每到岁末年终我们都会对楼市进行一系列的盘点。
这一年苏州楼市的表现相较往年大有不同。
上半年土拍市场如火如荼，新房市场供求两热。随着金融调控收紧，土地两集中政策呼啸而至，以二批次土拍为分水岭，苏州楼市开始降温。到了第四季度，苏州楼市持续低迷，新房市场众多楼盘推出打折优惠以价换量，二手房市场成交量也在持续下滑。值得一提的是，在这样的市场环境下，苏州楼市分化更加明显，表现为园区、新区狮山等核心地段的品质限价楼盘仍受到市场的热烈追捧，另一方面，区位优势不明显、没有优质教育配套的楼盘则销售步履维艰。今天，我们主要来探讨的是2021年的园区楼市及2022年的看点。
说到园区新房，苏州人会联想到的关键词是——“贵”和“少”，“买不起”、“买不到”。的确，园区和新区狮山向来是苏州楼市的价值高地，2015年苏州房价上涨便是从园区湖东开始的。我们来看下近五年来园区湖东、园区和苏州市区房价走势对比图。
六年之间，园区湖东的房价呈现直线上涨的趋势，2021年新房成交均价达39484元/㎡，相较2015年翻了2.21倍，领跑园区、领跑苏州！以上仅是限价下新房的价格，若要考虑动辄5、6万元/㎡的二手房价，园区湖东房价的飞速增长更是令人难以置信。
从城市层面来看，苏州园区是苏州现代化的名片，核心区域的各项功能配套几乎是苏州鼎级的。产业和人口聚集于此，它起点高、规划好、兑现快，决定了它在苏州这座城市的首位度。
所以，园区无论是挂地还是开盘，只要楼市稍有风吹草动，都会聚焦全苏州人的目光。近几年，园区的新房供应越来越少，“僧多粥少”、“一房难求”。据克而瑞统计，2021年至今，园区新房的供应面积为54.56万㎡，仅占苏州六区总供应面积的6.22%，同比减少40.57%，成交面积为81.81万㎡，同比减少2.09%。供求比仅为0.67，园区新房市场一直处于供不应求的态势。
今年园区新房供应主要集中在奥体、胜浦、娄葑和独墅湖这几个板块。园区奥体板块凭借土地供应少、配套高大上、一二手倒挂等优势，自带流量光环，楼盘关注度相当高，且逢开必罄。就在12月10日，锦麟铂悦府最后一批高层房源领取预售证，408套，均价39999元/平，这也意味着这个奥体神盘的正式收官。
犹记锦麟铂悦府首开390套房源，606个人才抢177套人才优购房，中签率29.2%，创下历史新低，213套非人才房线上开盘，秒光。
今年园区的供应主力还有胜浦，胜浦是园区东拓的受益者，是今后园区重点发展的板块，也是一个处在上升期的板块。园区胜浦在自贸区加持下，又叫高贸新城，各项规划不断落地，尤其是星海教育集团，算是板块一大利好,3.1-3.2万元/㎡的单价是园区实打实的洼地，目前板块内两个在售项目越秀悦见云庭和万科东方雅苑。
据分析师调研，园区新房以地缘性客户为主，还有苏州其它五区域客户及来自苏北、上海等的外地客，主要看重区域发展、配套等。客户职业有园区白领、公司管理层、企事业单位及公务员等。我们知道，苏州楼市已经进入了改善时代，而园区当然是改善的先锋区域，园区新房市场主力成交面积段为120-140㎡，总价集中 350-400万元、450-550万元之间。
园区不仅核心地段的新房不愁卖，新兴板块的市场表现也可圈可点，同时在二手房市场表现也十分亮眼。
园区二手房价格在近两年一直很坚挺，尤其是星字头学区房，更是备受广大家长的追捧。即使在今年下半年以来，苏州二手房市场整体走冷的大环境下，园区的二手房仍旧出现一波销售的小高潮，主要表现为奥体板块以唐宁府为代表的几个次新房的成交火热。克而瑞分析师在市调过程中也了解到，今年以来，苏州市区千万级的住宅产品（包括别墅和大平层）成交量一直不错，而成交主力便是园区，包括湖西、湖东和双湖板块。新房和二手房市场表现，高端完善的配套，园区土地向来是房企的“兵家必争之地”。
