房企未按期清算，税局核定征收1亿元土地增值税
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案情简介： |
A房地产开发公司开发的WH大楼项目，2016年11月取得《预售许可证》。截至2019年11月底，满三年仍未销售完毕，属于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发〔2006〕187号》、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知-国税发〔2009〕91号》规定的可清算情形。
F市税务局于2019年12月11日向A房地产开发公司发放限期进行土地增值税清算申报的《税务事项通知书》，限其于2019年12月11日起90日内办理土地增值税清算手续，A房地产开发公司未按规定期限办理土地增值税清算申报。
鉴于A房地产开发公司开发的WH大楼项目已达可清算条件，且A房地产开发公司拒不提供纳税资料、会计资料，“符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算”。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及其实施细则第四十七条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定。2022年9月5日，F市税务局对A房地产开发公司开发的WH大楼项目的土地增值税采取核定征收方式，核定土地增值税征收率为19%。
对A房地产开发公司截至2021年12月31日取得的不动产销售收入（不含税）622,433,345.71元按19%征收率，应交土地增值税118,262,335.68元，已申报37,658,100.42元，应补80,604,235.26元。
限A房地产开发公司自收到本通知书之日起十五日内到F市税务局将上述税款80,604,235.26元缴纳入库。逾期未缴清的，将依《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，从税款滞纳之日起至缴纳或解缴之日止，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，同时依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
要点解析 |
一、土地增值税清算概念
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税清算条件
1、主动清算
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
（3）直接转让土地使用权的。
2、被动清算
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
（2）取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
（4）省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(3)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
三、土地增值税清算期限
对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
四、非直接销售和自用房地产的收入确定
1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
五、土地增值税扣除项目
1、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
六、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
本案中，A房地产开发公司符合“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”被动清算条件，在经税务机关责令限期清算后仍未进行清算，最终被税务机关按规定以核定征收方式追缴其土地增值税（税务机关以19%的征收率核定土地增值税共计118,262,335.68元），逾期未缴纳税款的，则会产生滞纳金。
本文案例来源于国家税务总局福建省税务局，关注【明税】订阅更多内容。