南都社论 | 法律有效实施，是业主维权的最坚固盾牌
今日大案：
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【二条】南都社论 | 法律有效实施，是业主维权的最坚固盾牌
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【四条】个案如何促进法治 专家学者多维度研讨——中国案例法学研究会2016年年会研讨会综述
来源：南方都市报 11月07日
日前，南京江宁的托乐嘉花园小区进行新老物管交接，因老物业公司放言不会撤出，且此前谈判有业主被打伤，使得11月5日的交接过程火药味十足，在现场出现了由业主众筹资金组建的业主护卫队。据《现代快报》现场直击，“看上去竟然是一支防暴队伍———都是二三十岁的年轻业主，戴着防暴头盔，穿着防暴背心，手持盾牌，还戴着防刺手套，列队五排，至少有七八十人”。
业主维权，到了众筹组建护卫队的地步，即便是业主与物业公司纠纷屡见不鲜的当下，也足够抢眼。但从法理层面来说，这样一个更换物业公司的诉求原本并不需要如此大费周章。
2007年10月开始实施的《物权法》第81条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第76条也明确，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定，法定条件为“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，而且这并不算需要“两个三分之二”同意的特别事项。按照《物业管理条例》第26条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同中所包含前期物业服务合同“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。
法律规定清晰明了，但具体落实过程却乱象层出，南京托乐嘉花园小区业主与物业公司的纠纷持续多年，当地媒体曾以《6年换7届业委会，掐架不断》为题关注，而业委会频繁更换的原因就包括业主与物管的纠纷。业主想换物业公司，却被身份莫名的人士“打伤”，类似由业主和物管纠纷而起的人身伤害，不是个案，但事发地警方对类似的人身伤害是否出警得力、办案高效？此次南京小区业主被迫组建护卫队的背后，是否也有此前纠纷得不到妥善解决的“心结”？“物业公司不走，街道也不能赶”，这是基层政府部门除了“协调”、“指导”之外的态度，达成协议的业主权利主张为何总是得不到基层部门的有效支持？业主公共参与意识不高，与业主维权屡屡遭遇打压之间，很难说哪个是因，哪个是果。
业主对物业公司不满意，通过合法程序达成有效决议，却无法让物业公司“走人”，这其中暴露的除了《物权法》落实受阻，还有政府基层部门在业主与物管纠纷中所扮演的角色错位、所起到的作用有限等问题。甚至不仅是更换物业公司这样的普通事项，包括组建业主委员会、推动和保障业主自治等问题上，基层部门屡屡态度暧昧。
业主自治成为难题，在这个看起来复杂的难题之中纠缠不清的，更多是一些原本可以通过法律手段予以清晰解决的问题。比如很多地方业主委员会组建、改选遭遇暴力侵害的问题，活跃奔走的业主被物业公司屡屡非难，断水、断电甚至殴打，原本简单的治安案件总是得不到有效处理。物业公司与基层政府部门关系暧昧，只是为业主服务、有合同期限的物业公司，最终“鸠占鹊巢”、反客为主，成为业主权益被侵害、业主自治阻力重重的问题核心。
物权法定，权利人的合法权益受法律保障，但手持《物权法》的权利人，却屡屡成为权利被侵害的对象，南京有业主选择一手拿法典、一手持盾牌，这无奈擎起的盾牌背后，便是法律得不到有效实施的窘境。热衷和勇于主张业主权利的公民越来越多，法律规定本身已经足够健全，如何让法律成为公民维护自身权益的坚强后盾，而不必诉诸自力救济，考验的是整个法律体系本身的运转状况。为权利而斗争，不该是一场危机四伏、满是凶险的旅程；为权利而斗争的人，应该摆脱孤立无援的处境，而得到法律及时、有效、强有力的庇护。
昨日大案：
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