刘德华被骂惨，揭开了香港高房价的秘密
正解局出品
香港房价，贵绝全球。
为了平抑房价，港府提议“填海盖楼”，竟然遭到了强烈反对。刘德华表态支持，也被骂得狗血淋头。
“填海盖楼”之争，揭开了香港高房价的秘密。
1. 房价上天，被逼下海
香港是全球房价泡沫最严重的城市。
瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名，香港前两年还是在六七名徘徊，今年已经飙升至第一了。
（全球房价泡沫指数排名）
美国城市规划咨询机构Demographia发布的《全球房价负担能力调查2018》显示，在全球92座城市中，香港连续第八次成为全球房价最难负担的城市。
（2017年全球房价最难负担的10个城市。来源：《全球房价负担能力调查2018》）
尽管各个机构的统计口径不同，但是，全球最贵房价或者最难负担房价等榜单的冠军头衔，几乎无一例外都给了香港。
香港的多次民意调查也表明，房屋问题是港人最关心的问题。
40 多平方米的两居室，曾是香港三口之家的基本配置。随着房价越来越高，这个“基本配置”开始缩水。
统计数据显示，香港的人均居住面积仅为 170 平方尺（ 15.8 平方米），比新加坡小100 尺，比深圳小130 尺。
（香港的人均居住面积）
为了将房子卖出去，也为了让消费者买得起，开发商不断缩小住宅面积。近两年，香港就出现了面积仅为11.52 平方米的极小户型。
（香港住宅楼）
香港特区政府也想调控房价。比如，采取“对非港居民额外征收买家印花税”、“提高二套房印花税”等措施，遏制外来资本对香港楼市的投资和炒卖需求。
但是，高房价的问题始终没有解决。
一计不成，又生一计。
这不，香港行政长官林郑月娥最近公布了“明日大屿愿景”计划，计划在大屿山东边一代水域及屯门龙鼓滩填海，建造人工岛屿。
（“明日大屿愿景”计划）
这样，香港就能净增1700 公顷的土地，拿来建设 26-40万住宅单位，可以容纳70-110万人口居住。
2. 惨遭反对，填海难于上青天
经济常识告诉我们，导致房价高的重要原因，就是供求失衡。
填海盖楼，增加供给，不一定能降房价，但至少为望楼兴叹的香港市民提供了新的选择。
然而，就是这么一件利民的好事，竟然遭到了强烈反对。
被围攻最惨的是刘德华。团结香港基金制作了填海宣传短片《让下一代看见》。刘德华受邀担任旁白，表态支持人工填海，招致了众多反对。
（刘德华被骂，香港行政长官林郑月娥为其打抱不平）
反对之声，五花八门。
有人站在环保立场，指责填海损害自然环境；有人敲起了算盘，质疑填海耗资太大；有人从交通入手，认为交通连接是个大难题……
那么，这些反对，有没有道理呢？
从历史看，填海造地，香港早已有之。早在1842年，香港就展开了第一次非正式填海工程。迄今为止，香港填海土地大约7000公顷，占已开发土地面积的26%，容纳了70%的写字楼面积和27%的人口，如今繁荣的西环、中环、湾仔至铜锣湾等地区都是填出来的。
（香港历年填海面积）
可以说，没有填海，就没有今天的香港。百年前都能填海，对现在的香港来说，资金、交通更不是问题。
从现实看，虽说环保很重要，但香港人现在连住的地方都没有，谈环保实在是一种奢望。
可见，这些反对声音，都站不住脚。
3. 土地供给，高房价的大秘密
在反对声中，有一个观点，值得注意。
有人提出，填海不是最好的解决方法，想要增加土地，不如回收、开发像高尔夫球场这样的闲置土地。
甚至有议员疾声斥责填海计划是“舍易取难”——
高尔夫球场170公顷，你不做；私人发展商农地1 000公顷，你不做；预留予丁屋的900公顷，你不做；棕地发展超过700公顷，你不做；还有前发展局局长说2000公顷的闲置土地，你都不做。你便选了一个最贵、等于倒钱落海的做法。
这位议员从侧面揭开了香港高房价的一大秘密，就是土地供给。
香港的土地可谓是寸土寸金，总面积仅1100平方公里，只相当于北京的1/15、上海的1/6。
即使如此，香港2/3的土地，竟然都是林地、草地、荒地、湿地和灌丛，剩下的采用于城市建设。其中，用于兴建住宅，更是少之又少，只占总面积的7%。
（香港土地利用情况）
因此，香港每年增加的住宅用地极少。有数据显示，从2000年到2013年，香港住宅用地仅增加了900公顷，比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷。
住房需求大，住宅用地少，房价不高才怪。要想降房价，最有效的措施就是增加供给，根源又在于增加住宅土地。
方法无外乎两种：
第一种是盘活存量，将旧有的土地用来建设住宅，比如拆迁厂厦、旧区，开发棕地，开垦郊野。
第二种是创造增量，开发新的土地，比如填海造地。
港府的填海计划，就是第二种。上文的议员则认为，第一种更容易，填海是“舍易取难”。
然而，这位议员，却是找对了病症，开错了药方：填海恰恰是“舍难求易”。
这是因为，香港绝大部分土地属于郊野地区，法律明确禁止开发。拆掉旧厂区建住宅？拆迁成本又高到承受不起。
（香港绿地）
所以说，填海虽有争议，却是最有效、最可行的方法。
4. “填海计划”与“八万五”计划
在反对声中，最奇特的是，有人认为填海盖楼，盖的太多了。
比如香港立法会议员郭家麒质疑称，根据估算，香港未来只增加37万人口，而填海计划可容纳70万人以上，大大超过了新增人口数量。
（媒体报道）
房子建的多，房价就能下降，老百姓买得起，不是好事吗？
当然是好事。
但对某些人来说，就未必了。
1997 年，香港回归前夕，房价疯狂上涨。回归后，时任行政长官董建华兴建公屋，提出每年兴建不少于 8.5 万个公屋（“八万五”计划）。
本来是一件好事，但随着亚洲金融风暴影响，香港楼市崩盘。房价在5年多的时间内贬值70%，许多中产阶级成为负资产阶级。
香港人将房价下跌归罪于“八万五”建屋计划，上街抗议，迫使港府不得不撤销“八万五”计划。
历史何其相似。
今天的“填海计划”，与当年的“八万五”计划，有异曲同工之妙。根据计划，填海建造的房屋数量，大大超过了香港未来增加人口的需求，势必将冲击原来的楼市，引发房价下跌。
以史为鉴。围绕高房价，实际上已经形成了庞大的既得利益群体。他们是香港的财团和地产商、拥有住房的中产阶层、免费获得土地的新界原住民……
他们可能不盼着房价涨，但肯定不希望房价跌。
这就是香港高房价的另一大秘密。
5. 人心难满，欲海难填
香港房价之高，不仅影响了港人的生活品质，也损害了香港的城市竞争力，已然到了忍无可忍、不得不解决的地步。
然而，解决，何其难哉。
面对无法开发的大片土地，港府没有破除旧有利益格局的魄力和勇气，只好想出了填海的方法，却又遭遇人心的考验。
殊不知，人心比海更难填。
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