大热的太湖科学城和浒墅关相比，哪个更值得买呢？

近两年，苏州楼市出现了很多新兴板块，而具有一定价值成长性的新兴板块代表，我们就不得不提到太湖科学城。

无论是起点、规划还是兑现能力，它都是众多板块中成长性较好的一个，所以具有一定的市场认可度。

在当下分化加剧的苏州楼市，众多板块推出打折优惠以价换量之时，太湖科学城板块的成交量价仍旧坚挺，没有其它板块楼盘明显降价或者大幅优惠的情况。

归根结底是因为板块呈现出的价值成长性，也就是规划利好和明显的价值优势对购房者非常有吸引力。

在近期【戈文问买房问答课】中，有粉丝提问到：太湖科学城炒得很热，和浒墅关相比，哪个更值得买呢？

众所周知，浒墅关是苏州的一座千年老镇，“先有浒墅关，再有苏州城”，其历史比姑苏城还要悠久。

太湖科学城和浒墅关，一个是有预期的新兴板块，一个是配套成熟的老城区，有点类似十几年前的园区湖东和姑苏区。

那时候姑苏区是“一核四城”稳固的核心，而园区湖东是新兴的东部综合商务城，百业待兴。

今天，分析师就这两个板块做一个对比，希望对粉丝有所帮助。

规划起点

在去年12月上旬颁布的苏州市“十四五”新型城镇化规划中，明确提出要狠抓太湖科学城等为核心的创新功能区建设，太湖科学城再一次被放到了很高的起点高度。

我们提到太湖科学城，就会想到“战略起点高、规划能力强、有高度、有预期”这一系列的关键词。

△太湖科学城规划效果图

当下太湖科学城蓝图已非常清晰。

从2020年7月22日，“太湖科学城”的概念被提出，同年9月8日，南京大学苏州校区正式开工建设，11月27日，太湖科学城总体概念正式发布。

南大苏州校区的全速推进建设，可见政府举全力建设太湖科学城的决心和超预期的兑现速度。

一年时间，东区教学楼、宿舍和食堂全部封顶，将于今年9月投入使用，西区也将于今年年内开工建设。

再来看浒墅关，去年3月，浒墅关被明确为为高新区三大特色园区之一——先进制造园区，与太湖科学城、狮山商务创新区并列。

从战略起点上，太湖科学城的站位显然要高于浒墅关。它是苏州十四五规划重点发展的板块，得到了政府众多的政策支持。

交通商业配套

虽然战略起点上没有太湖科学城高，但是浒墅关这几年在城市功能配套方面也在铆足劲发展。

作为千年古镇，京杭大运河绵延，无论是运河时代还是如今高铁时代，交通都是浒墅关的发展优势。

有轨电车2号线无缝对接地铁3号线，在建的地铁6号线设有苏州新区火车站、城际路站，预计2024年6月开通运营。

新区火车站作为重要的城市交通枢纽，连接新区一体化发展，中环北线、西线畅达苏州各区，京沪高速、太湖大道立交、大同路立交汇集。

众所周知，永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚浒墅关，大为提升了浒墅关在苏州的商业价值地位。而浒墅关新商圈的崛起，俨然成为苏州继湖东和狮山后第三大商业群。

从交通和商业配套的角度，当下的浒墅关是完胜的，因为太湖科学城的各项功能配套还在规划之中，地铁也还在报批中，规划落地还需时日。

待未来太湖科学城楼盘交付业主入驻后，板块以首开棠前如苑自带的约2.6万㎡的商业——棠前商业中心和泊印澜庭自带约2.6万方的邻里中心，包括约3000㎡的农贸生鲜市场和约2000㎡的室外健身场地为主，但是这两个商业的规模均是邻里型商业。

△邻里中心效果图

值得一提的是，在苏州三批次集中土拍中，中建东孚78号地块B区商业将引进建设一个建面约17000平方米的冰雪世界，须配建不小于22000平方米的零售商业和餐饮，包含生鲜超市、电影院等商业业态。

