要买二手房？律师建议你先注意这几大法律风险！
庄华阳 合伙人
资本市场与金融、并购重组、私募基金、投融资
0592-6304507
zhuanghuayang@tenetlaw.com
许璐琪 律师助理
资本市场与金融、并购重组、私募基金、投融资
0592-2965228
xuluqi@tenetlaw.com
引言： 随着近年来厦门等地房价暴涨，一套房屋市值达到几百万甚至上千万，对于一个普通家庭而言，一套房无疑是家庭资产中最重要的组成部分，随着近年来房价暴涨以及限购限贷政策频出，房屋买卖交易风险大幅增加且愈加不可控。如何防范和化解交易风险，如何从法律层面最大限度保护自身利益，成为了大家最关注的问题。
本文中，笔者针对二手房交易各个主要阶段法律风险进行分析，以期降低和防范房屋买受人的交易风险。
一、核实房屋出售人身份及房屋权属
在房屋买卖合同中，如房屋出售人身份不明或其对所要出售的标的房屋无处分权，即使双方签署了房屋买卖合同，那么该合同也面临履行不能的风险。
因此，房屋买受人应核实房屋出售人的身份信息是否与标的房屋的不动产权利证书上所有权人一致以及房屋出售人婚姻状况等。如房屋出售人有配偶或标的房屋具有共有权人的，房屋买受人应当要求房屋出售人提供相关人员的书面承诺函或同意出售函。
二、核实标的房屋情况
房屋买受人一定要多次实地查看所要购买的标的房屋的实际情况，特别注意标的房屋不动产权证书所记载的信息，并核实标的房屋不动产权证书与所签的房屋买卖合同所记载的信息是否一致，明确标的房屋的性质、坐落、面积及规划用途，查验标的房屋是否存在涉诉纠纷、是否被法院查封、是否存在出租(如出租，查验承租人是否放弃优先购买权)，是否存在抵押(如抵押，建议明确抵押期限及抵押权人，并要求房屋出售人在约定时间内解除标的房屋抵押。如房屋出售人要求房屋买受人先期出资替出售人解押的，对于这种做法，房屋买受人需特别慎重)。
此外，交易中可能因房屋状况(是否满两年、五年，是否为家庭唯一住房)直接影响房屋买受人所需缴纳的税费数额，因此也需要房屋出售人对该事项进行承诺。
三、定金交付
在房屋买卖过程中，由于房屋买受人需要支付定金定下购买房屋意向。对此，房屋买受人应注意区分“定金”与“订金”。根据相关法律法规，定金适用“双倍返还”定金罚则；而订金通常被视同为预付款性质，不适用“双倍返还”定金罚则。
笔者建议，房屋买受人交付给房屋出售人的定金数额不易过多，如对方坚持要求支付过高数额的定金时，建议房屋买受人要求由第三方例如银行对定金进行资金监管，有效防控资金安全。
在房屋买卖合同纠纷中，房屋买受人常面临的是房屋出售人不退还已收取的定金，房屋中介不退还已收取的中介费用的尴尬境地。在实务中，很多房屋买受人也确实基于经济成本或时间成本考虑，最后选择放弃去追索已付定金及中介费。
从风险防范角度而言，笔者建议房屋买受人通过律师函、电话沟通、谈判或是提起诉讼等多种手段，积极采取有效措施维护自身合法权益。
四、购房款支付
房屋交易中，房屋买受人最核心风险是购房款的资金安全。为了保障购房款的安全，建议房屋买受人采取资金监管措施对购房款进行监管，通过第三方监管方式向房屋出售人分阶段支付购房款。实践中，可能出现房屋出售人因资金需要比如拿购房款解除标的房屋抵押而向房屋买受人提出要求直接付款，此时如房屋买受人同意对方要求，则可能显著增加房屋买受人资金风险。
此外，笔者建议将购房款的支付多少与合同进程的推进相一致，如分办理房屋买卖合同的网签手续、标的房屋评估手续、办理银行贷款及取得他项权证、房屋权属转移登记(即房屋过户)、标的房屋交付、物业交割、标的房屋上户口迁移等多个阶段，分期支付支付相应的购房款额。
五、标的房屋权属转移登记
作为房屋买受人，房产交易的核心环节就是实现标的房屋的产权从房屋出售人转移登记至房屋买受人名下。房屋买受人应当在房屋买卖合同中约定，房屋出售人应当按照房屋买受人书面通知要求的时间内配合房屋买受人，准备好相关材料共同去主管部门完成标的房屋的税费缴纳及权属转移登记事宜，并且设置相应的违约责任，如房屋买受人拒绝或拖延履行，应当支付违约金。
六、标的房屋交付及物业交割
在完成标的房屋权属转移登记手续后，房屋买卖合同通常会约定买卖双方进行标的房屋交付以及物业交割，通常该两手续合同会约定同时进行。房屋中介会针对房屋交付及物业交割有专门的交接清单，该环节中房屋买受人应当耐住性子认真审核房屋实际情况据实填写清单，核实房屋出售人有无拖欠物业费、水电气费，虽然通常会约定由房屋出售人承担该部分费用，但实践中确实发生过房屋出售人赖皮或者房屋买受人因急于取得标的房屋占有而妥协或被迫承担该部分费用的情况。因此建议房屋买受人一定要与房屋出售人约定物业交割保证金，数额不一定特别高，但从防范风险和保护自己的角度来看，物业交割保证金却十分有必要。
七、标的房屋上户口迁移
房屋买受人在房屋买卖合同中，应对标的房屋上户籍迁出时间进行约定，同时会明确约定逾期迁出的违约责任。实践中，房屋出售人、房屋中介都不会对此条款进行提示，而房屋买受人尤其以购买学区房获得学籍为主要购房目的时，应当着重考虑查实标的房屋上的户籍情况，并在合同中约定迁出义务及相应的违约责任。笔者建议无论是房屋出售人还是房屋买受人，应当基于标的房屋上户籍的客观现实情况作出合理约定，避免后续因户籍原因发生纠纷。
综上所述，防范和化解房屋交易风险需要从交易启动之时至交易完成之日各个阶段进行防控，房屋买受人应慎重对待交易过程中的各个环节以及所要签署的买卖合同及相关协议，必要时还应聘请律师等专业人士进行专业把关。
综上所述，防范和化解房屋交易风险需要从交易启动之时至交易完成之日各个阶段进行防控，房屋买受人应慎重对待交易过程中的各个环节以及所要签署的买卖合同及相关协议，必要时还应聘请律师等专业人士进行专业把关。
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