投资超过50亿涉足养老，保利地产要做房企中最会“养老”的企业

有一句话是这么说的，太阳底下没有新鲜事，但对于每一个敢于跨界的企业而言，每趟旅程都是崭新的第一次。近年来，热钱纷纷涌入医疗健康行业，其中，也包括“不差钱”的地产商们。

相比房地产业被挤压的利润空间，医疗行业利润丰厚，成长看好，于是医疗健康行业吸引了不少地产资本。医疗健康领域投资素来有“资金投入大、专业门槛高、收益慢”三大特点，而养老更被认为是一项“不赚钱，光赚吆喝”的产业。

而在养老行业已经探索7年的保利地产来说，他们靠什么盈利，在跨界的过程中，又进行了怎样的尝试？

保利地产养老业务概览

“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍。

在同行业中，保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，也是投入资源最多的一家。2008年保利地产派高层到日本考察养老地产经营模式，为自家开展养老业务“取经探路”，2012年，保利开始全面性的布局养老产业。

2013年，保利地产提出打造由居家养老、社区养老和机构养老三位一体的中国式养老模式。

目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目，其中北京西山林语和熹会专业养老机构入住率达70%，已基本实现收支平衡。

保利养老地产战略为：以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求的三位一体养老模式，满足老年人的全方位需求。

按照保利地产的规划，未来5年将是其养老产业高速发展期。机构养老方面，计划5年时间在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面，计划未来3年时间在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。

此外，保利还培育以“中国国际老龄产业博览会”为平台，成立“中国养老适老产业联盟”，整合行业资源，经过培育，形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的全产业链生态系统。

目前保利地产已打造“和熹会”、和熹健康生活馆等养老产品。

“微利”盈利模式，以轻资产打通金融渠道

根据保利地产公开披露的数据显示，2016年保利资产负债率较2015年下降1.19个百分点至74.76%，不仅如此，净负债率也下降至55%，较2015年下降29.8个百分点，为2010年以来新低。

2012-2016年保利资产负债率变化情况

（数据来源：wind资讯）

现金流动负债比方面，2016年保利经营现金净流量同流动负债的比率为35.7%，从这个角度看，保利经营活动产生的现金流覆盖短期债务的能力有所下降。

另一方面，2016年年末公司有息负债净减少79亿，有息负债余额为1122亿元，其中短期债务仅132亿元。值得注意的是，保利2016年的货币资金达469.8亿元，完全可以覆盖短期债务，货币资金与短期有息负债比例高达3.55%，无短期偿债压力。

2012-2016保利现金流动负债比变化情况

（数据来源：wind资讯、同策咨询研究部）

近年来，保利一直实现稳健的财务状况，虽然欠债不少，但是没有什么短期偿债压力。在此情况下，保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。

其盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市，这也是时下热门的实现“轻资产”的途径之一。

保利养老业务的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。

保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会；社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。

未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

全产业链介入 延伸上下游

在保利的养老产业构建中，全产业链已于2015年布局完成。

上游产业链：11月6日保利地产宣布与太平人寿进行全面战略合作，成立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，解决资金成本问题；这标志着保利地产开启了引入保险资金开发健康养老社区的新模式，中国养老地产及产业发展将进入一个新纪元。

中游产业链：服务机构和熹会、养老地产。和熹会推行涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务体系，秉承“专业人做专业事”的态度，为老人提供专业服务。其中北京“和熹会”入住率7成，基本实现收支平衡。

下游产业链：则成立老年用品公司，并通过创投公司专业投资科技产品，获取丰富现金流。

此外保利地产还培育专业的投资公司和运营公司。投资公司采取重资产运作，运营公司采取轻资产运作，根据立足一二线核心城市成熟地段的原则，快速布局机构养老项目和社区养老项目。未来，上述股权投资基金还将涉足健康诊断等领域。

三位一体：打造居家养老-社区养老-机构养老的中国式养老模式

1、居家养老，统一服务标准，健康再出发

依托物业公司，建立服务标准，是居家养老的核心。2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。在未来3~5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。

随着信息化的发展，保利地产拟推出居家网络信息服务，建立“老年智能化服务平台”，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适用老年人的服务项目。

