年薪上万，小小车位蕴藏万亿机会
作者：第一财经记者 重华
“三十年河东，三十年河西，”阳光100中国控股有限公司(02608.HK)董事长易小迪说，“几年前，资本市场追逐的还是住宅市场，这两年发现资本市场对非住宅市场的投资，包括工厂、停车场投资成为了热点。”
停车难已是大中城市的民生“痛点”之一。贝恩公司一项调查显示，60%的消费者认为在核心的市区停车非常困难，多数人发现至少要找5分钟以上才能找到一个停车位置。
在房地产逐渐退热后，原来作为房地产“配料”的停车资产却在中国人的消费升级过程中变得更有投资价值。
中国汽车保有量全球第二但停车是痛点
“我们看北京、上海，如果和美国纽约、英国伦敦比，会发现停车位远远不够。根据国际领先的经验来看，每一辆车应该配比一个固定车位和0.3个公共车位。与之相比，我国停车位远远不能满足需求。”贝恩公司全球合伙人杨奕琦说。
中国的大中城市面临停车难题。图为上海一处道路停车场。摄影/任玉明
对于停车难，北京停车行业协会理事长柳昌江有着更详尽的数据。
柳昌江说，截至2017年6月底，中国汽车保有量达到2.05亿辆，居世界第二，仅次于美国。全国有49个城市汽车保有量超过100万辆。“按照城市规划，平均每辆机动车应配备1.1～1.3个车位，而我们实际配备是0.5。由此可见，停车位的供需矛盾非常突出。”柳昌江说。
但另一方面，中国的汽车保有量还在继续增长，一二线城市的停车费价格还是不断攀升，这都使得停车市场变得更有吸引力，而政策推手、技术进步和资本助力也使停车市场的“玩法”越来越多样。
互联网颠覆让停车资产走出洼地
11年前，当闫亮第一次决心进入这个市场时，他带领团队创立的停车运营公司——阳光海天停车产业集团(下称“阳光海天“)还仅把停车场专业管理解决方案作为切入点。到了2011年，也只是根据客户需求的变化增加了停车场咨询、规划、设计到施工的一站式解决方案。就在这样的摸索中走进了2015年，发现整个市场的变化突然加速。
为解决“停车难”的问题，2015年8月，国家七部委共同印发了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，明确了停车产业化、充分调动社会资本积极性、加快推进停车设施建设的政策导向。
正是在这样的政策背景下，“国际资本对于中国的停车资产价值逐渐开始认知，所以我们转型做停车资产管理。”阳光海天董事长闫亮说。
以往停车资产开发的最大难题是分散化，而分散化直接导致了资产管理成本过高，从而只能维持低质运转。但也就是在2015年前后，中国互联网技术逐渐渗透到了停车领域，切入了这个最大难题。
物理分散的停车位通过互联网的聚合效应整合到虚拟平台，通过信息的透明化和实时共享，用一个APP就解决了用户难找停车位的痛点，也带来了直接的用户流量。移动支付技术、车牌自动识别技术简化了停车的流程，用扁平化促进了停车管理的智能化，在颠覆中提升了整个停车经营的效率和效益。最后通过信息交互和资源整合，利用互联网的功能化使得停车从一个单一生活场景切入到出行需求的全流程中去，让同一个停车APP又成为渗透其他领域的工具。
数据来源：中商产业研究院
这样模式下的“互联网+”所带来的效益提升十分显著。
以阳光海天开发的停车软件“停简单”为例，原本利用普通收费通道和快速通道通过一辆车的时间，利用“停简单”的移动支付则可通过六辆车，直接提升了客户体验，也间接加快了单一车位的周转率，最终提升了车位的停车费收入。
按照“停简单”的模式，一个车位每年的停车费收入可以上升至1万元左右，这让停车位这样的分散资产就有了更大的投资价值，而不是仅仅被作为“沉睡资产”。
停简单联合创始人、COO陆海说，停车场有四个要素：车主、车、停车场、停车费，把停车现金支付转为电子支付，把停车场接入到互联网，就让停车成为了一个真正的生态。
“生态化”加速停车资产证券化