今年6月2日，苏州首批集中土拍中，园区奥体共耀路南、钟南街西地块历经31轮报价 ，被安居竞得，成交总价40.02亿，成交楼面价25224元/㎡，溢价率15%。
该地块当时也进入了一次性报价环节，有40家房企参与了报价，中签率为2.50%。
虽然二批次集中土拍热度有所降温，甚至出现一宗流拍，但是园区车坊和高贸新城地块仍旧是15宗成功出让的地块中唯二产生溢价的。园区车坊51号地块是二批次集中土拍中唯一超中止价、进入一次报价区间的，最后被中海竞得，成交楼面价为22990元/㎡，溢价率为14.95%。高贸新城49号地块经过8轮报价，最终由央企五矿地产竞得，成交总价约21.97亿元，成交楼面价19652.19元/㎡，溢价率为6.81%。在三批次集中土拍中，园区湖东丽帆巷南、钟南街西地块，历时23分钟，11轮竞价被安居竞得，成交总价27.89亿，成交楼面价27514元/㎡，溢价率4%。可见房企对园区土地的渴望程度，园区究竟有多重要？从今年1-11月苏州市区房企销售排行榜中可以一窥究竟。
从领跑房企业绩来看，新希望和旭辉均是重点在园区布局的开发商，凭借园区奥体项目锦麟铂悦府的销售表现冲进全口径销售金额和面积榜前三。可以这么说，得园区者得苏州。
安居永旺西地块和安居奥体地块（万科操盘）将会入市。
据了解，安居奥体地块的户型建面约为140㎡、240㎡、250㎡，全装修交付，装修成本不低于2000元/㎡，且封顶销售。按照限价4万/㎡来算，总价基本都是500多万起步。万科品牌的加持，也让很多人对于产品多了一些期待。参照近年来上东区pro、锦麟铂悦府的热度，项目难抢程度已经可以预见了。安居永旺西地块也是封顶销售，很有可能需要等明年下半年才能入市了。项目为全装修交付，装标不低于2000元/㎡。
这个地块关注的人很多，一方面是因为位置确实优越，湖东核心区的宅地现在很少。
2. 车坊开始登上苏州楼市舞台
车坊在苏州楼市的存在感一直很低，而明年车坊51号地块将会入市。目前，项目的规划已经出炉，将打造13幢8-17层洋房+小高层住宅产品。国企中海的到来，对于久未供应的车坊来说，可谓是久旱逢甘霖，后期打造的产品非常值得期待。高贸新城仍旧为园区未来几年的主力供应板块，未来还有多宗宅地待拍。产业赋能、规划利好之下，相信园区政府的兑现能力一定不会让购房者失望。同时3.1-3.2万元/㎡的单价是园区实打实的洼地，对园区有执念且预算又不那么充足的购房者可以选择这里。中海思安街项目中海星湖ONE，已经领取预售证，共327套房源， 即将开盘，有建面约100㎡、108㎡和135㎡三种户型。
据悉新鸿基苏州环贸广场ICC正式售楼处已经装修好，预计近期就将开放，明年开春将会入市。还有恒力超高层项目明年也将会入市，这些项目周边交通十分便捷、商业配套高端、产品都为大户型，这些高端公寓相信已经众多品质高改人群盯上。
我们知道，园区是为苏州区域发展的典范。十四五规划中，目标是建设成为“世界一流高科技园区、世界一流自贸试验区”。它经济实力雄厚，发展速度快，居民富裕程度高。人口增长率全市第一且人才素质高，三产占主导，未来重点打造先进制造业与现代服务业集群、促进新一代信息通讯技术与新兴产业融合。
配套高端且成熟，优质教育资源丰富，板块连接紧密，对外辐射能力较强，一些在地理位置上靠近园区的板块皆以园区“冠名”，比如说甪直又叫园区东，运东又叫园区南。
这一系列因素决定了园区在苏州楼市的“傲视群雄”！其土地价值高，新房市场需求旺盛，供不应求，整体市场逐渐向外围板块扩张，与核心板块相连的车坊、胜浦板块将直接受益，拥有很大的发展潜力。
无论市场如何变化，园区楼市总能占据市场焦点。
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