2、社区养老，统一配套标准，无忧享生活

将适老产品植入成熟的城市住区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住的需求，建立互助互爱、和谐共生的养老方式是保利地产社区养老的目标。

社区养老主要在社区规划建设适老住宅和老龄公寓；以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益。

3、机构养老，统一专业标准，介护医养关怀

保利地产成立了保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构。保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主；该机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。

传统社区嵌入式医养结合模块——保利和熹会

和熹会是“医养结合”型养老机构，为民办非企业单位，即民办非营利性养老机构，定位中高端养老市场。最早定位自理老人，后来在运营中发现刚需是介助、介护，从而开始向不自理型老人转变。

和熹会推行涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务体系，秉承“专业人做专业事”的态度，根据“六位一体”的服务定位，启用由养老服务与管理、临床医学、护理、康复、营养学、心理学等专业人员构成“专业化、年轻化”的一线服务团队，以责任制整体照护的服务模式，为老人提供专业服务。

和熹会“六位一体”服务模式

据悉，目前北京保利西山林语和熹会老龄公寓，和熹会总建筑面积22300平米，建筑共7层，其中地下1层，地上6层。现有共200个房间，床位230余张。

其中部分约20个房间用于培训，165个入住，共210多人。 “和熹会”与“护理院”二者紧密结合，实现了医疗、护理、养老、康复等一体化服务，创建有病治病、无病疗养，医疗和养老相融合的新型养老模式。

北京和熹会内景图片

到2015年，和熹会入驻人数在北京同期同档同类养老机构中排名第一，基本现金流平衡，趋势向好。不计入房产折旧的前提下，现金流平衡。从2014年4月有结余。

和熹会现为养老服务行业重点调研单位，养老服务标准化测试和人才实训基地，完成了初、中级养老护理员技能视频的拍摄，养老服务品牌显现出效果。

附：和熹会收费标准

国外地产投资养老概况

在中国，养老产业资源零散、标准欠缺、产业链不完整、服务水平低下。这一现状与国外比较，差距甚远。在美国，养老地产住宅存量为360万套，且匀速递增。日本更完备，有2000家商业养老院，并形成了完整的产业链。

美国两家最大的养老保健房地产投资信托基金公司HCP和Ventas，其投资的最大份额在养老社区，投资额度分别占总数的38%和60%。其次是专业护理院，医疗办公楼，最后才是医院。

在英、美、日等国家，REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的发展也为养老住宅的发展提供了更多的融资渠道。同时又有房屋逆按揭和各类养老保险，来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。

国内房企投资养老概况

万达集团董事长王健林曾表示，“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”认为养老地产是地产业今后突围转型的一个重要方向。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

• 万科：要做“去地产化”养老业务

自2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。

此前，万科董事长郁亮在2013年的业绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但涉及的“养老”更逗是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。此举是为了将养老与地产分开，从依附地产角度的养老住宅，不是万科的核心服务重点。

早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小。目前，万科正在对新的养老地产的发展方式进行探索。

• 绿城养老：学院式养老新方式

在绿城董事长宋卫平看来，绿城未来可以有很多种发展方向，但“绿城必须要做成的就是养老产业”。作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。宋卫平说，做养老地产得有点理想主义，有点耐心。

普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。 绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

绿城相信：以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。

此外，绿城还开发颐乐学、乌镇雅园等“学院式养老”实验项目，提倡理想主义的养老地产，满足老年人的精神需求。

• 远洋地产：“跨洋合作”创建养老品牌“椿萱茂”

2013年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。

远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。

哥伦比亚太平洋的中国子公司凯健国际，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，其首个养老服务项目已于2012年10月开始运营。

房企跨界医疗健康带来的启示

1．养老产业要接地气，打开中低端市场。目前国内很多高端养老院空置率普遍较高，原因在于我国的养老主要是以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，由社会资金办的养老机构档次高、收费贵，社会的普遍接受度并不高。如果能够面对中等收入的家庭，受众面可能会更广。

2.养老要“去地产化”，以服务为核心。保利和熹会为老人提供六位一体”的服务，启用专业的养老服务与管理，将养老构筑于服务之上，而不只是提供一处住所。

3.跨界发展养老产业可以寻求轻资产化路线，打通资金通道，减轻负债率，发展核心业务。

文|李艳瑜

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