回首2021年的苏州楼市，从一线地产营销、投资岗到媒体、渠道、分销等供应商，所有从事地产行业的人都承受着巨大的考验与压力：疫情未消散，经济下行，金融环境的高压，土地两集中供应，新房、二手房库存创历史新高，去化艰难，分化持续加剧……从楼市角度而言怎么描述2021？转折之年、分裂之年、变局之年？也许都是，也许不都是。今天，我们用七大关键词，总结跌宕起伏的2021年苏州楼市。
“土地两集中”可谓是牛年楼市的第一个调控政策，它的风声在2月底开始刮起。3月31日，苏州市自然资源和规划局公布了苏州市区2021年度住宅用地供应计划，这也意味着传言已久的苏州土地两集中新政落地。土地两集中政策对房企拿地的影响是巨大的，一定程度上增加了房企的拿地难度，有利于控制地价。
在土地两集中政策之前，苏州市区的土拍如火如荼，热点板块的优质地块遭到房企的热抢，超半数地块进入一次性报价区间。首批次集中土拍整体热度仍旧较高，优质地块吸引了上百家房企马甲参与竞拍，拿地房企多为国企、央企和深耕苏州多年的实力民企，其中华侨城、武汉城投两家新房企首进苏州。二批次集中土拍热度几乎急转直下，整体开始降温。1宗地块流拍，15宗成功出让的涉宅地块中仅有园区车坊和高贸新城地块产生溢价，其它均是底价成交，拿地房企为国企、央企和财务稳健的头部房企。
而三批次集中土拍相较第二次，热度再次降低，26宗涉宅地块仅有两宗有溢价，其余全部是底价成交，拿地房企仍即以国企、央企为主。
在严苛的政策调控和严格的金融环境之下，无论是新房还是二手房，苏州市区都呈现严重供大于求的态势，新房、二手房库存量皆十分高企。今年下半年来，苏州市区商品住宅库存持续走高，高企的库存让新房市场销售压力非常之大。截止12月20日，苏州市区商品住宅的库存创历史新高，达到73728套，同比去年增加了3864套。二手房市场从今年4月份开始遇冷下滑，成交量逐月下跌，导致很多新房改善客户的二手房卖不出去，也就无法进行新房的置换，导致置换链条受损。目前苏州市区二手房挂牌量近7万套。可以说，当下苏整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代，而2022年，随着今年集中出让的地块集中入市，苏州市区的新房库存量将进一步走高。随着市场调整，楼市分化将愈加明显，板块的价值差异更加明朗化。主流核心板块的成交量价仍旧坚挺。以二批次集中土拍为分水岭，苏州楼市开始急转直下。低迷的市场环境下，很多楼盘去化艰难，尤其是一些城市外围、高库存板块，比如说浒墅关、相城元和、木渎等板块，不得已采取优惠以价换量，但是去化成绩仍旧一般。而园区奥体、新区狮山、科技城等头部价值板块成交量价比较坚挺，相对来讲没有受到市场波动的大影响。下半年，园区奥体林溪雅苑首开390套房源，606个人才抢177套人才优购房，213套非人才房线上开盘，秒光。可见，核心地段的优质产品不受市场周期的影响，而在地段和产品皆不占优势的楼盘热销售困难，两级分化十分明显。
其实，从9月开始，苏州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，包括总价折扣、首付分期、特价房、车位优惠等。
而在第四季度，这种情况愈演愈烈。苏州楼市一波打折热潮轰轰烈烈袭来。“特价房”、“一口价房”、“员工优惠房”、“工抵房”各种花式促销，甚至还有送车位、送装修包、送家电、首付分期等优惠手段。更有楼盘打了骨折，单价狂降7000元/㎡……这在2016年至今是相当少见的，各种操作一时让市场眼花缭乱。到了房企回款至关重要的12月，这种优惠仍在持续，且力度加大，而且近期不少房企和楼盘纷纷发通知明年1月1日起取消优惠，说到底是为了提升购房者的购房紧迫感。面对这些降价楼盘的诱惑，购房者一定要擦亮双眼，千万不要因为贪便宜而踩坑，切莫在抄底路上反成接盘侠。
5月下旬，苏州多家银行调整了房贷利率，首套房利率由原先的5.05%上调至5.70%，超过平均水平5.33%；二套房利率由原先的5.65%上调至6.00%，高于全国平均的5.61%，且下半年保持持续走高的态势，这无疑误伤了刚需。
中央层面在近两个月来一直在释放金融信贷政策的利好，比如10月21日，银保监会相关负责人在新闻发布会上表示，要在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。
值得庆幸的是，到了11月，苏州全部银行房贷利率开始下调，首套首贷利率调整至5.5-5.7%。
在中央层面政策指引下，如今苏州的金融环境正式走出了强调控期的高压模式，首套首贷的利率重回5字头，放款时间也大为缩短，算是一次误伤刚需后的拨乱反正。
12月6日，央行降准0.5个百分点，有效降低房企的融资成本，对购房者来说，降准之后信贷放松的可能性应该会进一步增加，帮助购房者获得更好的资金支持。
可见，从中央到地方，金融政策作为一种强大的调控手段，效果十分显著，通过收放自如的调控，来达到稳楼市的目标。
10月23日，房地产税改革试点政策被确定，当时我们就预测，作为强经济地级市，曾经的楼市四小龙，苏州应该也会加入试点城市之列。12月15日，两份房地产税试点相关文件公布。这也意味着房地产税的落地，距离我们又更近了一步。五年地方试点，再统一立法，不会向所有人征收，将可能首套免征或设置一定的免征面积。征收房地产税增加了保有成本，可以一定程度上抑制投机需求，房地产税试点方案，这一套政府调控政策的组合拳的目的在于——减弱房产的投资属性，让房产真正回归到居住属性。今年8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，主题为“努力实现全体人民住有所居”。
要建立一个以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，住有所居的核心，不是让每个人都买得起商品房，而是通过保障性住房和租赁住房解决住房问题。
发布会上重点提出要解决青年人的租房问题，而不是购房问题。这是继「房住不炒」后，中央层面针对房地产领域提出的新政策方向。住建部这次说得很明确，“十四五”期间的重点是解决保障租赁房，也就是解决新市民入城租房的问题。而苏州在三批次集中出让的地块中，相城望亭68号地块和新区通安77号地块皆为租赁用房，这也是苏州土拍史上首次推出租赁用地。其中相城望亭68号地块的总建面积为2.93万㎡，新区通安77号地块总建面积为17.66万㎡。
或许从房子角度，共同富裕并不是指人人都买得起房，而是人人都有房住。
这一年，苏州楼市经历了风生水起、风云突变再到波诡云谲。
或许你的辞海里还有很多苏州楼市的关键词，比如说：暴雷、内卷、去杠杆、稳健……等等，欢迎留言板补充。
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