分析师认为，交通和商业是购房者较为关注的因素，这决定了日后的生活幸福指数，从当下来看，浒墅关的交通和商业配套完善度和高端度是领先于太湖科学城的。

教育资源

教育资源也是购房者较为关心的一大因素，除了南京大学这所985高校，太湖科学城的基础教育设施也在不断完善。

整个太湖科学城的教育体系将以“南大”为品牌输出，南大附属第一小学、南大附属初中、南大附属第二小学陆续开始规划建设，板块内还规划3宗小学用地、2宗初中用地，从优质幼儿园到985大学，太湖科学城已经形成了一条完整教育链。

浒墅关历来崇文重教，办学历史悠久，有浒墅关中心小学及幼儿园、浒墅关中学、高新区文星小学、高新区第五初级中学等，教育资源丰富程度一点不输太湖科学城。

新区集团化办学，浒墅关成直接受益者。目前已经形成苏州浒墅关实验小学教育集团和苏州浒墅关实验幼儿园教育集团，新区实验小学教育集团“扩容”校2所，分别是苏州市浒墅关中心小学校和苏州高新区文昌实验小学校。

除了教育集团化，浒墅关还积极引进优质高端的教育资源，比如说上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学校、雷丁学校等。

从目前教育资源角度来说，浒墅关的学校密集度肯定是高于太湖科学城的，但是未来太湖科学城的好几所学校都是以“南大冠名”，教学硬件和师资能力应该也不会输于浒墅关。

产业

最后，我们来看下决定一个板块发展速度、上限关键性的因素——产业。

太湖科学城站在科技城的肩膀上，板块内已有150余家科研院所和193家科研机构抢驻，其中不乏一批“中字头”大院大所。

太湖科学城导入地铁、人口、基建、高端人才等资源和现有科技城资源耦合，从“产业驱动+人才聚集”的发展模式来看，太湖科学城和园区独墅湖科创区的发展模式如出一辙。

浒墅关的产业也不逊色，目前集结了新一代信息技术、新能源、高端装备制造业、大数据、大健康等产业，浒墅关经开区在全国经开区综合发展水平考核中，位列第53名。

两个板块都有产业支撑，而太湖科学城则是直接对标独墅湖科创区，整个区域的高教资源丰富、人文底蕴浓厚。七年之间，独墅湖科创区的房价几乎翻了三倍！如今，板块房价处于苏州高位。

而当下太湖科学城的新房成交均价在2.5万元/㎡，板块的总价上车门槛仅250万左右，在四大新城中属于洼地。拥有这样的起点高度、政府规划且拥有完整优质教育链，放眼全苏州还是比较少有的。

如果和独墅湖科创区做对标，太湖科学城还有很大的房价空间。

再来看浒墅关，在经过大规模拆迁改造、重塑后带来了大量空地，自身置换需求和狮山外溢需求越发强烈，板块处于高库存状态之下，新房成交均价为2.5万元/㎡和太湖科学城几乎差不多。

区域的发展崛起，也必然带动楼市的发展和进阶，浒墅关就是一点点从被忽略的“乡下头”到刚需集结地，再到刚改的步步蜕变。

城铁片区拥有便利交通、繁华商圈以及高房价，属于浒关的高光板块，均价2.8万/㎡左右；

浒关老镇配套相对老旧所以房价相对比较低，在2.5万/㎡左右。

高库存是浒墅关楼市目前主要的问题，激烈的市场竞争下，浒墅关多个楼盘纷纷推出打折优惠以价换量，甚至有楼盘直接打了“骨折”，而太湖科学城的楼盘打折力度则较小，受市场周期影响不大。

综合来看，浒墅关无论是商业、通达性还是居住氛围，都属于比较成熟的板块，特别是通达性上，相比如今新区风头正盛的太湖科学城要方便很多。

但是从发展潜力和房价预期来看，太湖科学城显然走在了浒墅关的前面，毕竟它是政府政策风向之下的重点板块。

END

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

往期推荐010203040506

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经

克而瑞苏州工作人员同意

转载务必按照以下格式：

转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

克而瑞苏州分析师

洞察市场趋势

发觉置业时机

分享买房故事

以真实鉴苏州

克而瑞苏州交流