REITS:先分配再转让项目公司股权，可以少缴税？
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我国首批基础设施公募REITs上市已满两年。两年来，我国基础设施公募REITs由试点迈向常态化发行，底层资产类型持续丰富，发行规模不断攀升。截至今年10月10日，已上市基础设施公募REITs共29只，募集资金近千亿元，有效发挥了基础设施公募REITs在盘活存量资产、促进投融资良性循环、支持实体经济等方面的重要作用。基础设施公募REITs的设立环节涉及多种交易模式，在REITs设立时，一般都会搭建“股债架构”。笔者了解到，一些原始权益人采取“先分配再转让”的方式搭建“股债架构”，再将项目公司股权转让给基础设施REITs，认为可以达到一定的“节税”目的。在此过程中，相关主体须准确理解资产转让评估增值的相关规定，合规履行纳税义务。
典型案例 |
原始权益人甲公司以其持有的一处投资性房地产为基础设施资产，设立基础设施公募REITs。该基础设施资产账面价值和计税基础均为10亿元，公允价值为50亿元。按照《财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3号，以下简称3号公告）规定，甲公司向项目公司划转该基础设施资产，相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理。因此，项目公司取得基础设施资产的计税基础，以及甲公司取得项目公司股权的计税基础，均按基础设施资产的原计税基础10亿元确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不缴纳企业所得税。
项目公司取得基础设施资产后，调整投资性房地产的后续计量模式，由原先的成本模式改为公允价值模式。对公允价值与账面价值的差额，项目公司将其确认为期初留存收益。在转让股权前，项目公司又以该部分留存收益，向原始权益人甲公司进行利润分配，形成应付股利。甲公司相应形成应收股利。随后，甲公司将项目公司股权和应收股利这项债权一起转让给基础设施公募REITs，最终从基础设施公募REITs取得对价50亿元（本案例暂不考虑按战略配售要求自持份额部分，甲公司企业所得税适用税率为25%）。
不同理解 |
根据3号公告第二条，原始权益人向基础设施公募REITs转让项目公司股权，实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施公募REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。也就是说，资产转让评估增值如何计算，将直接影响相关主体后续税款缴纳结果的确认。
实务中，对于3号公告所称转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，有两种不同理解。一种观点认为，原始权益人转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，应为资产的全部增值，本案例中，即为40亿元（50－10）；另一种观点认为，股权转让所得不等于资产增值。案例中，甲公司取得的价款，包含了股权转让和债权转让两部分对价，3号公告只明确了转让股权实现资产评估增值部分的税务处理，无须考虑债权转让实现的资产增值部分。
根据两种不同观点，原始权益人向基础设施公募REITs转让项目公司股权环节，应缴纳的企业所得税计算产生明显差异。如果按照第一种观点，甲公司转让项目公司股权，资产转让评估增值40亿元应全额纳税，应缴纳企业所得税10亿元（40×25%）；如果按照第二种观点，因项目公司宣告分红时，甲公司已确认投资收益，并按现行税法规定享受免税优惠，债权投资成本相应增加，那么，转让债权将无法形成所得并体现其中的资产评估增值。因此，即使甲公司实际收到的债权（应收股利）转让收入，全部来源于底层资产的评估增值，也无须按照3号公告的规定计算纳税——这将大幅减少甲公司的企业所得税应纳税额。
笔者认为，如果甲公司直接转让项目公司股权，实现的资产增值额无疑为40亿元。结合第一种观点来分析，现在甲公司通过“先分配再转让”的方式，构筑了股权和债权的两项转让，但资产转让评估增值事实上在此环节已经全部实现，这与直接转让股权实现资产增值的结果是完全一致的，因此两者的计税结果也不应该存在差异。第二种观点对3号公告第二条所称“转让项目公司股权实现的资产转让评估增值”的理解，则是利用股权转让与资产转让的税收政策差异，将转让股权增值与其实现的资产转让评估增值相分离，这将造成已实现的资产增值在股权转让环节被大幅降低，进而导致国家税收收入的减少。
处理建议 |
从搭建过程来看，从基础设施公募REITs设立前，原始权益人向项目公司划转资产并取得其股权，到设立阶段，原始权益人向基础设施公募REITs转让项目公司股权，获得股权转让价款，其交易实质，是以项目公司股权转让的形式，实现底层资产转让评估增值。笔者认为，根据3号公告本意，在资产划转环节适用特殊性税务处理，被递延纳税的资产增值，应在原始权益人转让股权，并取得基础设施公募REITs支付的股权转让价款时，计入应纳税所得额并据以纳税。资产转让评估增值应体现基础设施资产的公允价值与原计税基础之间的差额，相关纳税人不能利用所谓“政策理解偏差”，将原本全部实现的资产增值人为缩小。本案例中，甲公司之所以获得包括股权对价和债权对价在内的50亿元对价，实质都来自资产增值。也就是说，甲公司应该按照40亿元计税，确保资产评估增值按同一种方式计算纳税。
3号公告允许纳税人适用特殊性税务处理的目的，是支持基础设施公募REITs的发展，解决相关主体在基础设施公募REITs架构搭建过程中缺少纳税资金的问题。总体来看，尽管搭建方式有所不同，但实际承担的税负应大致相当，从而彰显税收中性原则。企业切不可利用所谓“政策理解偏差”，刻意进行不当税收安排，放大自身税务风险，损害国家税收利益。
本文来源：中国税务报，作者：刘捷 高雁 融亦，作者单位：国家税务总局深圳市税务局，关注【明税】订阅更多内容。