今天是冬至。冬至是中国农历中一个重要的节气，也是中华民族的一个传统节日。俗语有言，“冬至大如年”，冬至又被称为“小年”，一是说明年关将近，余日不多；二是表示冬至的重要性。温暖和煦的阳光照进办公室，这个冬至似乎还有点春的气息。12月16日，苏州一家房企发出公告，自1月1日起，苏州公司所有在售项目全面回收折扣销售。随后的几天内，苏州楼市有多家房企和楼盘纷纷以海报、公告等形式，发布回收优惠的消息。我们来看下这些楼盘的折扣共同点，那就是截止本月月底优惠还在，明年1月1日起，全面收回优惠。
月中来提醒你到月底折扣就没了，意味着什么，其实已经很明显了。这不就是直接告诉你：我们的折扣月底就截止了，在那之前，这么大的优惠，你还不来买吗？不来买，明年就没有折扣了，价格就提高了。就跟淘宝双11一样，就这么一个阶段优惠，过时不候。我们知道，12月是房企回款至关重要的一个月，而12月中下旬则是冲刺的关键期，这个时候借收回折扣通知来吸引购房者，以便冲一波业绩。说到底，就是提升购房者的购房紧迫感。举个简单的例子，商超发传单上面写折扣最后一天，你正好需要屯一些生活用品，你也会去超市看看的对不对？虽然房子是大宗商品，和普通的生活用品没有可比性，但是购买者的心理是一样的。人是便宜虫啊，房子也不例外。尤其是在苏州，主城一套房子少说也要250万，打个95折，动辄就可以省十几万，等于省出了软装的钱或者一辆代步车的钱，对预算有限的刚需族来说，非常具有吸引力。再比如说，你看中了好几个楼盘，正处于犹豫不决的选择期，突然有楼盘通知过完这个月立马就要涨价了。你是不是有点紧迫感，想着去看看趁着折扣期结束前赶紧下手？
事实上，房企发收回折扣通知算是常规操作。每年一二月碰上春节，是传统的楼市淡季，收回折扣对房企的销售成绩影响并不大，所以基本每年在1月都会出现折扣收回或者价格上调的这波操作。不仅如此，2月底发通知3月1日开始回收折扣、6月底发通知7月1日开始回收折扣，国庆前发通知，黄金周结束取消优惠，这都是常见操作。所以，每年1月1日起收回原有的折扣，或是价格上调，年年如此，今年受大环境影响，不排除部分项目折扣比往年同期更大。虽然说每年12月底，购房会有一系列的折扣优惠，尤其是在当下低迷的市场下，但是说折扣一定会完全取消，有点武断了，只能说明年开端，折扣力度可能没有现在大。所以说，刺激更多的购买力，以完成2021年艰巨的业绩目标——这才是房企宣告收回折扣的真实意图，可以说是每年惯用的“套路”。
就在上周末，相城核心板块的某个红盘开盘，对外官宣首开大捷销售金额达到18亿元，从克而瑞苏州房产测评的调研来看，该楼盘的销售成绩在当下低迷的楼市中确实算好的，至少是这三个月以来开盘成绩较为突出的一个。
这说明了市场需求确实是大部分存在的，这部分人对市场还是充满信心的。就在这几天，苏州楼市的人气和活跃度也有了明显回升，很多售楼处的来访量也增加了。园区湖东、奥体、胜浦，新区科技城、相城元和、苏相合作区等主城区域新盘相继开盘。
再来看数据，截止至12月19日，苏州市区商品住宅供应面积为45.95万㎡，环比比增长33.54%，成交面积为34.07万㎡，环比减少12.37%，说明房企对市场的信心开始增长了，苏州楼市正在往好的方向走。
再来看市场大环境，从9月底开始，中央层面陆续释放了一些金融政策利好，但是并没有快速挽救当前艰难的楼市。以上都是政策方向，在12月上旬，中央层面释放的却是实质性的利好。
12月6日下午，央行宣布将在本月15日降准0.5个百分点，预计将释放长期资金约1.2万亿元。同天，银保监会发文，现阶段要重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款。央行降准对于大多数房企来说，能够有效降低融资成本，接下来房企整体融资环境有望明显改善。对购房者来说，降准之后信贷放松的可能性应该会进一步增加，帮助购房者获得更好的资金支持。就在昨天，央行宣布了新一期的贷款市场报价利率（LPR）,一年期LPR为3.8%，对比上个月降了5BP；5年期以上LPR为4.65%，保持不变。要知道，12月之前，LPR已经连续19个月保持不变。而本月，虽然5年期保持4.65%不变，但1年期的利率下调0.05%。
