨、蒋小羽

值班主任：徐娇、邓博

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