销售额冲进5000亿 万科谨慎看待2018年楼市
作者：第一财经记者 陈淑贞
“今年很有可能没有去年好。”
对于2018年一季度的销售与2017年第一季度相比，1月8日下午，万科董事会秘书朱旭在万科2017年12月及全年销售数据解读会议上表示，2017年全国商品房销售规模创下新高，已经来到阶段性高位，2018年再增长并不容易。
收购凯德20个购物中心、修改跟投制度、发债350亿元……新年伊始，万科(000002.SZ)马不停蹄地开启新征程。2017年，万科全年销售金额为5298.8亿元，已连续两年位居第二。
大象起舞，每个动作都值得被放在显微镜下剖析。万科的管理班子必须为这个幅员越来越辽阔的公司作出一年的工作计划和目标。销售业绩和营业收入最终呈现仅是一个数字，但背后所需的功夫庞杂得多。
年底冲量
朱旭在销售数据解读会议上透露，“万科2017年12月份的签约销售额为622.3亿元，同比增加165.8%。12月，我们推盘比较多，是今年推盘最高的月份，而认购率是全年第二高。”
这个成绩仅次于2017年3月，该月万科实现销售面积399.5万平方米，销售金额636.4亿元。
万科2017年年底冲量的心态从销售均价上可见一斑。2017年12月公司实现销售均价13731元/平方米，环比11月下降了近一成，为9.28%，而2017年1~12月销售均价14739元/平方米，同比上年上涨11.7%。
2017年前11个月，万科的销售业绩为4676.5亿元，这时碧桂园的合同销售金额已破5000亿元，成为第一家5000亿销售级别的房企。
史上最严厉的调控政策之下，购房者观望心态浓厚，只有高性价比产品才能获得良好的认购率。万科2017年12月份销售均价下降带来的效果明显，朱旭表示，“万科2017年12月份的推盘认购率超过60%，推动了销售的增长。”而南京、宁波、长春、沈阳等城市业绩的环比增长不俗，多数为二三线城市。
另一组有参考价值的数据来自一次性付款和按揭的比例。在去杠杆背景下，银行房贷收紧，直接影响购房者个人置业计划，一般而言，房贷额度越到年底越紧张。
万科提供的数据显示，2017年12月，客户付款中一次性付款比率高达43.5%。而放大到全年来看，集团客户中一次性付款比例为27%，而按揭付款的客户占比73%。
朱旭表示，2017年12月，万科新增26个项目，其中14个由股权收购获得。万科单月获取土地金额316.4亿元，权益地价款约189亿元，权益比例为56.2%，拿地成本为6210.9元/平方米，低于当月销售均价。
具体到2017年全年，天风证券地产首席分析师陈天诚指出，“2017年1～12月万科累计获取土地建面(含物流用地不含广信资产包)4913万平方米，同比增加60.1%，为销售面积的136.7%。全年拿地总金额2872.6亿元，其中权益地价1993.5亿元，同比增加50.7%。拿地均价方面，全年为5847元/平方米，同比减少1.6%，为销售均价的39.7%，拿地成本较低一方面因为当年拿地包含少部分价格较低物流用地稀释均价;另一方面有公司成本控制的因素。”
再审慎
对行业的发展态度保守、审慎已成为万科近年的表态风格。
朱旭表示，2016年我国商品房销售面积创下新高，达15.7亿平方米。而2017年1～11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。“2017年无论是商品房还是商品住宅，都突破了2016年的销售面积。”
中国指数研究院在报告中指出，在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。
朱旭认为，在销售规模上，2017年已到达阶段性高位，2018年再增长困难。
值得注意的是，2017年万科多次在不同场合表示“审慎”，对行业看法悲观，但到年终时这家房企还是卖出近5300亿元的业绩。
关于2018年第一季度销售业绩的预测，朱旭直言，“今年未必有去年好，很有可能低增长，但目前公司还没有出推盘计划。”
据万科公告，2017年1～3月公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元，将近2016年全年3647.7亿元销售金额的一半。对比2016年同期752.3亿元的销售金额，万科涨幅为99.7%。
2017年，由于三四线城市的销售业绩支撑，多家开发商业绩飘红。针对目前2018年三四线城市去库存机会的说法，朱旭表示，“今年三四线城市是否重演2017年三四线城市的情况，很难判断，目前也难以看清2018年14个典型城市的销售增速是负增长还是正增长。”
对于万科最新的销售目标，朱旭仅表示，“万科去库存情况还是不错的”。
多家龙头房企2017年销售业绩亮丽，近期在资本市场表现亮眼，无论是A股还是内房股，已收获数度的集体大涨。
国信证券在报告中指出，伴随2017年房地产调控政策收紧，中小房企逐渐退出，万科这类优势龙头房企将持续受益于行业集中度提升，同时随着公司多元化业务积极拓展，“城市配套服务商”定位及“轨道+物业”模式持续推进。
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