就在近日，独墅湖开放创新协同发展示范区高端创新产业集聚区产业发展规划出炉，甪直部分区域纳入园区管理体系，同时，6、15号线2条轨交线路确定！这是与园区实现实质性的接轨，对于甪直的发展有着重要的意义。
其实，自2021年起，甪直就不断迎来规划利好，与园区衔接性日渐加强。
3月中旬，甪直被划入独墅湖开放创新协同发展示范区，该示范区核心区26平方公里，总投资70亿元，由园区来进行产业的托管运营，享受园区产业全方位的政策和资源支持。9月底，甪直又被吴中区并入“吴中国家级经济技术开发区”，成为吴中先进制造轴上的重要一环。11月底，《苏州日报》头版报道，甪直有了全新的概念——甪端新区，这是甪直继被纳入独墅湖开放创新协同发展示范区之后，又一里程碑事件。2022年1月初，独墅湖开放创新协同发展示范区高端创新产业集聚区产业发展规划出炉，甪直部分纳入园区管理体系，同时，苏州东站、轨交6/15号线迎来新进展。从“园区飞地”到部分区域划归园区管理，甪直在和园区这个老大哥的关系似乎越走越近，相信在园区这个老大哥的帮助和提携之下，板块价值能提到新一轮的提升。回首2021年，甪直依靠“自身的努力”在自己的赛道上也跑出了加速度，大拆大建，在产业、交通、配套上不断提升，签约引进内外资项目，加快拆迁动作，为城市界面更新做准备，各项资源配套也在完善，成绩亮眼！我们把时间轴拉得远一些，来回顾一下甪直近些年的楼市发展脉络。2015年7月，甪直的南山维拉首次开盘，均价7800元/㎡，去化表现一般，9月底二次加推价格不变，仍旧没有好的去化表现。要知道，2015年7月底，在园区唐宁府那块地拍出15996元/㎡的楼面单价之后，苏州房价就已经开始上涨，楼市开始躁动。而孤立于园区东南角的甪直，在当时苏州楼市中属于边缘板块，所以注定也是楼市行情的尾端。2016年3月，南山维拉的成交均价跳涨到1.5万元/㎡。2016-2018年上半年，这三年半时间里苏州房价迎来直线上涨，苏州市区商品住宅的成交均价从17800元/㎡上涨至22000元/㎡，而甪直的新房价格却涨幅有限，仍旧没有冲破2万元/㎡，二手房市场也是一潭死水，无人问津。在2018年2月和10月的土拍中，有两宗地块流拍，一是当时候市场大环境的影响，二是板块价值确实对开发商的吸引力不足。在那几年中，苏州楼市鲜有甪直的声音，好像开发商清盘后就选择悄然离开，颇有人走茶凉的意味。到了2019年，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地较少、园区房价高企和房源供不应求的情况下，甪直板块受到园区外溢刚需的热捧。背靠园区好乘凉，“园区后花园”终于开始有了热度，随着南山维拉、阳光城丽景湾等刚需大盘的陆续清盘，甪直作为长期以来的刚需洼地，也拉响了刚需的警钟，1字头时代即将拉下帷幕。2020年入市的四个项目都规划为改善产品，旭辉和保利项目要求现房销售，路劲项目为全装修，后期入市价格或将跃入2字头。随着旭辉和庭、旭辉和风、印江南和路劲甪澄时光花园的入市，甪直的商品住宅也终结了1字头时代，成交均价冲破2万元/㎡，稳定在2.2-2.3万元/㎡，算是正式“脱刚”。
2021年，甪直借壳园区东的IP，更是抱紧园区大腿，大步向前发展，但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展迎来了一定的挑战。当下的甪直，城市界面和功能配套与吴中几个主流板块都有着明显的差距，板块内有大量工厂搬迁撤离和大批待出让的空地，城市界面较差。板块内的教育和商业配套也一直是较大的短板，缺乏优质的教育资源和大型综合商业体，而这是购房者所关注的重中之重。目前板块内有南山维乐城、中翔广场、阳光城丽景生活广场等商业，仅仅能满足居民基本生活需求，至于大型商业，那就得驾车到园区湖东。
所以，看似很有潜力的甪直，却需要时间去兑现和竞争板块博弈。![]()
针对以上的短板，这两年甪直政府在大力推进退二进三，城市界面不断革新，在公共交通也在不断的完善。如今，轨交6号延伸线和15号线确认会经过甪直，独墅湖大道东延工程紧锣密鼓地建设，板块居民出行更为方便，自驾去湖东，共享园区高端配套，同时板块也会受到园区的资源辐射而不断发展。教育方面，积极弥补短板。据悉，迎宾大道附近、大境公园时代一路之隔的九年一贯制教育用地有望挂牌园区星字头，参考当前规划，双方将在示范区共建学校。商业配套方面，板块控规上预留有商业综合体用地——博文广场，博文广场项目建成后将成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的邻里商业项目。作为如通苏湖城际和苏淀沪城际的交汇车站，苏州东站的位置已经确定在桑田岛，总的来说，这一年，甪直在资源配套方面不断地努力做提升，也取得了一定的成效。![]()
产业是决定一个板块发展速度、上限关键性的因素——产业。
在吴中未来五年发展目标中，明确提出要引入园区主导产业，同时将甪直建设成为现代化产业新高地。可见，园区将自己的支柱性产业直接搬到甪直，后期必将为板块带来更多先进的医药产业、生物医药类高端人才。在刚出炉的规划中，更是提及甪直的产业布局分3期，按照“相对成片、分步交接、动迁一片、开发一片”的原则，因地制宜、同步推进一二三期开发；将以协同吴中经开区、承接园区“3+3”产业为主体功能，力争3年内建好产业组团，5年内亩均税收达200万元。梧高凤必至，花香蝶自来。
在实现了产业和载体的集聚后，甪直自然成为高端人才创新创业的又一高地。苏州城东，吴淞江边，一个以高新产业赋能的“甪端新区”正在加速崛起，产业强镇亟待“脱胎换骨”。产业赋能之下，2022年的甪直是值得期待的，从发展前景来看，甪直和园区形成价格价值的一体化仅仅是时间问题。我们以园区胜浦为例，如今的胜浦新房价格已经在3.0-3.2万元/㎡，甪直目前新房均价约2.1-2.2万元/㎡。无论是刚需自住还是长期的投资布局，甪直都是一个不错的选择。
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