学区房不再吃香?苏州的学区房何去何从?
在2021年结束的最后一天,12月31日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市房地产开发企业信用监管办法》的通知,将于2022年2月1日起实施,有效期5年。
其中有一条十分值得关注:
以学区房等名义炒作房价,在商品房项目推广中宣传或使用尚在规划或建设中的学校名称、形象标志等与学校有关的内容,以及使用“名校”“学位房”“学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则相关词语,误导购房人市场预期的,将扣除开发企业5分。
其实在2021年,我们从全国各地的变革,都能够看到教育均衡正在一步步推进,有条不紊。
比如:教师轮换,跨校、跨学区流动;再比如,双减政策,校外学科类教育培训行业被重锤!
各项政策都在表明,教育“反内卷”时代开始了。
我们从本质上思考。之前,教育赢在起跑线,有3种方式:
买学区房,上更好的学校:众所周知,被一轮一轮爆锤!在北京,尽管困难,但也已经在推进“教师轮换”。在深圳,二手房指导价出炉,变相缩减了学区房房贷。
更多更好的校外培训:校外培训被集体打掉,供应量会极少。当然,规模性的校外培训消逝,但住家家教会在后续出现。
复读、教育移民等途径:江苏已经严控,这条路很难有了。国外移民,路径仍在,但成本、生活变化确实也不小。
从本质上,消灭这些赢在起跑线的常规路径,有利于均衡推进,把社会教育普惠到更多家庭。
必须承认,教育行业迎来历史性的巨变,新一轮教育格局到来。
目前苏州实行集团化教育,而且不少学校之间已经开始教师交流、学习等。比如星湾学校与漕湖学校签约。
再以姑苏区为例:
2021年,姑苏区初步形成基础教育“三横四纵”集团化办学,11个小学教育集团,6个直属初中教育联盟,4个直属高中教育联盟,4个纵向教育联盟,到2023年集团化办学,在姑苏区基础教育学校实现全覆盖。
其实早在2014年,由于星湾学校学位紧张,园区雅戈尔未来城与和风雅致的适龄入学儿童,通过电脑择位的方式,按照7:3的比例分别进入星湾学校和景城学校就读,遭遇了家长强烈抗议。2016年星湾学校西校区建成后,矛盾终算缓解。
我们假设星湾和景城被划在了一起,来推演下学区房会怎么样?
假如这两个学校实行完全电脑摇号。结果就是,原来读星湾的学生有50%的机会到景城,原来读景城的学生,有50%的可能到星湾去。
这就意味着,星湾和景城的学区房,没有区别。
反映到房价上,可能出现的情况是,星湾学区房房价下降,而景城学区房房价上升。
但是,不管房价上升还是下降,学区房本身并不会消失,因为不论是想读星湾还是景城,那还是要买这个大学区内的学区房。
多校划片,更多意义并不在于房价,而是在于教育公平。
那这些“新晋”名校对于家里有孩子上学需求的家长来说,真的值得购买吗?
其实好学校为什么有高升学率,一方面师资力量很重要,另一方面生源更重要。像狮山靠着体制,园区靠着强购买力,生源都不错。
再者,房价贵,不一定未来学校更好。
拿木渎的南行实验中学来说,虽然挂着华中师范附属的名头、当年木渎房价比高铁新城高出很多,但如今现状大家都看得出来。而高铁新城的苏大附属却是完全不一样的状况。所以说,建成区挂牌名校意义不是很大。
那哪些挂牌学校有价值?是值得买的呢?
其实可以思考孟母三迁的故事,其含义无非也就是为了孩子择邻而居,因此关键还是要看苏州高质量人才买房会选择哪里。
众所周知:苏州优秀的教育资源基本集中在姑苏区、园区、新区三大中心城区,基本也是开发较早的城区,老房子遍布,社区落后,设施陈旧......然而架不住这样的房子动不动就是5万元+/㎡、6万元+/㎡。
再细分一下,那么苏州学区房应该这样关注:
园区、狮山、姑苏区,占据着苏州楼市里学区房的第一梯队,新房基本属于买不到系列,大多机会是考虑入手二手房。
科技城、高铁新城、吴中太新、吴江太新、青剑湖等,在最近几年脱颖而出,成为第二梯队,新房市场还是有得选。
园区的星海、星湾、景城都很不错,独墅湖、星汇同样实力不弱,施教区范围内的房价已经代表了这些学区的价值。
学区同样是狮山的杀手锏,新区实小,新区实验初中、狮山实小,新区一中......这两年因为学区,让狮山板块一房难抢。
姑苏区,作为古城区,集结了苏州大量的资源,医疗、教育、交通,在学区上同样如此。
科技城,引入了狮山的优质学区,目前板块内科技城实小,新区实验初中,都还不错。
高铁新城,板块内苏大实验名声渐起,稳坐相城区公办的头把交椅,南师大实验同样不输。
吴中区对于吴中太湖新城板块打造的力度可谓不遗余力,在教育上,目前华东师范实验小学,在近两年同样进步巨大,而且华中师范初中也已确定会落地。
吴江太湖新城,板块内同样有着较为优质的教育资源,比如苏州湾实验小学,苏州湾实验初中等。
在2021年,全国很多城市的学区房价格受到了很大的影响,在苏州也一样。
伴随国家“双减”的实施,是否继续选择购买学区房,成为了很多家长心中的难题。去年,我们也有看到一些学区房降价的新闻,那2022年苏州学区房又会何去何从?我们透过现象看本质。
2021年的楼市在下半年普遍下行,大部分房源都有受到影响,市场大环境不好,购房者观望情绪高,一些房源持有者,为了尽快脱手,继而降价销售。
而全面的看苏州的学区房房源,整体有降但是降幅并不是很大,因此,只能说二手房市场整体下行,不能说学区房就一定不行。
2019年5月份,园区实行9年一学位,狮山是5年一学位政策。距今已经2年过去了,又会有一批带学区的房源被释放出来。
目前信贷市场环境开始放松,苏州利率降至4.9%起,还贷压力相较于之前明显降低。
如果是自用,学区房还是值得入手的。对于有适龄儿童的家庭而言,学位是刚需,孩子能上学,才是第一要义。
但谨记:无论是投资或自住,都不要盲目追捧高价学区房。
随着教育平权的推进,优质教育资源的覆盖面正在扩大,优质教育带来的“附加值”会逐渐被稀释。
苏州目前对于学区房虽然还没有更进一步的政策跟进,但大势所趋,只是时间的问题,未来,一旦“学位”跟“住宅”的捆绑被斩断,“学区房”这个概念也将不复存在。
本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考
引用数据及观点请注明来源:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)
往期推荐01
平均楼面价11430元/㎡,1326亿,2021年苏州市区土拍成绩单出炉!
0203040506仅代表克而瑞苏州机构观点,供参考
引用数据和观点必须经
克而瑞苏州工作人员同意
转载务必按照以下格式:
转自:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)
洞察市场趋势
发觉置业时机
分享买房故事
以真实鉴苏州
克而瑞苏州交流