房屋中介新规：4月15日起中介费也许不用你交了！

近日，北京剑指房屋中介，重拳出击，三连发规范二手房市场！

真可谓拳拳击中要害，切中民心！

以前，中介公司收取中介费甚至高达3%，4月15日之后，买卖双方中介费收费标准自行协商而定，这从根本上保证了买方的利益与权利。

剑指中介！北京重拳三连击规范二手房市场

北京市住建委近日连发了三道文——《加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》《北京市存量房屋承购经纪服务合同》《北京市存量房屋出售经纪服务合同》

这三道瞄准二手房中介的文，均将从4月15日起正式执行。

所谓“存量房”，就是二手房；“房地产经纪机构”，基本就是平时接触较多的房屋中介。因此，这三道文将重点影响二手房交易。

亮点来了：

1.从4月15日起，北京的二手房买卖双方将分别单独与中介签订合同。

2.二手房中介服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。服务费用由谁支付并没有明确要求，也是由交易当事人自行约定。

3.买卖方“跳单”也得支付中介费。

4.受虚假信息侵害可解除合同。

该新闻发出之后，引起市民的热烈讨论。其中，以要求降中介费的呼声最高。

1

以前：中介公司收取中介费甚至高达3%

关于中介费的收取，有些中介公司收取2.2-2.5%，有些是2%，个别会收1.5%。小中介则高低不等，大部分只收1-1.5%，个别则利用信息不对称能收到3%。

关于二手房买卖的中介费，北京以前是以政府指导为主的。早在1997年，政府对于中介费的收取就明确了标准：房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收。

而到了2011年，北京市发改委发布关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知，降低了中介费标准。

另外，除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。这就是2.2%的中介费的来源。

而有些中介同时还收取0.5%的所谓的“保障服务费”，和2.2%的中介费加在一起是2.7%，这就是2.7%的中介费的来源。

2

如今：二手房买卖中介费取消政府指导价

在2015年，北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知发布，直接废除了之前关于房地产中介服务收费的文件。也就是说，北京市二手房买卖的中介费，已经取消了政府指导价。

目前，北京市场上的中介费已经没有政府指导价了，也就是说，今后在买房时，如果中介要求你支付2.2%或2.7%的中介费时，这个数目是可以协商的，并不是明文规定。

除了数目可以协商外，新政中也规定，中介费可以由买卖双方协商决定。不过，中介费究竟谁来承担，并不是政策可以规定的，这要看究竟是买方市场，还是卖方市场。

3

4月15日起：买卖双方要与中介签合同

这次正式公布的北京市存量房屋承购经纪服务合同、北京市存量房屋出售经纪服务合同，仅有一词之差：前者“承购”，是指买家与房屋中介签的合同；后者“出售”，是指卖家与房屋中介签的合同。

也就是这两份合同是买卖双方与中介机构要签的合同，而不是买卖双方之间签的合同（买卖之间的合同不久已修订）。

之前，也有部分中介机构有跟买卖双方签订合同或者相关协议的做法，而这次则将合同内容更加规范了，里面有很多保护买房人、卖房人的条款。

4

4月15日起：“跳单”也要支付中介费

新政规定，对于“跳单”现象，也是要支付中介费的。这对中介来说，也是一种保护。

买卖房子的时候你会发现，中介很少让买卖双方互留联系方式，一来是避免利益双方直接接触，通过中间说合，保障交易的成功几率。二来就是为了避免跳单。

跳单的形式多种多样，最常见的就是卖房和买房过程中，买卖双方混熟了，然后直接“手拉手”跳过中介公司私下成交。还有一种就是，买方通过一家中介公司带看了一套合适房源，然后在另一家中介以更低的中介费成交了，这也是常见的跳单形式。

无可否认的说，中介对于这笔交易也是付出了努力劳动的，有劳动就应当有收获，同时，对中介来说，每成交一套房源，都是在上百次的无效带看后才促成的，这其中凝结着中介大量的汗水和劳动。

而“跳单”的行为，是买卖双方追求自己利益最大化，直接否认了这部分劳动，是对中介公司付出的成本和对中介劳动的极大不尊重。

5

4月15日起：中介费收费标准也是协商而定

在合同中，并没有明确说明中介机构应该收取多少中介费，而是如此表述：

“甲方应当在_____________时，按____________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。”

相关人员表示，国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理，收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

举个例子。

比如前一两年北京楼市火热的时候，很多中介都维持着2.7%的高额佣金费率。成交一套500万的二手房，得给中介13.5万的费用。

但伴随着北京二手房市场的降温，很多中介都已经下调了佣金费率，甚至还有一定折扣。

同时，还要注意一条——

“经甲乙双方协商一致终止合同的，对已完成的委托服务事项，甲方应当按___________的标准向乙方支付房地产经纪服务费，但对乙方未完成委托服务事项已支出的必要费用由乙方自行承担。”

6

4月15日起：买房人找其它中介买了同一套房，也要付中介费

承购合同中对买房人有所要求，但分为委托期满与不满两种情况：

 第一种情况：委托期内

买方放弃同时委托其他房地产经纪机构承购房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构承购房屋的，应当按约定的标准向所委托的中介方支付房地产经纪服务费。

解释：

委托期内，如果买房人独家委托给某个中介，但又找其它中介买了房，也要按合同约定，向所委托的中介支付中介费。

 第二种情况：委托服务期满

如果买方拒绝与中介方介绍的房屋出售人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后约定时间内与房屋出售人自行成交的，应当按约定标准向中介方支付房地产经纪服务费。

解释：

中介介绍了某位卖房人给买方，买方表面没有答应，但私下偷偷又买了这个人的房子，在委托期满之后的约定时间内，买方也要按照合同中的约定，支付中介费。

7

4月15日起：“情况不妙”可以解除合同

在出售与承购合同中，都标明了，如果中介方因隐瞒、虚构信息侵害买方或卖方利益的，买方或卖方有权单方解除合同；同时应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。

如果买方或卖方提供虚假的房屋情况和资料的，中介方也有权单方解除合同。

同时，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。

8

今后：良莠不齐的中介行业将迎来大洗牌

新政发布后，良莠不齐的中介行业，可能将迎来一轮大洗牌，淘汰不正规、服务差的小中介，留下优质的、服务人性化的大机构。

甚至于在租赁市场，随着支付宝的介入，一个月房租的租赁服务中介费也有可能降低。

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