此举只是为了降低短期流动性的资金成本，帮助金融市场解决短期资金成本问题，跟房贷利率没有太大关系，但也不失为一种积极信号。
5年期LPR没变，不会对房贷利率带来直接影响，但仍利好楼市。
未来LPR或将继续下降，降低房贷成本。虽然楼市都是长期资金，但或多或少也有短期资金，此次1年期LPR下降，会活跃这部分资金。
预计明年上半年降准将会延续，也不排除小幅下调MLF利率的可能，因此2022年上半年LPR报价可能还会有下调空间。
其实，说一千道一万，购房者关心的问题只有一个：现在是不是买房的好时机？怎样才能买到称心如意的好房子？
如果只从价格来看，12月份就是2021年买房的好时机。
当下的苏州楼市，供应量十分丰富，购房者的选择众多，而且很多楼盘拿出了超有诚意的价格和优惠，甚至还有打骨折的楼盘，这个时候确实是个不错的窗口期。
目前，大部分银行首套首贷利率重回5字头，在5.6-5.7%左右，且放款周期缩短，最快的1-2周即可放款。
当下金融环境友好，很多刚需盘都给出了年度较大的折扣，刚需购房者可以看好楼盘就下手，不要老想着抄底，很多机会就在犹豫中错过了。
但也要注意，机会与陷阱是相伴而生的，千万不要因为贪便宜而踩坑，目前市场上存在一些杀猪盘，一旦入坑就很难出来。
房子归根结底是一种商品，既要考虑价格，也要考虑房子本身的价值以及自身的需求。
对于置换型改善置业购房者，现在应该赶紧挂出房子。之前受银行利率的影响，二手房成交量几乎降至冰点，如今利率重回5字头，二手房成交逐渐活跃起来，可以抓住机会赶紧卖掉不计划长持的资产。
李嘉诚的“地段论”之所以被奉为房地产地界的金科玉律，并非没有道理。苏州现在的四大新城，吴中太湖新城、吴江太湖新城、科技城、高铁新城，依然是苏州楼市成交的中流砥柱。吴中太湖新城：高大上的规划+华中师范附属学校吴江太湖新城=有规划+名校
科技城=有规划+名校高铁新城=有规划+名校太湖科学城：规划+南大附属学校高贸新城：自贸区+星海教育集团作为苏州楼市的高光板块，需求一直不少，压力不是很大，毕竟有学区，有界面，有预期，这样的板块无论市场处于何种状态，都是有卖点的。- 政府重点发展对象，有明确规划发展蓝图，能够在3-5年内看到承诺兑现；
- 板块内目前发展相对成熟，交通、商业、学区等要素相对齐全；
- 品牌房企集中，楼盘品质普遍高于其他板块，价值明显；
房子的根本属性是居住，居住属性高的房子是一定享有特定核心资源的，比如景观、商业配套、学校等，此外产品一定是经得起推敲的。高品质的房子带来的居住感往往能够受到大众一致认可，毕竟群众的眼睛是雪亮的，不会轻易下跌。
房企产品兑现力，也就是说，房企的信用度更是重中之重。毕竟现在接二连三的房企暴雷，信誉是能稳定人心的良药。有时候买房，担心的就是减配，货不对板问题。买房人最关心的，无非三件事：怕赔钱、怕减配、怕烂尾。这时候，品牌厮杀的时刻到了。最优解当然是央企＞国企＞民企。如今出行都要有绿码，而买房也要看绿档房企，依旧稳健运营的房企所打造的楼盘值得认真关注。综上，我们得出结论，多家楼盘宣布收回折扣或只是个常规操作而已，明年的优惠或将持续，但是优惠力度有可能没有现在大。
至于苏州楼市的新拐点，我们还是要看二手房市场，在二手房市场没有彻底回暖之前，苏州市区的新房市场仍旧很冷，至少在年底之前，新房的成交量很难增长，或许新拐点要等到明年开春。
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