楼市调控，过不了户、贷不了款，你要为此担责吗？
孙扬锋 合伙人、律师
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邱辰 律师助理
房地产、建筑、公司、民商事
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按：继3月25日六部门联合发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“六部门新规”）实施后，3月28日晚厦门市土房局、市场监督局、央行厦门支行、银监厦门监管局等四部门又联合发布了《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》（以下简称“四部门新规”），随后3月29日各大银行又针对四部门新规发布了相应的实施细则。
部分媒体将上述两新规总结为“限购、限贷、限交易、限公证”以及“认房又认贷”，这些新规无疑对正在进行的二手房交易产生了非常重大的影响，其中最受交易双方关注的问题就是：政府行为导致房屋买卖合同无法履行了，双方不得不终止、解除合同，在此情形下，因被限购、限贷或限售的一方原因导致合同终止或解除是否构成违约？是否需要承担责任？
一、新规的适用范围
新规发布后，很多人困惑新规的适用范围，其焦点主要集中在（1）何时签订的房屋买卖合同不受新规的限制，（2）怎样界定房屋买卖合同的签订时间。
就这两个问题，厦门市土房局和银监厦门监管局于2017年3月30日专门发布了《关于明确商业银行严格个人住房贷款审查审批相关操作细则的通知》（以下简称“操作通知”）。操作通知指出，住房交易时间按购房合同网签时间、市不动产登记中心收件时间、银行针对个人房贷首次查询征信时间和签订购房协议且转账支付定金时间等四个日期中按孰前的原则认定。其中二手房交易的时间以支付定金的日期为准，且购房人必须提供相应的账户流水或转账凭证。
也就是说，在新规发布前，即使当事人没有及时网签购房合同或向不动产登记中心交件，只要购房交易是真实的，当事人能够提供已支付定金的购房合同或银行已针对个人房贷查询了征信记录，就可以豁免适用新规。
但是，有观点认为，根据操作通知的标题，该通知仅适用于银行贷款相关问题，并不适用于限购或限售问题。这种观点认为，对于限购和限售，仍应根据六部门新规第一条的规定，即交易时间的认定方式为：一手房以商品房买卖合同网签时间为准，二手住房以市不动产登记中心业务收件时间为准。
笔者并不同意上述观点，虽然操作通知的标题中强调了贷款审查审批，但正文中并未对通知的适用范围进行限制性规定，更没有明确通知的内容不适用于限购和限售。而且，限购、限售实际上限制的就是房屋所有权的变更登记，而该工作的主管机关——厦门市土房局作为操作通知的发文单位之一，显然应当执行其自己发布的“红头文件”。
二、新规与不可抗力、情势变更
我们通常讲的政府行为，不仅包括各种行政许可、行政征收、行政处罚、行政强制等行为，也包括制订、颁布各种规定的行为。根据行政行为实施对象是否特定，可将其分为抽象行政行为和具体行政行为。抽象行政行为，是指针对不特定管理对象实施的行政行为。而本次的两项新规，就是典型的抽象行政行为。
抽象行政行为影响到合同的效力和履行时，其性质到底属于不可抗力还是情势变更，理论与实践中均存在分歧，一部分观点认为应将其视为不可抗力情形处理；还有一部分观点认为应按“情势变更原则”的相关规定进行处理。但是，无论如何理解抽象行政行为的性质，都不改变其对履约不能产生的影响。因为，不论是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，还是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，只要确实是因新规的实施导致不能继续履行合同，当事人都可以解除合同。
三、新规与违约责任
如上所述，我们之所以分析新规的法律性质，就是要解决因新规导致合同目的不达或合同无法履行时，当事人是否有权解除合同，以及在解除合同的情况下是否需要承担法律责任的问题。并不是说新规一出，市场上所有受新规调整的房屋买卖合同都可以无条件解除。而是说，新规实施后，当事人是否有权据此解除合同，需要判断新规实施给业已签订的合同所带来的影响，是否已达到了足以导致不能实现合同目的的程度以及是否导致合同客观上无法履行的程度。就此，笔者将新规的具体影响从限购、限贷、首付比例提高等方面对其一一进行分析。
1.限购
当事人之间订立房屋买卖合同的目的，是购房人以支付价款作为对价，换取相关房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。简言之，未经登记取得“产权证”就无法取得房屋的所有权。
本次限购比较特殊，既包括限制购买，又包括限制出售，但无论是限售还是限购，都是不允许进行所有权的变更登记。鉴于新规有限制过户（即办理变更登记）的效果，造成了房屋买卖合同中购房人取得房屋所有权这一合同的根本目的无法实现，故当事人当然可以据此解除合同。
另外，最高人民法院对此也已有明确的意见，在其《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）（以下简称《审判工作会议纪要》）第20条中，最高法表示“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”
2.限贷
此处的限贷指的是根据新规不能取得贷款的情形，不包括贷款额度减少的情形。与其他交易不同，房屋买卖中存在大量的购房人在签订买卖合同时，并没有足够的资金来支付全额房款，必须依靠向银行申请按揭贷款完成交易。