有了生态，才有了更大的投资价值。
“停车资产的价值空间，我们过去一直很不重视。”易小迪说。房子当年卖100万元车库卖10万元，现在房子涨到1000万元车库卖20万元，但20万元还没有人要。“我们有几万个车库在手上，(需思考)如何发现它的价值。”易小迪说。
但从另一个角度来看，易小迪认为，车库价格和租金价格的涨幅远低于住宅市场的涨幅，“这就是一个很大的洼地”。
在汇泊基金CEO曹文伟看来，停车企业同开发商的合作绝对是双赢，能解决它们的尾盘。“停车的收益没有做开发这么高，这是事实。必须要长期发展，是中长线投资。”
经纬中国、源码资本、易车网、万达集团、复星集团、中民投、红星美凯龙等多方资本已发现这一领域的潜力。日前，由华平投资领投，红星美凯龙集团跟投，同时红星美凯龙旗下200多家居MALL和几十个爱琴海购物中心近30万个停车位资源与阳光海天存在未来合作空间。
红星美凯龙是中国经营面积最大、商场数目最多、地理覆盖面积最广的家居装饰及家具商场运营商。截至2017年6月30日，红星美凯龙家居在全国共经营214家商场。盘活数量庞大的停车资产也是红星美凯龙进入这一领域的出发点之一。
红星美凯龙执行总裁李建宏也表示，正是看到阳光海天运营的停车场提效降本明显，收入增幅大多达到50%，才决定与华平联合投资，同时红星美凯龙旗下的所有停车场资产也与阳光海天在未来存在巨大合作空间。
从一些金融机构的眼光来看，有着良好现金流的停车资产还有很大的资产证券化空间。
国寿资本总裁刘晖强调，停车场资产是一个小众资产，但是为什么受到大家关注？这是因为地产和金融的互动——金融在布局全产业链的不动产，而地产也在金融化。在“资产荒”的情况下寻找哪些资产是有现金流的、可以证券化的，促成了发现停车资产这一价值洼地。
刘晖说，现在真的能把停车资产的收益权和主体分开，将财产用信托的模式做风险隔离，未来给投资人做资产证券化的时候，就能在法律制度的保护下做到清晰、可分割的产品化，也能够做到真正在市场上流通。
闫亮认为，正是停车资产具有不动产属性的同时，也具有金融属性，让越来越多的停车物业从此前的出售为主转向自持为主，通过改变原来粗放的运营模式，逐渐转化为精细化的运营，提质增效。
资本密集进入但市场容量依旧庞大
未来停车生态还可以怎样开发，取决于如何将停车场的四个要素结合时间、空间和周转率等因素进行新的场景配置。在闫亮看来，有四个场景可以开发。
第一个场景是仓储。假设有100万个车位，对应4000万平方米的空间，闫亮说，按照现在经验，有5%的面积可以拿出来做仓储服务，每年带来的仓储收入可以有将近30亿元。
第二个场景是后汽车服务的价值，通过停车场与洗车、美容、保养、维修、保险相连接，未来在停车场可以产生和后汽车服务相结合的巨大入场价值。
第三个场景是充电场景，因为未来充电过程的绝大部分都需要在停车场内完成。
第四个场景是停车场的广告价值，以及对用户从哪里来、到哪里去、有什么消费需求等大数据的精准开发。
华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知表示，正是需求的存在，令中国停车行业发展潜力巨大。他预计，未来5年中国停车管理市场将以每年18%左右的速度增长。
周知认为，过去的很长时间，中国停车位的资产运营受限于政策等因素，成为中国地产行业为数不多的资产价值未出现明显上涨的细分行业。因此，在停车需求不断增长的背景下，通过提高对停车位的有效利用和管理，将大幅提升资产的运营效益，从而推升其资产价值。
即便不断有新的投资进入，中国的停车市场容量仍然相当庞大。
在杨奕琦看来，中国和全球其他停车市场比，现有的管理集中度非常低。“现在中国前十大停车管理公司的市场占有率，只有大概10%，我们认为这个市场还会进一步整合。”
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