2021年供求首位的吴中，2022年楼市将如何书写？
01
根据数据统计，2021年苏州主城各区楼市成交面积占比如下：
近几年，吴中区一直是苏州楼市的主力区域，在2021年这样的市场，吴中区也依旧以高供应、高成交量位居各区首位。
2021年，吴中区供应面积为242.62万㎡，成交面积为229.14万㎡，其中供应面积较2020年同比减少了16.83%，而成交面积同比却增加了1.92%。目前在六大区内，是2021年唯一供应和成交均破200万㎡的区域。
2021年吴中区成交均价24548元/㎡，同比2020年上涨2.35%。
从今年吴中区网签月度量价走势来看，3月、4月、9月为供应的主力月份，月均供应约20万㎡，月均去化在19万㎡左右，整体供求比1.04，处于供求均衡的状态。
再看价格，基本在23000-25000元/㎡这样的区间徘徊，很明显可以看出，上半年稳中有升，而下半年受市场大环境影响，成交均价下跌态势明显。
在吴中区的楼市分布中，刚需板块占据半壁江山，太湖度假区、甪直、胥口、东西山等刚需板块成交量占比近半成。
但与此同时，吴中太湖新城、尹山湖、木渎、城南等改善板块表现也很不错，占比超半成。
整体来看，改善板块中，吴中区今年的成交主力板块分别是吴中太湖新城及尹山湖，超70万㎡，占据了吴中楼市的三成，其中吴中太湖新城板块今年表现不俗，傲居吴中区各大板块榜首。
刚需板块中，表现突出的是度假区和甪直板块，两个板块总计近70万㎡的成交量，也是占据了吴中区楼市成交量的近三成。
从刚需到改善，吴中区产品丰富，太湖新城、城南板块引领改善居住；度假区、甪直板块承接刚需。
再来看看吴中区今年的土拍。
作为吴中区的改善重地——吴中太湖新城，2021年不仅市场表现好，明年将依旧撑起吴中区楼市的改善市场。
其中成交总价最高的是吴中太湖新城20号地块，即大家银城东望，成交总价超37亿元，总建面超32万㎡。
02
生态保护是吴中一以贯之的主题。吴中区区划面积2231平方公里，1486平方公里是太湖水面，拥有4/5的太湖峰峦、3/5的太湖水域、2/5的太湖岸线，生态红线占全区国土面积的87%。
截止今年11月，吴中区共有境内外上市企业18家，新三板挂牌企业62家，上市后备企业数量近120家，形成了多层次、梯队式发展的企业上市格局。上市公司总市值从2001年建区之初的44亿元增至目前超2900亿元。
在原来独墅湖科教创新区的基础上，加上吴中区甪直、郭巷，共同设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区。
甪直的产业以桑田岛为源头，建成以协鑫、华为等大企业为重点，配套生物医药园、科创园、纳米城等园区的高科产业集群。
甪直政府这几年也在大力推进退二进三，城市界面不断革新。
近年来，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地稀缺、园区价格高和房源供不应求的情况下，甪直板块成为园区外溢刚需的热捧。
但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展也迎来了一定的挑战。
目前板块内有南山维乐城、中翔广场等商业，占大部分的还是一些小型商业，如长虹广场等，满足居民基本生活需求。至于大型商业，那就得到达园区欧尚、永旺等。
郭巷南接吴江、北连园区，东临独墅湖、西衔京杭大运河，号称“姑苏南大门”。整体来说，郭巷目前周边界面一般，板块内住宅项目少，居住氛围不是很浓厚。
但是今年我们也看到，吴中人民政府连发29条公告，进行大面积拆迁，木渎、郭巷、城南、越溪……统统涉及！
对于拆迁后的郭巷以及其后期的规划建设，还是可以期待一波。
甪直、郭巷两大热门板块的征地、拆迁正在进行时，但是未来这“园区飞地”到底能飞多高，尚待时间证明。
甪直目前房价仍处于洼地，后期产业带动、人才进驻，对于板块的溢价自然是有一定影响的。
但是郭巷的房价溢价空间已经很小，对于未来区域的发展，还是要重点看尹山湖，但是如今的尹山湖困局，破局也是需要一定的挑战。
提到今年的尹山湖，也是令很多投资客几乎“梦碎”。
这还是挂牌均价，成交均价只会更低。
尹山湖板块配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。
03
2021年对吴中区的城市发展来说，是平稳健康的，疫情之下保持了较好的经济增长，配套建设也在有条不紊地推进。
但与2020年的吴中区楼市相比，我们也可以看到2021年吴中区的改善市场份额在逐步增大。
对于2022年，预计吴中区楼市改善市场份额将进一步扩大，吴中太湖新城4宗地块的新项目逐步入市，再加之吴中城南的激烈改善市场。整体市场表现依旧具有看点。
而度假区、胥口等板块，今年迎来了板块的最大利好——轨交5号线，但板块其他配套相对缺乏，市场竞争也很激烈，明年或许依旧是以价换量。
搭载园区飞地的甪直和郭巷，若各自再有新的利好投入，也依旧是值得关注的重点板块。
往期推荐
板块解读
2022年楼市，不得不说的话为什么尹山湖的二手房价一直在跌？12月苏州房贷利率重回“5”字头
仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考
引用数据和观点必须经
克而瑞苏州工作人员同意
转载务必按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
洞察市场趋势
发觉置业时机
分享买房故事
以真实鉴苏州
克而瑞苏州交流