就按揭贷款问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条特别作出了规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”可见，因新规不能取得贷款的购房人有权解除房屋买卖合同。
需注意的是，如果在房屋买卖合同中并未约定采用部分按揭贷款的方式付款的，而只是购房人计划在全额支付完房款后，为减轻资金压力，准备将已经购得的房产作为抵押向银行申请贷款，则该情形不能以新政限贷为由解除合同。
另外，根据《审判工作会议纪要》第19条的规定，即使明确约定了按揭贷款，但购房人经济实力较强，限贷政策并不足以导致其无履约能力的，亦无权解除合同。
3.首付比例提高
新规“认购又认贷”的政策，导致购买二套住房的购房人不得不提高首付比例。与限贷一样，根据《审判工作会议纪要》第19条的规定，对于受首付比例提高影响的购房人，也需要区分对待。
第一，对于那些具备较强经济实力的购房人，因为首付款比例的提高实际上并不会对其履约能力产生重大的影响，所以这部分购房人并不能因新政主张解除合同。
第二，对于经济实力较差的购房人，尤其是那些为了改善生活条件而勉强购买二套住房的购房人，则可以基于新政主张解除合同。但需注意，即使是经济实力较差的购房人，也必须举证证明新政导致其首付款资金缺口较大，以至于购房人确实无力筹措资金进行填补的。
无论购房人的经济实力如何，在解除合同前，购房人都需注意房屋买卖合同关于付款方式的具体约定。若在购房合同中，双方当事人明确约定了“无论任何原因导致购房人无法办理贷款的，购房人都需自筹资金”，则不能据此解除合同。但有案例认为，若是开发商如此约定的，则属于“格式条款”，该约定无效，购房人仍有权解除合同。
还有观点认为，除非二套住房的购房人出售现有住房后仍不能筹齐首付款的，否则不能认为新政对其产生了足以使合同目的不达的影响。笔者并不认同该观点，经济能力有限的购房人购买二套住房，绝大部分是为了改善生活，而且其中也有新购住房相对较小的情况。若强行要求购房人为了履行合同，降低自己的生活质量，则有悖于法律的精神。
4.中介费
对于买卖二手房的，房屋买卖合同解除后，还存在是否仍需支付中介费用的问题。对此最高人民法院也早有指导意见，在《审判工作会议纪要》第22条中，最高人民法院还规定“除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。”由此可见，若在新规发布前已向中介公司支付了中介费用的，则一般不能要求退还，但可以要求酌情调减。
特别需要说明的是：现网络上流传的所谓“2016（2015）年全国法院民事商事审判工作会议纪要”，其中第30条规定的因政策原因解除房屋买卖合同无需支付中介费的规定。但该文件并非最高人民法院的正式文件，只是相关会议纪要的征求意见稿。该文件的正式版为《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（发布于：人民法院报2016年12月1日第3版），其中并无征求意见稿中“关于房地产调控政策问题”的内容，因此，关于房地产调控政策问题仍然适用《审判工作会议纪要》的相关规定。
四、不承担违约责任，也不是完全不承担责任
上述可以解除合同的情形，是指当事人可以根据法律的规定解除购房合同，且无需承担违约责任。但不承担违约责任，并不意味着当事人任何责任都无需承担。
对于出卖人要求购房人赔偿损失的，最高人民法院认为应按所购房屋的性质来区分买受人的责任。《审判工作会议纪要》第21条规定在因政策调整导致房屋买卖合同解除后，“对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”
也就是说，购房人在解除合同后，需证明其所购房屋为基本住房或改善性住房，方能真正免除赔偿责任。
五、解除合同应及时履行通知义务，以免损失扩大！
虽然新规的发布影响很大，各大媒体也进行了铺天盖地的报道，但这些都不能免除当事人应履行及时通知的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，在发生了会影响合同履行的不可抗力事件后，受影响而不能履行合同的当事人应当及时通知合同相对方。
法律要求当事人及时进行通知的，其目的在于使对方知情从而及时采取补救措施，以减少因不可抗力导致的损失。进一步讲，根据上述规定，如果在发生不可抗力事件后，当事人不及时通知相对方的，则因此产生的损失扩大部分，需由未及时通知的当事人承担赔偿责任。
在房屋买卖合同中，不及时通知对方，可能给当事人带来房屋价差损失，这种价差往往数额巨大。所以，受到本次新规影响的出卖人和购房人，应尽快按房屋买卖合同的约定，将自己受影响的情况通知合同相对人，以免给自己和对方造成损失。
六、以房抵债也无法规避新规
新规发布后，网络上流传购房人与出卖人订立虚假借贷合同并故意违约，要求以房抵债并请求法院制作调解书用以过户的“套路”。对于该种 “套路”，最高人民法院在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第16条中明确规定“当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议……对利用协议……规避公共管理政策的，不能制作调解书”。可见，这种网络“高人”指点的套路并不可信，遇到法律问题还是需要咨询专业律师。
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