税务机关工作人员案例解析房地产企业税务风控要点
成立10年来，明税累计为1000余家企业及高净值个人提供涉税法律服务，行业涉及高新科技、金融、影视、房地产、教育等多个领域。
房地产行业链条和资金链条长，开发项目具有跨区域、跨周期、环节多、关联偶发因素多等特点，涉税业务复杂。近期，安徽省税务部门在服务房地产企业的过程中发现，一些企业在增值税、企业所得税、土地增值税的计算、分摊等涉税实务中，存在一些共性税务风险点。“基础不牢，地动山摇。”对房地产企业来说，有必要从强化各个税种的合规处理做起，打牢税务风控的“地基”。
风险点一：关联方融通资金不符合独立交易原则 |
典型案例
A公司是一家外商投资房地产开发企业，与毗邻的B五星级酒店，同受第三方C公司间接控股，构成关联关系。A公司适用企业所得税税率为25%，未享受税收优惠。A公司2019年—2021年持续盈利，并在这3个年度内，以为B酒店垫付建设工程款等形式，将资金无偿让渡给一直处于亏损状态的B酒店使用。A公司财务负责人解释，B酒店的存在，客观上提升了A房地产项目的定位和潜在商业价值，因此，将资金无偿融出给一直处于亏损状态的B酒店使用，属于“抵消交易”，无须进行涉税处理。
风险分析
国家税务总局黄山市税务局业务骨干郑建军分析，对于关联方融通资金，无论是会计核算还是税务处理，均不存在所谓的“抵消交易”的概念。根据税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。盈利企业A公司以垫付建设工程款的方式，无偿融出资金给亏损的关联方B酒店使用，未按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，客观上造成其当期应纳税收入或者所得额的减少。
风控建议
黄山市税务局业务骨干沈虹告诉记者，A公司这类业务在房地产行业并不少见。作为资金密集型企业，房地产企业与关联企业间的资金往来相对频繁。根据税收征收管理法实施细则第五十四条规定，当融通资金所收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，A公司应根据独立交易原则，调整企业所得税应纳税额。
郑建军提醒，增值税处理上，可依据《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第三条规定，自2019年2月1日—2023年12月31日，对符合条件的企业集团内单位之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
风险点二：回迁房增值税销售额未按公允价值计算 |
典型案例
房地产开发企业D公司为增值税一般纳税人，2019年通过招拍挂方式取得政府出让的土地使用权。土地出让合同约定的土地出让价款为4亿元，合楼面价格每平方米4000元。土地出让合同同时约定，该出让宗地须配建20000平方米的住宅作为回迁安置房，并采取“拆一还一”方式进行回迁。对超面积部分，按照协议价每平方米5000元售予回迁业主。已知该地块其他建造成本为每平方米2000元。2020年，项目房屋达到可销售状态，回迁业主按协议价与D公司签订商品房买卖合同并交付价款，D公司就超面积部分按协议价开具增值税发票（已知同类可售商品房的市场公允价格为每平方米1.2万元）。
风险分析
沈虹分析，招拍挂方式下，D公司向回迁户提供回迁房，实质是以实物资产为拆迁补偿，作为获取土地的代价之一，应将该行为拆解为销售房产和支付拆迁补偿费两项行为。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的，以及无偿转让不动产的，主管税务机关有权调整其销售额。据此，D公司不能仅将回迁房超面积部分按协议价确定销售额。
风控建议
沈虹说，房地产开发企业以提供回迁房作为取得土地使用权的一项条件，属于以实物资产向政府部门支付土地价款。需要按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，确定回迁房的销售额。
郑建军告诉记者，具体到本案例，D公司应以回迁业主取得的回迁房全部面积，按照签订商品房买卖合同并交付价款时点的同类可售商品房市场公允价格，即每平方米1.2万元，确定销售额并开具增值税发票。同时，根据财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项、《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条的规定，按照市场公允价格确认拆迁补偿费用，并在计算销售额时予以扣除。
风险点三：质量保证金土地增值税处理未考虑实际发生原则 |
典型案例
E公司是一家房地产企业，开发M项目，已经向主管税务机关办理了项目备案。F公司为一家建筑企业，承揽该项目的建安工程。双方签订的合同约定，项目竣工时，E公司依据《建设工程质量保证金管理办法》，按照结算价款的3%，预留质量保证金。项目竣工验收后，E公司按照合同约定与F公司办理竣工决算，结算价款1亿元，同时预留质量保证金300万元。F公司向E公司开具1亿元的发票。因工程缺陷问题，E公司与F公司商定，将其中200万元质量保证金抵作工程损失赔偿金，E公司计入营业外收入。M项目达到土地增值税清算条件后，E公司进行土地增值税清算，并在申报时，按照1亿元，确认了建安成本。
风险分析
郑建军认为，从业务实质分析，E公司将质量保证金抵作工程损失赔偿金，与F公司提供的建安服务相关，理应作为销售折让，冲减工程价款。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（二）项规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的成本和费用。因此，E公司在计算土地增值税时，计入建安成本的金额应调整为9800万元。
风控建议
沈虹提醒，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。
一些房地产开发企业由此产生误解：只要自己取得了发票，扣留的质量保证金无论是否最终实际支付，都可按照票面金额计算扣除。但在具体适用时，对虽已开具发票，但最终并未实际支付的部分，企业仍然需要按照“实际发生”的原则，不能计入土地增值税清算的建安成本。
本文来源：来源：中国税务报，作者：许蒙亚，关注【明税】订阅更多内容。