长租公寓第一只独角兽诞生，自如A轮融资40亿还有对手吗？
来源：第一财经、界面新闻
链家用六年时间培育的自如，终于迎来属于自己的高光时刻。
1月16日，长租公寓品牌自如宣布完成A轮40亿融资。用链家董事长左晖的话说，这一天是“自如的成人礼”。
这是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资，领投方包括华平投资、红杉中国、腾讯，参投方包括华兴新经济基金、融创中国等。
2011年创办的白领长租公寓品牌自如，最早是链家的一个事业部。2016年6月，“自如”品牌脱离链家正式独立，本轮融资也是自如从链家独立出来之后首次接受外部投资。据悉，此轮融资之后，自如估值已经超过200亿元。相比较之下，A股市场中地产服务类公司世联行总市值为245亿(截至1月16日收盘)。
长租公寓行业第一只独角兽
200亿的身价，自如终于成为一匹名副其实的独角兽。从2011年依托链家创立以来，今天的自如为全国超过20万业主委托管理着50万间房源，累计服务租客120万，他们的业务覆盖全国9座城市，管理资产总价值超过了6000亿。
这是难以想象的数字，中国长租公寓行业没有一家企业能够与其比肩。这个团队平均年龄仅有25.3岁的企业，多年来的积累终于迎来了收获期。
在这之前，投资人们就已经快踩破自如的门槛，从2014年开始接触的华兴新经济合伙人杜永波感慨，自如是他做过时间最长，竞争最激烈的项目。而腾讯投资的执行董事余海洋则说自己在决策时仅有很少的资料，但在与马化腾等高管简单商量很快就决定要投。
巨大的体量，投资人的认可，以及独角兽的身份，自如似乎已经没有了对手。它像一个巨人般挺直了腰板，以至于链家高级副总裁陶红兵在发言一开始就毫不谦虚的开玩笑称“卖便宜了”。
投资方称长租公寓天花板很高
不过，今天中国长租公寓行业的竞争才刚刚开始。过去一年多，长租公寓在全国大爆发，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间。
然而，长租公寓目前在租赁市场中的份额还非常低，根据华菁证券的一份研究报告，我国目前有品牌的长租公寓数量不到200万间，占整体租赁市场的比重仅为2%。但这并没有阻挡资本涌入的热情。
“(长租公寓)市场的天花板不用担心。”华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅在接受第一财经记者采访时说道。
链家董事长左晖此前预测，在未来的5~10年里，中国城市里的租房比例会从现在的22%增长到35%。
在左晖给出的数据基础上，丁毅认为，如果是从大中型城市的“新市民”这个群体来看，未来的租赁比例会达到70%甚至更高。
房企大打规模战
事实上，长租公寓行业到今天都没有出现一个能获得所有人认同的模式。一方面房地产公司以集中的模式大打规模与成本牌，他们更关心成本与规模的压力。
万科A董事局主席郁亮曾表示，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。而龙湖冠寓的CEO韩石则称，龙湖对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。据公开数据，自如在2016年的租金总额为90亿元，远远不及链家集团(2016年交易额超过1万亿)的销售额。
自如的模式是分散式房源，这也是有中介背景的长租公寓商的主要经营模式，但是，这种模式相对来说利润率不高，管理起来也并不容易。
华菁证券的上述分析报告显示，长租公寓市场海外已经形成三类典型商业模式，从相关上市公司的PS估值看，自持集中式>自持分散式>托管分散式。报告认为，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重。
虽然集中式的公寓更容易形成品牌效应，但另一方面像自如这样80%分散，也拥有充足的生存空间，分散的优势在于体量，这让他们很容易在一个城市覆盖更大的面积，而集中式公寓很难布满全城，对业务范围来说它反而是分散的。他们不需要面对拿下一栋栋楼盘的成本压力，只需要在地区与地区之间形成口碑，就能取长补短。
因此陶红兵在发言的一开始就说自如卖便宜了。他的根据就是分散与集中的关系悖论，在他看来，表面分散但实际更集中的自如，已经不存在竞争的问题，因为归根到底，谁拥有更多的房源和租客，谁才拥有更多的话语权。
华平中国区联席总裁程章伦对第一财经记者说到，链家集团的模式是交易平台，自如是服务平台，业务性质完全不一样。
丁毅认为，交易是非常低频的，一次交易对客户只有一个接触点，服务平台则不同。自如有不同类型的产品，用户可以在自如的体系里换房，相当于延长了用户停留在自如房子里的时间。
关于此次融资之后的战略，自如CEO熊林提到，首先要深化全国化布局，开拓新进入城市，包括杭州、南京、广州、武汉，成都、天津。此外，要加大线下产品研发与创新，提供全线居住产品;升级周边生活服务，包括保洁、维修、搬家等服务。
这些措施都可以看作是自如进一步延长用户停留时间的动作。
管理问题仍待解
除了绑定租客，长租公寓还面临着多种多样的问题。就在去年年末，包括自如在内的众多长租公寓被要求整改清理隔断房，以及被租客曝出房屋环保问题，这都暴露出了长租公寓运营商在追求利润的过程中管理上的短板。
自如给出的运营数据显示，截至2017年底，自如进入了9座城市，管理50万间房源，累计服务120万租客。他们面临的竞争对手还非常多，不仅仅传统的房地产开发商在进入到这一领域，比如龙湖、万科；像我爱我家之类的地产中介商也在加紧布局;此外，还有一些酒店运营的公寓，比如铂涛集团的窝趣。与开发商相似，这些酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能，在物业获取上有优势。
尽管如此，从整体市场上看，目前机构化管理的房源在租赁市场里占比还非常低。对此，红杉资本中国基金合伙人刘星认为，无论对于房东还是租客，通过品牌化机构来获得服务，是国人在居住领域的消费升级，这个趋势非常明显且将持续放大。
华菁证券的预测是，如果未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，整体估值有望达到4.2万亿。
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